关键信号，深圳优质学区房开始涨了。据报道，今年上半年，福田百花片区二手房成交量约126套，接近2019年的成交高峰期，较去年同期（71套）增长约77%，部分房源价格也在上涨。比如长城一花园，一套85.3平的3房，4月成交价668万，5月成交价就去到了718万，一个月涨了50万。（数据源于咚咚找房）再比如长城三花园，一套124平的3房，5月成交价866万，6月成交价就去到了950万，一个月涨了84万。（数据源于咚咚找房）同为深圳传统优质学区的福田园岭新村，价格也出现了明显上涨——仅仅一个月，从5字头站上了7字头。3-4月，园岭新村有2套房源成交价跌破6字头，比如一套93.1平单位，成交总价545万，折合单价约5.85万/平。而在5月，一套68平的2房，成交总价493万，折合单价就去到了约7.23万/平。（数据源于咚咚找房）

图片来源：咚咚找房刚刚过去的7月，一套82.51平的3房，成交总价620万，折合单价约7.5万/平，再创新高。（数据源于链家）

图片来源：链家深圳楼市真的开始涨了？是个例还是趋势？下半年怎么走？

01.

7月二手房成交创新高

明年深圳楼市会大涨？

乐有家最新数据显示，7月深圳二手房网签量高达5381套，是2021年2月以来的最高峰。注意，2024年3-7月，是深圳自2021年2月以来，月度二手房网签量首次连续5个月稳定在5000套左右。也就是说，在经历3年多的剧烈调整后，深圳楼市成交量已经在触底回升。而月成交5000套被一致认为是深圳市场的荣枯线，这个数据说明笋盘、低价房源在稳步消化，当打折新盘、割肉二手盘出清后，剩下的都是比较坚定的房源，价格就会企稳。量在价先，成交量只要稳住，价格回暖应该只是时间问题。从半年的维度看，2024上半年，深圳二手住宅过户21394套，套数同比增长31.8%。注意，二手住宅半年成交21394套，这个数据，和历史上2008年的20613套、2012年的20587套，相差无几。

而在08年、12年的次年，深圳二手房成交大幅上涨——2009年上半年高达59983套，是2008年上半年的2.9倍；2013年上半年高达47025套，是2012年上半年的2.3倍。按照历史规律，淘哥认为，2025年大概率是深圳楼市的成交大年，楼市大概率会涨。

划重点，从今年深圳楼市的成交数据可以确定两个事情：

1、深圳楼市成交量已经明显回升，购房者正在稳步入场，要有信心。

2、2025年深圳楼市大概率会涨、是成交大年。基于这两点，淘哥认为深圳楼市目前正处于超跌+低成本+回暖的关键底部，是买房最友好的时期。超跌即价格跌穿了真实价值。目前深圳房价几乎回到了2017年、2016年，相较于高峰普遍下跌了20-40%，很多甚至打了半折。

比如南山华润城，之前二手房单价普遍在15-18万，现在单价9万多就能上车；前海诺德假日花园，之前单价14-15万，现在单价8字头就能买到；宝中花样年花乡，之前28平左右的单间总价卖到过365万，现在200万左右就能拿下。

优质学区房也降了不少，比如深圳高级中学龙岗学校附近的房子，之前总价2字头只能买10几年楼龄的2房老房子，而现在在售的新房，总价2字头就能买精装全新3房住宅，处于明显的价格洼地。

仅供参考 数据源自链家不难发现，如今深圳很多房子跌幅已经出乎意料，这也是最近几个月深圳二手房成交屡创新高、突破5000套荣枯线的根本原因——房价实在太便宜了。低成本即低首付、低利率、高优惠。深圳目前首付最低仅2成、商贷利率和公积金利率都创历史新低，同时大部分开发商为了缓解回款压力都给出了难以想象的折扣、优惠，而且还是封顶后才开始真正还款。这种情况下买房，不管是资金压力还是风险成本都非常低。淘哥提醒，如此剧烈的跌幅是因为特殊的时代环境、政策环境等多重因素影响下出现的小概率事件，是时代级的调整也是时代级的机遇，如今正值筑底回暖的关键底部，正是买进的窗口期，一定要好好把握。那么，买房怎么买？尤其是容错率较小的刚需，一是地段要选对，最好买产业实力强、配套丰富且便捷的区域，这决定了生活底盘和房子的价值下限；二是价格要选对，最好买超跌物业，这决定了性价比和房子价值潜力；三是产品要选对，最好买品牌房企的高品质物业，这决定了生活质量和房子的价值穿透力。02.

