读懂中国楼市

春节后，强二线城市武汉，打响救市第一枪。

限购放松，外地户籍甚至可以先上车，后补票。

最近几天，市场盛传上海也将出台多项楼市新政，但官方暂未有回应。

其他一线和强二线城市仍在等待和观望之中。

面对持续了一年多的房地产市场严重危机，高层的房地产政策已经发生根本转向。

1月17日，国务院副总理刘鹤在达沃斯世界经济论坛上的讲话，向全球传达了包括房地产政策在内的中国经济政策的重要信息。

特别强调五个坚持：

第一，必须坚持发展是第一要务，坚持以经济建设为中心；第二，必须坚持社会主义市场经济改革方向；第三，必须坚持全方位扩大对外开放；第四，必须坚持依法治国；第五，必须坚持创新驱动发展。

中国的基本国情决定了必须对外开放，中国经济是双循环，不是单循环。

共同富裕的目标，不是结果人人一样，而是机会人人平等，共同富裕也不可能一蹴而就，更不是平均主义和福利主义。

包括外商在内的企业家都将发挥发动机的重要作用，因为他们是社会财富创造的关键要素，如果没有财富的逐步积累，共同富裕就成了无源之水、无本之木。

刘鹤在讲话中，向与会者阐述了全世界对中国经济最关切的三大问题。

第一，中国防范化解金融风险特别是房地产业相关风险的情况；第二，中国促进经济双循环的考虑；第三，中国推动共同富裕的考虑。

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特别引人关注的是，刘鹤重点并长篇阐述了中国房地产市场政策，表示“房地产在中国是重要的支柱产业”，提出改善房地产市场的三项内容：

第一，通过保护契约和产权，稳定预期；第二，大量输血，改善房地产企业的流动性；第三，放松在房地产市场过热期间采取的管制措施。

在刘鹤发表讲话的时候，距离中国的春节仅剩下四天时间了，各地方政府各部门已经来不及在春节前出台各项政策。

春节后，武汉率先出击。可以预计，未来一段时间，各地放松楼市的政策，将风起云涌。

01

武汉春节后再次放宽限购

2月6日，武汉市政府发布了《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》，其中提到，武汉将支持居民家庭合理住房消费，结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围。

措施显示，在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。

很多人不理解武汉新政中的“承诺办、容缺办”这个创造性的词汇。简单地说，就是可以先上车，后补票。

事实上，2022年5月以来武汉就多次调整限购政策，包括取消四大远城区限购、放开二孩及以上家庭限购等。

理论上，根据刘鹤讲话中的第三条措施“放松在房地产市场过热期间采取的管制措施”，各地松动解除包括限购在内的各项楼市过热期间出台的限制性政策，都已经没有障碍。

但其他一线和强二线城市都仍在观望等待之中。

这种观望，既怕枪打出头鸟，陷入舆论漩涡，又怕自己出台政策后，其他城市后续加大政策力度，到时觉得自己吃亏又需要打补丁。

因此，春节后至今，除武汉以外，其他一线和强二线城市还未有大力度的救市政策出台。

02

网传上海将出台新政？

最近几天，市场盛传上海将出台全方位的房产新政，内容涉及：

新房限价放松；

普通住宅认定标准调整；

新增房票（甚至有传闻可购买第三套，但如果购买的第三套是新房，可能需要限售）；

降低首套房和二套房的首付比例；

五大新城放松购房社保年限；

二胎三胎家庭鼓励购房等多个方面。

事实上，一个月前的上海两会期间，多位委员针对推动上海房地产健康有序发展提出了相关建议，建议调整有关限购、限贷、限价、限售政策。

但截至今天发稿，上海官方尚未发布任何房产新政的信息。

如果一线城市上海出台上述政策，将成为全国一线和强二线城市的重要参照系。

市场，时不我待。

包括杭州在内，土地市场已经有一些复苏的迹象，但整个房地产市场的复苏取决于整个市场信心的恢复，完全不是行业内土地市场微弱的复苏所能够带动的。

未来几天，可以密切观察包括上海、深圳在内的一线城市，以及强二线城市的政策动向。

过去两个月时间中，我们曾多次预判，2023年房地产市场政策的救市力度和规模，可能超乎想象。

但无论如何，2023年市场的复苏，不能指望和2014年那一次解除限购所带来的复苏程度相比，更不能指望与2016年春节后的那一次市场反转相比。