过去半年，上海市中心楼盘“卖疯了”。
从中海顺昌玖里到滨江凯旋门，再到融创外滩壹号院二期，市中心上半年开盘的几个楼盘，都是“日光”，仿佛上海永不缺乏顶级豪宅的购买力。
然而，值得注意的是，尽管上海市中心整体市场表现强劲，但仍有个别楼盘遭遇了销售困境，未能跟上市场的整体步伐。
6月24日，位于上海老静安江宁路板块的昌平云岸开盘，481套房源，942组有效意向认购，认购率约196%，最终开盘当日，项目售出约385套房源，去化约80%左右。
截止到8月9日，距离开盘已过去一个半月时间，上海网上房地产显示，昌平云岸481套房源，已售住宅套数仅343套，网签去化约71%。
Part.1
老静安独苗遭遇“滑铁卢”
昌平云岸此前受到的关注并不低。对于开发商新静安集团来讲，该楼盘更是被寄予厚望。
在项目早前的推文中提到，“昌平云岸，作为新静安集团城市更新力作，以“更懂老上海、更懂正静安”的海派气质，坐拥不可复制的文化底蕴与历史地标，与名流同频，共世界同语。”
今年5月31日，昌平云岸迎来了云想衣裳花想容品牌示范区的盛启的荣耀时刻。据项目方称，昌平云岸示范区开放活动现场全天人潮如织。
从认购率来看，昌平云岸表现并不差。来自项目官微数据显示，6月13日-6月17日认购期间，昌平云岸共收到954组意向认购，其中有效意向认购共942组，认购率约196%。
但认购数据并未转化为销量。6月24日，昌平云岸开盘，据悉开盘当天项目仅售出约385套房源，去化约80%左右，与认购率相差甚远。
“认购数据和实际去化有如此大的出入，应该是有大量的客户选择了弃号。”业内人士分析，“昌平云岸小户型单价低，比较吃香，去化非常快，但是大户型总价高，所以客户选择比较谨慎。但这个去化率，还是让人十分意外。”
来自上海网上房地产数据显示，截止到8月1日，昌平云岸项目已售出住宅343套，网签去化约71%，其中，96平方米的一房、103至122平方米的两房房源基本处于“已售”状态，网签去化率约99%。
而147平方米以上的房源则以绿色的“可售”为主，具体来看，147至154平方米的三房房源网签去化率约为88%；165至326平方米的四房及以上的房源网签去化率则仅有26%。
Part.2
难卖的大户型
老静安江宁路板块作为上海真正的核心区域，寸土寸金，新房资源向来稀缺抢手，更是终极改善的目标区域。
如此天赋异禀的地段，为何昌平云岸会卖不动，且剩下房源均为大户型？
有业内人士分析，昌平云岸之所以滞销，虽受市场下行的影响，但这并非主要原因，现今上海市中心，1000万以上的购买力没有问题，今年6月份，位于徐汇滨江的中海领邸开盘，同样是千万级豪宅，开盘当天232套房源，总共用时不到90分钟清盘。
如果探究其原因，主要有以下几点：
1）操盘存在问题，户型定价极度不合理。
在户型定价策略方面，昌平云岸采用的是面积越大单价越高战略。项目一房一价显示，昌平云岸此次推出的481套房源中，单价最高的是一套顶楼复式，均价达到19.04万/平方米，而最低的一套单价9.42万/平方米，两者价差达一倍之多。
其中1房、2房户型的均价在11万-12.5万/平方米之间，大户型均价为14.6-19万/平方米，对比之下大户型极度缺乏性价比，仅仅大小户型的差价，就可以在中环附近再买一套新房了，让人瞠目结舌。
与其形成鲜明对比的是，同期认筹的中海领邸玖序价格标准差则是小得多。资料显示，中海领邸玖序共推出232套房源，整体备案均价14.6154万每平方米，房源中单价最高的是16.16万/平方米，单价最低的是10.15万/平方米。
2）户型设计存在瑕疵
户型设计的缺陷也是导致昌平云岸大户型去化难的重要原因之一。以存量最多的183平方米户型为例，该户型采用3+1房2卫设计，但存在多处明显问题。
房屋内部拐角过多，空间分布错综复杂，不仅给居住者带来不便，还造成了空间的浪费。拐角处难以摆放合适的家具，且容易引发磕碰事故。
同时，该户型的动线设计也不尽合理，如餐厅位置尴尬，与厨房、客厅之间的动线被打乱，影响了居住的舒适度。
此外，该户型还存在空间分布不合理的问题，如厨房面积过小，不足5平方米，次卧面积也普遍偏小，难以满足居住者的实际需求。
3）产品力不足
今年以来，上海购房者越来越关注产品品质，即使地段好也要产品优。昌平云岸去化难的另一个原因，就是产品力不足，缺少竞争优势。
由于地块狭窄，小区基本没有集中绿化区域，目前也没有健身器材之类的规划，1、2号楼栋还不能直通地下车库，未来业主需要走一段地下通道才能到达车库位置。
另外车位配比只有1：1.3，有48%为机械车位，前期所有车位只租不卖，租金2000/月（含管理费）。在上海市中心主打改善型的社区，使用机械车位，也是一大“奇闻”。
通常而言机械车位只能在商场或写字楼内可见，这次竟出现在新建商品房里，这无疑给车技不佳的购房者上了难题。
很多原本住在市中心的购房者，或因为改善需求，或原本小区车位紧张等原因，选择就近置换新房。若未来掏空钱包买了新盘，不想再为车位买单，那又要再次面临停车难的困境。
4）竞品多，无竞争优势
项目卖不动还有一个原因，则是来自其他项目的竞争。
在静安范围内，在售和即将入市的还有新静安集团江宁社区项目、上海静工&上海电气800秀项目、信达·信安里、龙盛·湾上、万科翡翠雅宾利四期等项目。
在市中心范围内，类似价位的还有徐汇中海领邸、世纪臻邸、嘉里金陵东路项目、徐汇滨江中能建项目等等，供应量不容小觑，这些都加剧了同地段同档次产品的竞争力。
