01 卖疯了，23套合院

最近半个月，爆了两位顶流。

一是北京的售楼处。

原因大家都懂。930之后，楼市情绪一夜之间被点爆。各家售楼处纷纷刷出了积攒了半年多的大红喜报，真真是烈火烹油，成交量飙升。

据销冠100不完全统计，十一长假期间，北京新房市场认购大概近2000套，这几乎是2023年同期成交量的3倍；

二手房实时成交量高达5400多套，创下了近4年的新高。

在这样一轮高量能、高级别的市场反攻行情下，还有一位顶流从一众售楼处里跑了出来，它就是位于顺义R4线临河站附近的

北京城建·北京合院

表妹拿到的数据是，国庆期间，它家闷头大发财：

认购23套，认购金额达2.1亿

北京合院走出一波热销行情，已经是奇迹，即便有政策东风，这份成绩单依然让表妹始料未及。

02 原因让很多人惊掉下巴……

在众多官宣的热销海报里，最火爆的

要么是纯刚需但几乎无短板的低总价产品，比如星誉BEIJING、万科东庐；

要么是纯改善占据城市芯的豪宅项目，比如香山樾、北京宸园......

在一众低密产品中，放量跑出大阳线，可能北京合院算是最热的一个别墅项目。

再说一遍销售数据：

认购23套，认购金额达2.1亿

是不是很诧异——为什么这个顺义的别墅项目，会突然间爆火？

后来有买家告诉表妹，确实是买的工抵房，感觉很值得，价格划算，产品力给到位。

表妹猜测，还有一层意思买家没说，就是「物以稀为贵」

这里的「贵」，有三层含义：

一是别墅总价高，真的很贵，少数人才能买得起。

二是别墅生活成本很高。

很多别墅太远了，离城区远带来的麻烦是生活成本高。

三是太稀缺了。有了「限墅令」后，更是一墅难求，少了供应后更贵了。

比如说，到9月底，北京别墅市场就新增供应了410套，而成交却达到了1300余套，是新增供应的：

3倍有余

可售存量套数持续下降，至今仅有6885套，达到了近4年可售存量的新低。

也就是说，北京别墅市场长期处在一个供不应求的环境下。

但问题是，即使再受欢迎的产品，也有卖得好坏之分，为什么偏偏是北京合院成为了买房人的新任白月光？

这还要从别墅市场的两大痛点说起：

1、总价低的位置远，配套不强，更不通地铁，真正的离群索居；

2、位置好的总价高，1000w起步，3000w也是洒洒水。

而且，不能保证你能拿到一个带花园、带露台，真正有天有地的别墅，所以就成就了别墅鄙视链。

03 城市地铁别墅的秘密武器

但北京城建·北京合院很不一样，

表面上看，北京合院总价680-1300w左右，实得面积300㎡到500㎡以上，不管是总价和面积都很占优势。

这似乎是北京合院胜出的原因。

事实上，远不是这些理由，还有北京合院自带的「城市烟火气」

北京合院东侧的一路之隔，就是上品折扣商业，北侧400m左右更有美廉美超市和石园大市场。

大都市的流光溢彩与透着烟火气的人间味道，在北京合院面前被联系到了一起。

不仅如此，北京合院东北角，还有占地面积22.77公顷的仁和公园；西南约900m更有R4线临河站的规划。

也就是说，北京合院难能可贵的点在于，它不仅是「城市公园别墅」，更是

「城市地铁别墅」

请跟着表妹再读一遍：城市—地铁——别墅，是不是很心动！再大声念两遍，是不是更心跳加快！

合院是低密业态，城市地铁才是

丰盛的生活场景。

而当城市、地铁和合院牵手时，一场牵手、相守、白首的生活情话开始上演了。表妹叫它

有温度的生活。

04 跑进情绪赛道

不只是社交温度，还有季节和心情，

是那种想抱的、是想碰的、是想拥有的温度。

这种带有温度的生活，表妹称它为：不用出家门的度假感。

晚霞把窗户镀上了火，踏院而归的家人眼中就有了温度。

怎么营造出这种度假感呢？

秘密在下图，

1、有天有地有院子；

2、私密性；

3、多场景感；

比如建面330平左右的合院，在视野最好的顶楼，有一个约14平的花园式露台，

几乎相当于一个卧室的面积。

可以想象一下，在这个露台生活会是一种什么体验，

绿的风，绿的树枝；

影子缠在腰间，

你在露台上做梦；

露台的窗户半开着，

有夜的味道……

再来看下面这张全景图，

这个空间尺度，可以看书，可以休息，可以露天与家人交流，

一幅露台美酒夜光怀的精致生活。

但你以为一个空中花园就是最精彩之处了吗，合院生活更妙的是它的「亲地性」。

如果是叠拼产品，大概率只有一处院子。

对于北京合院330平的业主来说，却有南北两个花园庭院的赠送。

整个院子与花园的接触面非常长，

未来入住之后，目之所及都能是自家摆着躺椅，养着花花草草，蝉落在院子的树枝上鸣叫；

一院子的光线和花，仿佛盛下了整个夏天；

