原创：刘晓搏说楼市

虽然新一轮人口普查数据尚未公布，但各地刚刚披露的2020年统计公报，还是透露了“人气”方面的蛛丝马迹。

比如深圳2020年小学生“招生人数”下降，手机用户数和互联网用户数下降，就引起了广泛的关注和议论。其实，深圳的现象不是“独一份”，类似的情况也出现在了广东、粤港澳大湾区。比如根据2020年和2019年广东全省的统计公报：

2020年末：广东电话总用户17668.8万户，下降6.2%；其中，固定电话用户2131.9万户，下降7.4%；移动电话用户15536.9万户，下降6.0%。

2019年末：广东电话总用户18497万户，比上年末下降2.3%；其中，固定电话用户1963万户，下降7.0%；移动电话用户16533万户，下降1.7%。

也就是说，在电话用户方面，广东已经是连续2年下降了。再看一下2020年全国（内地）各省市区的小学生招生人数：

有5个省市区缺少数据。在剩下的26个省市区里，广东省小学生招生人数在2020年出现了8.9%的跌幅，跌幅全国第一。再看一下广东省内的招生情况：

只有潮州是增长的，剩下有可比数据的全部城市都是下跌的，而且跌幅比较大。广州和深圳跌幅分别是5.9%和6.5%，还算是跌幅比较少的。当深圳2020年小学生招生人数下降被披露的时候，很多媒体想当然地说：这是因为深圳房价太高了，所以人口流失了，这些人应该去了周边城市，比如东莞和惠州。结果东莞和惠州在2020年小学生招生人数分别下降了12.4%和10.1%，跌幅远远超过深圳。众所周知，广东过去几年一直是全国人口增长冠军，为什么在2020年出现了“疑似人口下降”的重大变化？我之所以说“疑似人口下降”，是因为电话用户数和小学生人数，未必一定等于人口数。我们可以看下面这张图，这是2020年全国小学生“在校生人数”，广东仍然是增长的。

至于电话用户数，特别是手机用户数，在可以携带原来号码转网，而且取消漫游费的情况下，手机注册地和使用地逐步分离。再加上打击通讯诈骗，采取实名制，可能导致用户数“挤水分”。广东2020年人口到底是下降了，还是仍在增长，最终要看人口普查数据。但有一点毋庸讳言：小学生招生人数下降，不是什么好兆头，至少说明人气有所下降。

上图是过去20年，广东历年小学生招生人数的变化情况。2000年到2003年，广东招生人数是上涨的。随后，2004年到2009年出现了一波显著的下跌，每年少了将近50万小学生。2010年到2019年，广东再次出现了小学生的“十年大牛市”，直到2020年再次出现下滑。早在几年前，我就分析过广东的人口增长，指出它分为三个阶段：从改革开放之初，到2003年，是第一个增长期；2004年到2009年的下降，有对应年份新生儿减少的因素，还有改革开放全面展开，长三角、京津冀人口增长一度超过广东的因素。至于2009年“触底”，跟全球经济危机有关。2010年以后，广东出现了第二轮人口大增长，这是因为广东城中村众多、低成本优势显现，经济南北差距再次加大。2020年广东人气突然下降，跟三大因素叠加有关，它们分别是2018年开始的中美贸易战、2019年的香港事件和2020年的疫情。其他片区，比如长三角顶多遭遇了“中美贸易战+疫情”的双重影响。至于对外经济依存度偏低的中部、西部地区，则只遭遇了疫情一个因素的影响。只有广东、大湾区是受到三大因素的影响。正因为受影响比较大，所以大湾区楼市才在2019年初率先松绑，并在2020年率先启动，成为新一轮上涨的领头羊。所以，2020年广东小学生招生人数下降，有点类似2009年的情况。这跟广东、大湾区经济对外有较高依存度，有密切关系。当内循环份额加重的时候，人口肯定回流中部、西部，甚至东北。而当外循环份额加重的时候，大湾区、长三角人口肯定会再次增长。我们可以再回头看一下前文里的2020年小学生招生数据，你可以发现不仅仅广东下降了，福建、浙江、江苏都在下降，这些都是东南沿海地区的省份。那么问题来了：大湾区人气下降，会不会影响楼市，造成房价的趋势性下跌？我的看法是：2020年的人口态势动，跟2009年一样，都是一个特例，很难持续下去。一旦经济恢复常态，东南沿海省份人口吸引力会重现。这个常态有两个含义：第一，是疫情结束；第二，是中美关系获得修正，合作再次成为主流。疫情早晚会结束，如果没有意外将在今年年底基本被控制住。至于中美关系，在五一期间也有几个好消息。比如5月3日，美国国务卿布林肯在英国接受《金融时报》的采访时表示：中美目前并非处于“冷战”关系，而是竞争和合作并存。美国将从各个层面与中国接触，并以得到结果为重点。布林肯重申，多年以来，美国一直支持“一个中国”政策。另外有报道说：拜登政府正在考虑修改特朗普时代的禁止与“有军方背景的中国企业”进行股票交易的规定，并可能修改给中国公司贴上“有军方背景的企业”标签的标准。这意味着美方也小心翼翼地维护着中美关系“斗而不破”的底线。这对于东南沿海地区的发展，当然是大利好。看懂了这一点，就没有必要为2020年广东乃至东南沿海省份人气下降担忧。下降是阶段性的，或者说是周期性的，很快会过去。下图是过去5年，中国各省市区小学生“在校生”人数的增长情况。

广东的小学生增量遥遥领先，相当于第二和第三名加起来。5年累计小学生增长最少的，是东北三省、重庆和江西。下面几张图，分别是过去20年深圳、东莞、广州、佛山、惠州、珠海等城市的小学生招生人数走势图。

我的结论是：由于生活成本低廉（大湾区有大量小产权房）、经济活跃、政府管制较少，广东、特别是大湾区人口吸引力巨大。因为全球经济波动带来的周期性影响会存在，但人口的大趋势是增长的。但有一点需要注意：由于大湾区有大量小产权房，这对于房价飙升产生了一定的遏制作用。广东房价没有浙江彪悍，就跟小产权房的存量大有密切关系。