去年10月份之前，深圳非常好的新房开盘成交也很难过百。去年9月底的政策出台后，10月份深圳楼市爆火，至今成交量还维持在一个相对不错的位置，每个月都有日光盘出现。

在深圳楼市反弹后，一方面日光盘频现，大部分新房都卖的不错，一方面还有卖的很差的楼盘，很多新房开盘后严重翻车，只是大家的关注度越来越小了，都在关注销售火爆的楼盘。

从去年10月份至今，深圳有3个新房开盘翻车最严重。

深铁瑞城：位于光明的深铁瑞城是一个网红盘，去年11月推出1栋264套住宅，备案价约4.21万/平方米，开盘折后均价约3.75万/平方米，对比一期开盘价打了约75折。

深铁瑞城是过去不降价，不打折的深铁在深圳第二个降价打折的楼盘，和深铁最近第一个降价日光的龙岗阅云境不一样，虽然深铁瑞城这一次也只推出了一栋住宅，从网签备案的数据看，销售非常不理想，截止到目前，网签备案仅37套。

深铁瑞城目前位于一期业主争取来的深中学区内，上图是深铁瑞城开盘时售楼处门口的常态，整个看房过程中，都能感受到一期业主提醒客户不要买。深铁瑞城开盘销售惨淡，前期业主的影响很大，让购房者在选择的时候更加理性。

还有一个重要原因，虽然深铁瑞城现在开盘比一期便宜了很多，但是产品不一样，一期是深圳少有的多层住宅。这一期开盘的是超高层住宅，一栋就有264户，平均88户一部电梯，极度拥挤，另外楼下停车位严重不足，开发商宣传可以共享一期停车场，即使可以使用，停车后要经过一个天桥才能回家。

综合以上，是深铁第二个降价打折，还是深中学区内楼盘销售惨淡的原因。深铁寄予厚望的一个楼盘，开盘就翻车了。

缙樾府：位于南山同乐的缙樾府，上个月推出147套住宅，开盘均价约6.8万/平方米，截止到目前，网签备案仅27套。开盘前开发商还是很自信的，没有转介，连广告都很少，开盘后就翻车了。这样的销量，如果接下来市场没有很好的上升，去化会更难。

缙樾府除了位置在南山弱一些外，其它都没问题，产品做的不错，户型和使用率都可以，价格也不贵，就是没有卖好。总价到800万左右买四房，片区相对差，小区比较小，开发商太过于自信，是开盘翻车的原因。

观山海家园：位于老前海的观山海家园，上个月推出258套住宅，开盘均价约7.7万/平方米，价格创这一片的新低，品质也在线，产品在这一片比较完美，除了快速噪音以外，找不到其它缺点。

观山海开盘前各方面预期都不错，热度和售楼处真实上客量都很好，截止到目前，网签及备案仅9套，对比开盘前的热度和网传的去化量，形成了巨大反差。开盘后，开发商还迅速提高了转介佣金。

观山海家园卖成这样，在开盘前谁都没有想到，市场和开发商对这个楼盘的预期都很高，从现实销售看，是最近开盘翻车最严重的新房。

以上三个楼盘开盘翻车，除了以上原因外，还有一个重要原因，从光明高铁站片区新房开发商一栋一栋开盘后，深圳各个地方的开发商都学会了一栋一栋开盘，这样的套路玩多了，购房者也明白了，但凡是一栋一栋开盘的，或者附近还有新房要入市的，买后面的大概率要比买前面的划算，摩擦成本也更低。