刚需选东部还是选西部？

关于地段，深圳刚需买房无非纠结两个大方向，东还是西？如果是10年前买房，肯定是西部比较好，过去十几年深圳从罗湖到福田再到南山前海，一路向西发展，但是经过多年的开发建设，对于刚需而言，目前买西部存在几个问题。

一是贵。福田南山前海均价7.5万+/平、宝安均价6万/平，是东部龙岗、坪山的2-3倍。

二是人口多、资源分配难度高。比如出门容易堵车、部分学校积分要求很高等。

三是密度高。住宅越盖越高、越盖越密，压迫感重，一些10万+/平的豪宅容积率都超过了6，有限预算内很难买到一个非常舒适的居住环境。

四是深圳一路向西到前海已经到了尽头，发展格局已经较为稳固，普通人很难找到机会。对比之下，当前的东部对于深圳刚需，可能是一个更为合适的选择，存在更多机会。首先，东部GDP增速强劲、远超全市平均水平。2024上半年，龙岗GDP总量高达2500.99亿，是深圳南山、福田、宝安以外，唯一超过2500亿的区域，成功进入2024赛迪百强区前五。更惊人的是，龙岗2024上半年GDP增速高达9%，位列全市（除深汕）第一，是深圳平均增速（5.9%）的约1.5倍。同时，从作为高质量发展重要基石和驱动力的固定资产投资看，坪山2024上半年同比增长23.6%，增速排名全市第一，是福田（10.2%）的约2.3倍。而在此之前，2023年，坪山GDP名义增速高达23.3%，是深圳平均增速（6%）的近4倍，位列全市（除深汕）第一。如果说GDP总量是当下实力的代表，增速则代表了趋势和潜力，深圳东部增速“狂飙”，恰恰说明东部正处于“腾飞期”，存在很大的成长空间。2、东部产业“硬核”。目前，中国政策支持和科技发展的重心，正在从大型互联网平台、模式创新等“软科技”，向以芯片集成电路半导体、新能源汽车、新一代信息技术等为代表的“硬核科技”转变，这是解决卡脖子问题，是中美科技竞争的主战场，是未来的大方向。中国从软科技时代，走向硬科技时代的大环境下，深圳东部聚集了华为、中芯国际、比亚迪等新一代名企，重点发展的高新产业集群正是中国产业换代、新时代产业重心的风口。这种产业优势正是东部GDP增速遥遥领先的重要原因。3、东部和市区的“时空距离”正在进一步缩短。14号地铁快线开通后，从福田CBD岗厦北到龙岗大运仅需约27分钟，从大运到终点沙田站，也仅约28分钟。此外，最新消息显示，深圳免费的东部过境高速预计年底复工，1年内预计就会建成通车。可以发现，深圳东部和香港、罗湖、福田的交通正在越来越便捷，资源流转效率会越来越高。

东部过境高速线路图4、东部房价低、密度低、生活更舒适。目前，龙岗、坪山均价仅3-4万/平，一套大3房也就300-400万左右，首付2成约60-80万就能上车，压力很小，而且相比市区，能用更少预算买到更大的居住空间、生活品质更高。此外，东部更容易享受到优质社会资源，比如上名校更容易、就医排号时间短等。同时，东部密度低、更亲近自然、更有松弛感，和高度紧张、内卷的氛围相比，这种环境更有利于身心健康。那么，东部又该如何选房？底层逻辑、根本支撑是产业。03.