如果时间还早，星星和院子都不会跑，爱人也会等你归来。

三楼的露台、一楼的院子还能创造无数家人间的视线交织，场景交融。

于是这两个满眼是绿意和阳光的空间，就不再是客厅或者卧室的陪伴，而是成为一家人的活动中心，

装下一座城市的四时晴雨，一家人的三餐茶饭，四季衣裳，一个叫院子的地方。

很喜欢到恨不得一日三餐吃了什么都告诉你，没有一点克制和矜持……

这才是合院的生活，惊艳了时光。

05 更多鲜为人知的秘密陆续流出

而且，这种合院主人生活，是万万不愿意和别人分享，甚至落在院子里的阳光都很秘密。

所以，表妹特意对北京合院的私密性做了测算：

在南北两栋合院的一层，因为有院墙的存在，完全不会有对视干扰；

到了二层及以上，北京合院在开窗处的间距达到了10m以上，而且前一家的二层小露台，对应的邻居家非主要开窗面，这样一来，就更能避免对视。

进退之间，构筑了每家的私密性与尺度感。

你说，这是无意间得到的结果吗？

显然不是。

开发商在设计之初就考虑到了非独栋别墅的痛点问题，考虑到要在细枝末节处也照顾到业主们的居住体感。

但这全部是开发商的功劳吗？

是，也不是。

答案来源于一个数字：

0.88

这个神秘数字，就是北京合院的容积率。

对容积率的解释，表妹更喜欢这句话：

你知道容积率是什么吗？

就是除了你，再容纳一个人都觉得拥挤……

这样的容积率如果出现在12年前，一点也不奇怪，

但出现在限墅令之后就很稀奇。

因为限定新批住宅项目容积率，不得低于1.0，像北京合院0.88的容积率基本绝迹了。

正因为有了0.88的容积率，北京合院才能规划出更好的空间尺度。

让南北楼栋之间，能达到1.7倍的间距，不会受对视干扰。

06 秘密武器原来是这个

正是有了这样的地块天赋，北京城建才对北京合院更加珍视。

户型也更有生命力的多样性，能承载多种生活场景。

表妹说几个细节。

首先，问大家一个问题，一个330平左右的合院，放几间卧室合适？

3-4间卧室。

这几乎可以满足当下大多数家庭的使用需求。

我们来看北京合院，二层和三层是主要的休息区，规划出三间卧室，每一间都可以是套房空间。

尤其是三层最私密的男女主人空间，被作为一个情绪场精心设计。

不仅在入口处设计出了双开门，而且细分出衣帽间、书房，主卫是可以享受到南向采光的。

在夜深人静的时候，男女主人还可以到私享露台去坐一坐，

晚是给世界的晚，

安是给你的安。

你会发现，这样的主卧无论从动线还是空间，都变得很有仪式感和情趣。

比如，你推开主卧的双开门，迎面是玄关墙，那种豪门仪式感陡然间就被拔高了。

然后你可以一转身进入完全属于自己的衣帽间，而衣帽间、书房、主卧之间是一连串的洄游动线。

那种场景感受，真的很难让人不心动。

但表妹观察到，其实还有另一种解法。

北京合院在这层楼特意减少了承重墙，而且合院是毛坯交付，

这意味着，你完全可以按照自己的思路去加载空间。

如果是表妹，就让双开门后，变成一个完整的衣帽间，装上半透明衣柜。

想象一下，忙碌完一天回到自己的主卧，走过完全属于自己的衣帽间，

秩序井然，形象体面，

每一件，都是你和我的一桩桩往事……

07 产品力还是太全面了

更美妙的是，

合院不光能照顾到男女主人公的感受，更能照顾家庭成员间的空间平权，北京合院尤甚。

比如，二层的卧室空间同样减少了承重墙。

孩子和老人的空间安排，自由度也能更高。但不管你怎么安排，都可以做出双套房的奢侈感。

这里边还体现出别墅生活的一种优势：

分层生活。

年轻人和长辈最舒适的距离，是上下楼。

不总在一个平面里，但在一个屋檐下，这可能是一个很舒服的距离。

毕竟，想你时，你在一墙之隔，这听听就很美好。

但在北京合院，能聊的细节还远不止这些。

表妹再举个例子，北京合院一层层高特意做到了3.5m

这样做很难么，坦白说技术难度不高，但关键是开发商的设计初心是什么？

因为层高拔高，毫无疑问代表着更高的成本投入

可这样做的背后，是居住感受的整体提升。

这是客厅的真实感受，

你会觉得尺度感非常奢侈，院子里走累了，就到客厅里散散心。

再比如，合院产品总是少不了地下的大面积赠送，但采光总是个问题。

北京合院就做到了南北双采光井，让地下更多空间见得到自然光。

整体看下来，总价、面积、城市烟火气、城市地铁别墅等都被北京合院很好的拿捏住。

别墅本身的高拓展、大露台、有天有地的特质，更是北京合院的拿手戏。

更别说，它还是一个所见即所得的现房。

所以，北京合院才能抓住这一波行情，悄悄惊艳了时光，也惊艳了客户，然后是

卖爆。

到底什么叫卖爆？

是你没有挑逗我，我却身不由己沦陷。销冠100