琶洲南TOD清盘，琶洲南新增宅地，琶洲的价值还稳吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

讲了广州城市的发展脉络，广州的中心从公元前，一直缓缓的向东迁移。

经济发展的问题，根本上都是人的问题，要解决的都是人与人之间关系的问题。

只有流通，才能产生价值。只有交易，才能产生财富。城市的发展，离不开新增人口的导入。如果城市没有外来人口，只是自给自足，自娱自乐，那这座城市就没有财富增值的可能，就没有发展的前途。

所以我把广州长期和短期的人口趋势图找出来，贴在了上篇文章里，大家有兴趣可以去看看，作为你买房选择板块的一项重要参考。

最近，广州公布了下半年新一批的供地计划，一共有17块宅地。

其中最受关注，争议最大的就是琶洲南的供地调整。

最受关注很正常，琶洲的任何宅地放出来都天然吸引舆论的关注，不仅因为琶洲本身的产业光环，也因为琶洲南TOD是广州这几年最成功的豪宅项目。

最受争议也很正常，毕竟琶洲和金融城都是曾经说好的严禁商品房开发，结果现在两个板块宅地一块接着一块，眼花缭乱，似乎让高端产业中心宅地稀缺的信仰遭受巨大的压力。

琶洲南TOD的价值还能不能挺住，曾经的规划还值不值得信任，大家的心里都有了很多新的疑问。

01

我们先看看琶洲南TOD的去化情况。为了防止有人说我鼓吹项目销售情况，瞎编数据，我就把数据源的截图发出来，如果你说房管局的数据也不可信，那我也无话可说。

琶洲南TOD一期，在房管局的备案名叫做品越华府，之前的说法项目总共是1400套左右。房管局的数据，拿到预售证的货量是1327套。目前总共网签1285套，未网签的42套。

我们以房管局数据为准，来计算去化率，那整个琶洲南TOD的去化率达到了96.8%。

琶洲南TOD二期，在房管局的备案名叫做品辰华庭，总货量377套。目前共网签183套，未网签194套。二期的24栋是这最近加推的，是整个项目的最后一栋了。

我们如果把一期和二期一起拿来算，整个琶洲南TOD的去化率达到86%。

我觉得把整个项目划进收官线的范围，还是没太大问题的。

琶洲南TOD当然有自己的问题。

从产品上来看，142㎡这个面积段的占比不小，定位略微有点模糊。还有豪宅的要素里，缺少稀缺的景观和高端且成规模的配套。

但这些都不影响琶洲南TOD的成功。

你可以说项目开盘的时机够好，当时核心区缺少高端改善的项目，那个时候楼市的大环境也不是现在能比的。

但是任何一个项目的成功，都离不开天时地利人和中的任何一项。

时机也好，竞争环境也好，甚至你要说玄学也好，都不会影响这个项目成功的最终结果。并且，恰恰相反，这些正说明一个豪宅项目，想要取得好成绩，真的不是一件容易的事情。

02

好了，我们再来看琶洲南调规后，新推出来的几块宅地。

这次调整总共释放了6块宅地总建筑面积大概30万方，考虑到这几个地块大概率开发大面积段产品，我预计会产生2000套左右的货量。

这次首先放出来的是靠西侧的三块地，即琶洲南区AH090402、03、04地块。

这三块地，位于琶洲南TOD项目东侧，中间隔着一个大围公园。

三块地加起来13万方，也就是1000套不到的货量。

我不觉得会对整个琶洲南的供需关系造成太大的影响。甚至说，开发出来的项目放到市场上如果有足够的竞争力，反而会加强琶洲南这一片板块的竞争力。

商业配套，教育配套，产业配套，不是你拿钢筋水泥堆些高楼大厦就可以了，重要的是有足够的人，有足够的需求。

盖楼并不难。如果只是盖楼，不解决人口引入的问题，那不过就是天津的滨海新区和广州的南沙。

虽然都在琶洲南的板块范围内，但是地段的差异是很大的。这六个地块周边城市界面还很原始，离地铁远，目前没有学校和商业的配套，相比琶洲南TOD，硬伤还是挺多的。

既能提升板块整体的价值，又不会对琶洲南TOD造成直面的竞争，这是利好才对。

客观讲，这两年大环境确实不大好，结果导致很多人都变成了惊弓之鸟。不论市场出什么信息，都要往悲观方面去凑。

但是我觉得情绪归情绪，该有的判断不能乱。因为生活也好，工作也好，不会因为多抱怨几句，就会变得更好。

我看到有人说政府没有信用，规划说改就改。但我想说的是，二胎三胎政策都可以调整，哪里有什么东西是一成不变的。

世界一直在变，承诺一直在改，这是成年人都懂的最基本的道理。你总不能说，不行，必须要按照童话故事里的来，白雪公主就是要和王子在一起。

那你这个账号只能重回幼儿园再锻造一回了。

说回琶洲南的地块，你但凡开车去琶洲那里走一圈，就能看到大片的空地晾在那里。

之前告诉你以后琶洲之内都不会有住宅，也只是当时。纸上的规划有些是没办法调的，有些本来就是可以调整的，这本身就是政府运行的合理规则。

况且咱们想想，一个板块内全都是写字楼和商场，这本身就不太科学。

未来在这里上班的人，想住近一点住好一点都不行，非要把人家赶到十几公里开外，每天花大量时间花在通勤上。效率何在。

另外附近还要搞大量商场，周边都没有常住居民，这些商场的人气没办法保证，商家还怎么经营。

其实还真有头铁这么做的操盘手，近的就有我们城市规划非常“科学”的科学城了。

把高德汇孤零零的建在一个周边几公里没有住宅的区域，只有零星的写字楼和青山绿水。最终的结局就只有经营不善，大部分门店关门。

即使有地铁21号线科学城站修通，也愣是没救活。

我们不能一方面希望有高端人口引进来，又一方面希望不新增住宅，那让这些高端人才住哪里，都住公园里，住写字楼里吗。

这世界如果真有既要又要还要，那我们哪儿还需要这么悲观。

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（2024.7.31 橙子 yxjcena）