买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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八月份的最后一个周，最大的渠道商将宣讲会的主题定义为了——战役。

上周销冠降价大戏虽然热闹，但很显然主角儿在收获人气的同时，在议价环节，遭遇了“价格游戏”的反噬：

我冲着1.5W/平方米的单价来的，你最后在2万线上下不让步了？

捡便宜的希望越大，现场的失望就越大。本来也不是非卖不可，在这种情绪下，很多人更要拂袖而去。

青岛，在上一轮救市大招“药效”过劲儿之后，很可能迎来最为平淡的金九银十。

那么，问题来了：

如果人气起不来，八月底开发商的底线，金九能破吗？

开发商“硬扛”的三个原因

在刚刚过去的一周，老王遇到最多的问题就是：

老王，现在九号楼我们的价格已经磨到了二百四五十万，你能不能给我们砍到二百二三十万?

呃，很显然在八月份不能。

虽然开发商八月份也要冲业绩，但是还没有到几家竞品拼刺刀、价格踩踏的时段。

我希望从没买过房子的年轻人要明白三件事：

第一，开发商一定是有自己价格体系的。3号楼邻路的房源是一个价，9号楼小区中央的房源是一个价；采光好的楼层是一个价，略有遮挡的楼层是一个价。

这个价格，在楼盘流速正常的情况下，开发商是不会一个月内多次调整的。因为一旦按照3号楼的价格卖给你九号楼的房子，那就意味着3号楼的价格要同步下调，目前来看开发商没有这个动力。

第二，金九银十是传统旺季，才是开发商希望所在。在房源不多的情况下，开发商还满怀希望。当你心中充满希望的时候，为什么要给出绝望的踩踏价呢？

第三。准现房和期房，竞争力也是不一样的。芳华地是地铁盘不假，房价也有一定优惠调整不假，但是交房日期毕竟要晚上一两年。这种期房不仅仅是买了房还面对背房贷与租金双重压力的问题，更重要的是：

在芳华地交付前，开发商会不会继续往下降价？

所以，我想劝年轻人一句：买房子，一定要有价值思维和底线思维，要根据实际状况换位思考。

有些价格在有些时间，你不论是自己去，找中介，还是找大V，都触及不到，这种实话我知道很多人不爱听，但是实情。

那么，九月份，开发商会不会给出低价呢？

七大因素细分向下的市场

在八月末，还想买房的朋友可能最想知道的一个问题就是：

今年楼市还会不会复苏？甚至还有人问老王，明年房地产会不会触底反弹。

老王在这里可以做一个五年不变的回答：

房价普涨的牛市再也不会回来了，任何对于市场的总结性预测，都是对你资产配置最大的误导！

不同的时期，不同的城市，不同的区域，不同的配套，不同的产品，不同的价格，不同的交付时间，每一个细微因素的差距，都决定了资产价值的巨大差距。

傻子买房也赚钱的时代结束了，未来就是80%的人房产缩水，20%的人可以靠着房产实现生活品质提升和资产增值的时代。

老王就沿着上面的七大要素，一一给你展开分析。

第一，现在是不是买房的时机？

从宏观经济的角度去看，答案似乎是否定的。很多铁饭碗在降低待遇，很多原本不错的企业则是直接降薪裁员，还有一些企业两三个月没发出工资来了。我们看看M1，就知道现在形势有多严峻。

具体到房地产层面，就是很多人都买不起、换不起房子了。

但是，我们辩证去看，也正是因为此，各大城市才会出台那么多买房利好政策，才会有史诗级的低利率，新房才会有现在的质价比。

就如同菜场上的牛肉一样，现在品质好价格低，但是很多人不会买，你恰好想吃牛肉，又卖得起，为什么不买呢？

住宅和股票不一样，股票趋势不好你可以一直不买，住宅对于一个家庭来说，是生活的必需品。

而且，我希望大家要明白：

经济不好，开发商也不拿地了，开发规模的下降速度，要超过市场下降的速度。

具体到城市，大家看一下这三年的土拍市场就会明白，相比西安、成都、济南等城市，青岛在土拍市场是率先冷下来的城市，特别是核心城区，过去三年就没有什么像样的土地上市。

从需求的角度而言，你买得起又恰好需要，那么现在就是买房的好时机。很多年轻人说王老师我第一次出来看房子你怎么就让我一个月内快做决定呢，我觉得要等到年底观察一下再说。催你的原因就在于：