比亚迪落地 硕博精英齐聚

宝龙科技城 下一个南山科技园

过去20年，深圳的房价高地往往随着产业崛起——福田CBD带动了福田中心、香蜜湖，南山科技园带动了华润城，深超总带动了深圳湾，深圳北站超总带动了北站-红山。这些区域的房价如今在7-30万/平，10几年实现了10-20倍的增值。对于普通人而言，深圳还有类似福田CBD、南山科技园一样，可以分享产业腾飞红利的区域吗？淘哥仔细研究后发现，宝龙科技城值得重点考虑，有3大原因。1、定位高、实力逆天，下一个南山科技园。宝龙科技城与南山科技园同为深圳国家高新区，已形成以新一代信息技术（ICT)、生物医药（BT）、智能制造（AIoT）、新材料和新能源为主导的千亿高新产业集群，单位产值约为南山科技园的2倍、坪山高新区的3倍。

宝龙科技城效果图2、名企+高薪人才集聚，需求旺盛、购买力强。宝龙科技城汇聚了约477家国家高新技术企业，涵盖比亚迪、中广核、方正微、同洲电子、海能达通信等名企，不仅为区域注入了强大的生产力，还带来了很多高学历、高收入的社会精英。比如中广核，2024年本硕博应届毕业生招聘中，开出了年薪17-24万、20-50万安家费、七险二金的优厚待遇。更重磅的是比亚迪，总投资220亿的比亚迪全球研发中心和储能产业园已于去年开工建设，预计5年内建成。其中比亚迪全球研发中心将集结比亚迪全球范围内核心人才，容纳超6万名高端研发人员办公，硕博比例超50%。

比亚迪全球研发中心效果图

如此庞大的精英人才聚集，势必催生大量居住需求，带动区域楼市迈上新台阶。3、价值空间广阔、新房单价仅3万左右。淘哥提醒，宝龙科技城这种正处于产业大升级的区域，是从1到10的蜕变，就像10年前的南山科技园一样，蕴藏超大机遇。目前，宝龙科技城区域的新房住宅单价仅3万左右，不到南山科技园的1/4-1/6，正是普通人分享产业新高地腾飞红利的大好时机。待比亚迪全球研发中心彻底建成、宝龙科技城地位再次跃升，届时区域就会像如今的南山科技园、深超总一样门槛高筑，普通人很难再有入场机会。为什么产业对楼市有如此巨大的带动作用？因为产业就像一泉活水，能带来大量人口、滋养出很多城市资源，比如国际标准的办公基地、五星级酒店、高档社区、优质商圈、名校、公园等，这些资源又反过来提升了区域价值，吸引更多优质企业、人才、资金流入，使区域保持着生生不息的活力、创造力。反观宝龙科技城，其领先的产业布局就像10年前的南山科技园一样，大概率会带动区域成为深圳的新高地。除了产业的支撑，还需要考虑其它什么因素呢？淘哥认为：教育是重要的保障。04.

周边有小区5年成交价翻倍

深高级学校有多牛？

优质教育资源一直是房产价值的“点金石”。比如深圳四大名校之一的深圳市高级中学，其九年制北校区于2016年正式落地龙华，2019年首届中考成绩斐然、一举成名，此后成绩连续多年稳居龙华榜首。据网络消息，今年龙华中考最高分也是出自深圳市高级中学（北校区）。因为优异的教学成绩，近几年，深高级北校区周边的房价一路走高。比如汇龙湾，2015年，也就是学校正式落地之前，成交价仅在4.6-5.8万/平，而最近两年的成交价去到了10-11万/平，翻了2倍。再比如金亨利瑜璟苑，近两年的成交价也高达11-13万/平，比福田南山很多房子都要贵。注意，这还是在深圳楼市剧烈调整之下的表现，可见优质教育资源对房子的价值托底作用。

而宝龙，也拥有一所深高级的分校——深圳市高级中学龙岗学校，这也是宝龙片区唯一的四大名校，已于2022年9月正式开学。

更惊喜的是，深圳市高级中学龙岗学校一路之隔、约30米就有一个在售住宅项目——振业博文雅苑，接下来淘哥就给大家详细分析下这个项目。

05.

