金山学区房跌出性价比了?

东接一号 2024-08-13 15:53:26

要说当下福州跌得最狠的几类房子,学区房必有一席。像“金山小学+金山中学”的学区组合就是典型。

生源爆满的金山小学,曾是福州唯一需要提前落户3年的学校,再加上对口的是板块内最强的金山中学,划片金山小的二手房就如镶了金边,高峰期挂牌价一度逼近4万/㎡。

如今,这里的学区房价格不少已跌破2万。学区产生的溢价泡沫,就这么碎了?

仓山榕城广场一带划片“金山小学+金山中学”的房子,有着完善的生活配套和地铁优势,前两年楼梯房都能卖到3万+。但过去的一年里,行情急转直下!

例如2002年建成的翠榕苑,2022年的成交价最高有2.9万/㎡,但贝壳找房今年6月成交的一套中楼层135㎡房源,成交价仅18368元/㎡。其实早在去年10月,该小区就已重回2万以内。

同样是房龄超过20年的老旧小区,采菊苑出门200米就是地铁2号线与5号线交汇的金山站,对面是金山小学,所以2021年不乏3.3万/㎡的成交案例,而6月份一套134㎡复式成交单价只剩18167元/㎡。

同属金山碧水一期的还有雨桐苑,该小区136㎡四房的低楼层房源,2021年单价2.42万/㎡,但今年5月的成交价为18057元/㎡,跌幅高达25%!

早年的奇葩大户型更难逃跌势了。

那电梯房的抗跌属性会更强吗?

可以近距离接送的金山佳园是划片金山小最贵的小区,2021年成交价最高3.68万/㎡,如今电梯房已经跌到两万三四,跌幅超3成!

更遑论金山大道北侧、距离核心生活区有一定距离的金山明星,该小区114㎡三房的低楼层电梯房,2022年成交价2.39万/㎡ ,今年7月同户型的成交价却跌至19036元/㎡,跌幅约20%。

金山小学的学区房,正在遭遇无差别普跌!

对口学校的教育质量,是影响学区房价值的直接因素。

金山板块最早开发的金山中学,这几年中考升学率已经坐稳福州公立初中第五、第六的位置,仅次于延安、屏东、十九中和十六中,完全可以与鼓楼的十一中、十八中、杨桥等名校掰一掰手腕。

但同样市属的江南水都中学和四中桔园洲中学后劲很足,都曾排进全市公办TOP10。去年中考,老大哥金山中学的成绩稍有退步,考上老八所的比例甚至被生源少而精的江南水都中学超过。

△图源“刚需探房”

好在今年,金山中学老五所的录取比例有所提高,虽然一三附依旧不高,但至少保住金山第一的位置。

房龄折旧,也是金山学区房降价的主要原因。

金山小学的划片小区多为2004年前后建成的楼梯房,虽然有些小区总高也就6层,但不太适合有老人的家庭。

就算是金山豪景这样以大户型为主的电梯房,房龄也有20年了,内部配套较为老旧,对350万左右的客群来说并无改善空间。

2022年开始招生的金山小学金闽校区,对口的也是金山中学,划片小区就相对新多了。

除了去年刚交房的榕心映月外,还有2010年前后建成的中庚城、世欧彼岸城、三迪凯旋枫丹等,他们大都由品牌房企开发,有江景房可选,居住舒适度明显比XX苑好,离浦上大道的万爱商圈也更近,不过成交均价要3万左右。

这里也有总价一百多万就可以上车的金闽小区安置房。

关注教育的同时,家长也会考虑房子本身的居住品质。当金闽小片内房产也在降价,势必会分走金山小部分客源。

新增学龄人口数量下降,再加上教育集团化、提高定向生比例等均衡教育资源的政策,大大降低了福州学区房的预期。事实上,连鼓楼顶级学区都在大规模降价,金山学区房的杀跌还不算最惨。

例如提前落户3年的钱塘小学区房——泉塘新村,去年2月,八十几平两房的成交单价还有3.64万/㎡,如今挂牌价报出2.49万/㎡都无人接盘。仅仅一年半时间,跌幅超过30%。

鼓楼很多房龄30年以上、混砖结构的老破小,并不适合一家人居住,很多人买来仅仅用来挂户口。跌是跌了,但总价门槛还摆在那。简单来说:

你嫌鼓楼破,鼓楼嫌你穷!

而同样250万以内的预算,金山的学区房不仅可以为孩子教育“兜底”,还能住人。

人口密集的金山核心区是仓山城建最完善的板块,福州第二梯队的“金山小+金山中”学区组合也仍是金山的择校首选,再加上承接闽侯鸡娃家长的置换需求,金山小片内学区房几年内仍有一定吸引力。

像地理位置突出的摘仙苑,今年总价200万以下的小户型房源成交就很活跃。

其实在金山,有学区加持的二手房已经相对抗跌了,毕竟同板块划片仓六小的汇创名居一期,多的是一万三四的房源。

总之,中产不灭,学区房不死!现在谈“福州学区房崩盘”还太早。

但学区房只不过是教育投入的一部分,东街1號不建议普通家庭砸锅卖铁去拼一个学位。如果你想要学区、价格和居住属性达到相对理性的平衡,金山学区房或许已经跌出性价比了,特别是对二孩家庭来说。

0 阅读:0