有些产品金九银十清仓了，三年内在同一地段，可能不会有相同品质的平替产品上市了。

当然，不同的月份，甚至九月下个月和十月上半个月，开发商给出的价格是不同的，哪怕是一个点的差距，那也是几万元。在不影响居住的情况下，这个小时机的判断，就需要靠着专业知识和对市场的长期跟踪来判断了​。

从区域上而言，核心城区的高品质改善住宅，去化速度并不比牛市差多少。那么多人唱衰张村河，崂山悦府也进入了清盘状态，老四方价格战打得那么厉害，从没降价的悦澜山小高层也基本清栋了；城阳的楼市那么低迷，汇豪兰亭的小户型依然卖出了独立行情​。

你如果用市场上70%的楼盘现状去做这些个体判断，必然会形成误判。

从配套上看，地铁房永远比​近地铁房好卖，地铁已经开通的项目一定比地铁还未开通的项目好卖，近地铁房永远比非地铁房受宠。

但是，​我希望你也明白：配套越确定，房产的溢价越高。对于想实现人生与资产共成长的年轻人来说，5号线、8号线沿线的​确定预期型地铁房更有性价比和成长性；

从产品上而言，真正意义上的洋房已经绝迹，所以10F​-18F之间的小高层，更为购房者特别是改善族所接受。所以我们看从欢乐滨海城到老四方腹地，再到东李，性价比​较高的小高层产品是率先售罄的，而且出货速度是很稳定的，相反高层产品的价格战是很惨烈的。

所以，这个金九银十，面积在120㎡-143㎡的小高层产品，且买且珍惜；​85%的高层产品，可以等到十月底再入手。

在价格层面，购房者主要纠结在于：​新房的底线让我不舒服，买房东没有底线的二手房如何？

​二手房，不是不能买。只是你以割肉价为主导的买房思维，会让你眼前“赚”个十几万，未来赔个几十万！

​市场上有没有好二手房？当然有的，但是好房子一般对应好价格，​而且房东基本不缺钱，你议价空间很小。再加上中介费、税费，​成本远高于同品质新房。

站在房东的角度，你房子通勤学区没有痛点，你的房子没有硬伤，你的物业管理很好，你为什么要卖房子？如果不是长时间卖不掉，你为什么要大降价割肉？

所以，你现在捡便宜买了这些“问题”房，三五年后还要换，换房时割肉要更狠，还要交中介费、税费，损失几十万都是理想状态。

​听老王一句劝：越是在向下的市场中，越要有价值思维和底线思维！

从交付时间而言，现房肯定优于准现房，准现房优于远期新房​。那么，市面上海信的现房，市南、东李、欢乐滨海城未来一年内交付的准现房都是​可以选的。

像北岸青特·观山赋这样的新盘，大股东已经爆出了资金的问题，操盘企业又有开盘后降价的习惯，不要说金九银十你不能买，甚至年末，2025年你都不要碰，如果能建到​现房，现房再出手也不晚。

这些核心因素之外，开发商的资金实力、物业的口碑、销售团队的能力​等也都决定了我们出手时机。

所以，不同楼盘，甚至同一楼盘中143㎡和158㎡产品的出手时机，都是不一样的​。在这样复杂的市场中，我劝大家一句​：你最好找个有良心且专业的帮手辅助你做出正确的决策，而不是​妄想靠着自己的小聪明就能突出重围。

专业的人，才能在复杂环境中，做好专业的事儿，

博弈只有成本，没有对错

虽然​市场无法一概而论，但是我们依然可以预测一下趋势。我明确告诉大家​：

九月份的第四周，十一长假最后两天、十月份的26日​、27日，一定会有三波价格战。

从老四方，到东李，再到张村河，​包括我们所关注的一些楼盘，一定会“参战”。对于这三轮价格战，我希望大家明确三点。

第一，价格可能比现在低，但是​差距不会太大；

第二，垃圾盘、垃圾房源为主导​；

第三，​你想要的房子早已经卖了。

对于纯刚需来说，再等两个月，其实就是在博弈：博弈未来的市场比我们想象中要差很多，博弈你看好的房子，没有遇上“不差钱”的买家。

赢了，自然是皆大欢喜，但是你要做好输的准备​。

这个房子我没买上，​年底有什么替代品可以买？

替代品的优缺点是什么，五年后与​PlanA在二手房市场会有怎样的价格差？

只有你做好最坏的打算，才能​有底气坐在博弈的桌子上，决定何时入场，何时离场。

在这纠结的时刻，老王，永远站在你身后，为你提供专业且有时效性的建议。