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问答390期

问：越来越看不懂软件新城房价，不是先看西再看东吗？

答：合起来叫丝路软件城，但看配套和兑现差异，西三环东西差别还是蛮大的，西边产业区，住宅少，且大户型多，公建配套类的图书馆，会议中心，儿童医院，云巴等集中于此。

房价、地价都比较高，过往无论是中铁建、中海、保利，卖的都比东边好。

变化发生在绿城海棠三章以后，后续的天地源、保利大面积看的人多，东边虽然住宅多，密集更高，但距离传统高新城区更近，生活气息更浓。

软件新城东西的热度变化，还是取决于大家买房心态的转变，过往软西投资的多，急于寻求变现，在招商臻观府平进平出，天地源、苏宁二手房预期不佳现状下，外加周边新房价格不涨，部分人失去了耐心。

而软东很清楚，就是自住区，房子没有稀缺性，后续住宅和土地还会源源不断供，那就把高新二手房的买家抓紧，原本要三万看保利天悦、万科翡翠国宾的，现在新房25000买绿城，小面积便宜的还有高科、紫薇。

软西的稀缺性是存在的，不要因为软东个别热门盘的出现，改变整个区域的规划格局，当下的二手房普跌，是信心和收入预期问题，很多不是房产能决定的。

需要耐心，做时间的朋友，不是一句开玩笑的话！

问：城北最贵的白桦林天成，和高新一个价，会有人买吗？

答：很多人都没听过这个小区，位置在经开区高铁新城，草滩二路，精装小高层，165㎡以上的大面积为主，总价区间在500万左右，新房里，这算是目前城北范围数一数二的。

小区的卖点包括玻璃幕墙的外立面，上千平的会所，近45%的绿化率，六恒科技系统，最近的备案价为均价25263元/㎡，妥妥的豪宅定位。

而周边在售的绿地、绿城新房均价13000-16000+不等，经开想靠这个项目，把高铁新城的知名度提起来的目的很明确。

（白桦林天成价格公示表）

实际最终有多少人花500万住在草滩，也确实未知，希望这里越来越好，但个别豪宅项目能否快速带动区域开发，也是打问号的，北边最不缺这样的案例，秦汉星河湾、未央金茂府都是案例。

高铁新城18年给经开托管后，整体的发展挺快，也低调，区域内学校、产业园遍地，但住宅开发滞后，市场热度不足，也缺乏地标和重磅配套商业、地铁等。

目前仍是以刚需+上学，走性价比的路线，在新房上面临港务区很大的分流压力，城北缺豪宅，本质是西安这类人群很少住城北，市场需求有限。

500万预算，在曲江、浐灞、航天、高新选择很多！

问：19年买了恒大御龙湾，万幸交房，现在不住好焦虑？

答：如果是因为当下二手房行情不好而焦虑大可不必，这不是一个小区的问题，而是普遍现象。

背后表面原因是二手房存量太大，新房竞争，房东降价，核心原因是收入和房价不涨，预期问题，大家卖房换新房，资产变现金，当下卖房的要么是房子确实差，不卖不行，要么是债务压身，急于生存。