2字头买“四大”旁精装3房

多套房专业买家也出手了据了解，振业博文雅苑入市以来人气非常火爆、很多人都在出手。一位拥有多套房的专业买家果断入手了项目，他给出的理由是：“依据多年的买房经验，真正能保证房子保值增值的关键因素就是学校。”一位住在宝龙12年的比亚迪高管认为：“自己是二套房买家，希望拥有更好的配套和更好的生活环境，买房有三个标准：地段好、户型方正、开发商靠谱，振业博文雅苑刚好都符合，是一个比较好的选择。”另一位比亚迪高管则是被房子的细节设计打动，她表示：“非常喜欢厨房的折叠式窗户、嵌入式的冰箱、主卧两面大飘窗这些设计。”淘哥研究后发现，能获得比亚迪高管和专业买房人认可的振业博文雅苑，优势确实非常明显。1、振业博文雅苑是深圳最特殊的刚需住宅——深圳四大名校旁稀缺的2字头新房。看下图，项目一路之隔、约30米就是深圳市高级中学龙岗学校（九年一贯制），住在这里，不仅能实现目送式教育，如果买到面向学校的户型，可能站在自己家阳台，就能看到孩子在操场上课。随着教育集团化，深圳四大名校（深圳中学初中部、深圳外国语学校、深圳实验学校初中部、深圳市高级中学）多点开花，在各区都办了分校，甚至覆盖了坪山、大鹏。即便如此，总价2字头就能买学校旁精装3房的机会，依然非常稀缺，毕竟“四大”在罗湖、福田、南山的学校，周边房价多在8-10万/平，一套3房总价基本要600万以上，对比之下，振业博文雅苑的门槛非常友好。2、国企品牌护航。振业集团是深圳国资委直管的国有控股上市公司，已成立35年，开发过香蜜湖翠海花园、前海星海名城、振业峦山谷、振业天峦等标杆项目，是深圳的老牌房企。有国企实力背书，振业博文雅苑建设速度很快，目前有楼栋已经封顶，完全不用担心交付风险。

实景图3、振业博文雅苑还拥有高效的交通体系。项目周边有14号线/16号线双地铁环绕，可直达罗湖、福田、龙岗中心城，地图显示，从14号线宝龙站到福田岗厦北站，仅需约37分钟。同时，项目约1.4km还是坪山高铁站，乘坐高铁，最快1站约17分钟即可到深圳北站。

区位及配套示意图目前，深圳北站和福田岗厦北站周边的住宅房价约7-10万/平，高铁1站、地铁几十分钟，就能用便宜2-4倍的房价买一套房子，这对福田、龙华的白领来说，是一个难得且划算的安家之选。4、品质出色、交付有保障。项目使用率高达约88%，户型设计非常出色。建面约76平就做了3房，格局方正、动静分区、空间合理、全屋4个大凸窗，入户带玄关、U型厨房、卫生间干湿分离，三代同堂也能生活的非常舒适。

户型示意图此外，项目还有建面约90平的3房2厅2卫，南北通透、入户带玄关可设计超强收纳、客厅出阳台空间感非常阔绰、主卧双飘窗视野采光绝佳，全屋7个大凸窗，实用率超高。

户型示意图此户型尺度更加舒适，适合改善或一步到位买家，可惜仅有31套，非常稀缺，感兴趣的朋友建议尽快、尽早出手。

创意展示空间效果图

5、物管出色、生活更舒心。

项目由振业城服物业公司负责管理，提供臻管家服务体系，能及时全面解决业主需求，让生活更加安心、舒适。

综合来看，振业博文雅苑所在区域产业实力强、配套丰富、一路之隔就是名校、价格划算、又是国企打造的高品质物业，非常符合刚需选房准则，值得重点考虑。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）