对于多数刚刚交付的次新房，不要贱卖为前提，是需要时间熬过这个时期的，当下买房的出发点也完全从投资驱动变为自住需求，不住不买是核心。

对于恒大而言，暴雷后仓促交付已是最好结局，御龙湾本身在位置、配套上的吸引力有限，属于19年担心房价上涨仓促购买的房子。

周边新房万科雁鸣湖优惠十足，二手房高科、绿地、御锦城等等，遍地存量，竞争压力很大，短期内也看不到周边房价有抬头区域。

位置上，这里已经是浐灞尾巴，但好在靠近曲江，一部分预算少的刚需会住这里。

问：大寨路恒大城和城西万科金色悦城，哪个居住体验更好？

答：半斤八两，都是刚需二手房里，常年成交排名靠前的小区，核心卖点是主城区，生活便利，距离高新近，且价格便宜，凸显的就是一个性价比。

（恒大城二手房，来源：贝壳）

目前贝壳上，恒大城挂牌312套，均价16650元/㎡，三个月卖了29套，但带看有1441组，从关注度上还算热门小区，最终成交与否，就看降价幅度。

（万科金色悦城二手房，来源：贝壳）

万科金色悦城，挂牌313套，均价16372元/㎡，三个月卖了41套，带看也有1490组，在城西范围，属于和华润24城二选一的存在。

居住体验上，万科密度稍高，有远东实验小学学校，靠近一号线，楼下社区底商琳琅满目，生活便利，周边背靠 铁路，南侧老旧城区，短期难见改观。

恒大城楼间距更开阔，楼下同样生活便利，学校雁塔四小、三中，距地铁三号线较远，周边已经成熟主城区，开发完毕。

二选一，个人倾向于恒大城，尤其是对高新打工人，通勤距离更近，最关键的是，地处雁塔区，距离高新很近，大寨路虽然遍地二手房，但背靠大哥有肉吃。

恒大城的备选里，融侨城、枫林华府、铭城国际社区、天朗蓝湖树等都可以看。

问：房哥，分析一下港悦城，能不能买？

答：当下港务区的新房，根据价格，周边配套，学区不同，是有明显的梯队的，头部为奥体周边绿城、中粮、龙翔的大户型，其次为政经中铁建，陆港的新社区，再次为秦汉大道北的绿城、招商、中粮刚改盘。

而港悦城属于港务大道以东，自己自成体系的一个，整个片区目前都是华润在做，有地铁，有陆港五小学校，有启航公园，同时15000+左右的价格，户型，产品也不错，但自己一家，没有太多故事可讲。

单纯看房子，央企大盘，配套齐全，价格不高，自住挺好，但陆港大道东确实不是重点，过了京昆高速就是灞桥村子，南北两侧为物流园区。

目前奥体是港务的封面，秦汉大道北因为土地多，开发商聚集，故事好讲，是接下来的重点，回过头来，政经版块有钱搞拆迁了，再做一波改善小区。

同样价位，港悦城主打的就是均衡和性价比，经济适用男的那种。

问：想买养老房，100万左右，想租但又怕老人没有归属感？

答：租房养老确实是个问题，很多房东对于租客年纪大是有芥蒂的，目前的养老方式里，基本都是自己房子居家养老，或与儿女同住养老。

思维或收入宽裕的，会考虑专门养老社区和机构，高质量养老，或去外地更好的城市生活。

西安100万以内的房子无非三种，大面积的安置房，中等面积的家属院、老破小，小面积的次新房高层，各种优势。

养老不是单纯环境好，而是要有人气，生活便利，比如必须有电梯，距离公园、市场、医院较近，带娃老人，还需考虑接送、陪读范围。

这个选项非常多，城墙内经过老旧改造，带电梯的家属院，次新房里诸如万科金色悦城、华润24城、御锦城，浐灞半岛等这样的大型社区，两室够住就行。

既然是为老人买房，首先考虑的是老人的意愿和需求，不要过于把自己保值，投资的心态放在前面。

问：西安二手房华清学府城排名前十，为什么呢？

答：主要是周边对手太拉跨了，一个能打的都没有，二手房的成交榜单，不看价格，主要是成交量，因此西安的一些大型社区一直是排名头部，比如紫薇田园都市、华清学府城，万科金色悦城等。

这些小区体量很大，挂牌房源多，且房价多在200万内，需求广泛，属于价格合适都比较好卖，但房价天花板很低的小区。

华清学府城的特殊性在于地处城东老城区，周边学校，研究所，市场林立，固定自住人口稳定，但一直没有像样的高层社区，学府城就属于这种查漏补缺的。

同时，学府城虽然刚需，但公园、地铁、商业、学校的配套很齐全，在城东买二手房的也都会看这里。

最后是因为附近虽然有融创、龙湖的新小区，但要么没交房，要么无法成交，且当年都是高价入手，在二手房市场竞争力有限，看来看去，也就华清学府城比较均衡。

问：20年房龄的小区会有什么装修难以解决的问题吗？

答：基本是04年左右的小区，高层都很少，爬楼梯的步梯房为主，目前普遍变身老破小社区。

对于房龄超大的小区，装修的麻烦主要有四点，首先是顶楼的防水，经过风吹日晒雨淋，漏水概率变大，比较难处理，其次是一楼的下水，很多是铸铁管道，生锈、堵塞、漏水，全部更换成本很高。

第三是电梯，高楼层没有电梯，装卸材料，垃圾，人工肩扛成本很高，最后是邻居，投诉噪音，扰民的很多，考验智慧和耐心。

最关键的是装修成本，本就没有流通性，老旧小区要先修后装，同样方案，费用会比新房高很多。

可以简单收拾，提升居住环境，没有必要大拆大改，得不偿失！