对龙湖而言，接下来的分析、研判和破局，担子交给了陈序平

北三环一个僻静雅致的餐厅里，时任龙湖CEO、风度翩翩的邵明晓对几个媒体朋友说：一会给大家个惊喜。不多时，包间的门被推开，吴亚军走进来，短发，素颜，一个扁平的帆布包斜挎腰间，和业绩发布会上的吴老师判若两人。“背这种包抱孩子可方便了。”她笑嘻嘻地和在场的一个女记者说。

前一天她还和农业银行开了一个紧急会议，当时有传言说农行对龙湖全面停贷。

几年过去，行业天翻地覆，带头大哥换了又换，暴雷民企十之七八，龙湖成为仅存硕果。

如果说判断一家公司好坏的最重要标准是能否穿越周期，那58岁的吴亚军做到了。从地产黄金时代，到如今的哀鸿遍野，龙湖都是模范生。从业绩看，龙湖从未进入行业三甲却极其稳定；从业务端看，龙湖低调多元化却孵化出了多个航道；从产品看，龙湖并未领风气之先却和绿城的产品主义齐名。

10月28号的这次交接，看似突然，但龙湖和吴亚军已经准备了3年。健康问题只是诱因，如果你还记得龙湖上市前股权动作上的大刀阔斧，就知道吴亚军对“去家族化”和现代化公司治理的偏执。一个老龙湖说，现在看，当年的人力资源官房晟陶对吴亚军影响很深，优秀职业经理人管理公司的种子在那时候就已经埋下了。

吴亚军在告别会上提及美的当初的权力交接，她2019年带队去考察时，“被方洪波和何享健两人的关系所倾倒”，她觉得美的开创了中国企业非常好的模式；而在行业内，万科的交接对她亦有触动。吴亚军自称是王石的学生，过去这些年证明了龙湖讲故事的能力不弱于万科。

郁亮接班王石后，尽管也有风高浪急的时刻，但其治下的万科同样具备穿越周期的能力。吴亚军同样期待这一点，她说：对于龙湖，不是一个损失，不是一个糟糕的事情，而是一段光明又美好的开始，我相信序平能给龙湖带来一片新的天地。

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龙湖是一家很另类的企业。有一年在杭州，我问绿城老板宋卫平欣赏哪几家公司，他半闭双眼想了很长时间说，龙湖算一个。那时整个行业正处在大跃进的躁动中，我们聊了老任、王石和风头正劲的孙宏斌，但宋卫平只肯定了吴亚军。

在遍布江湖气的地产行业里，女老板本身就是种另类。有过短暂媒体背景的吴亚军早年间曾有三不原则：不签名、不上镜、不接受采访。这种特质深刻影响着龙湖。

熟悉龙湖的朋友说，多年自律，没有大跃进，这是龙湖保持安全边际的秘诀。龙湖甚少输出行业金句，但内部还是有十字箴言。吴亚军说，过去是“天晴补屋顶”，现在是：

“雨夜赶长路”！

这是龙湖的逻辑，不激进，看长期。它的住宅、商业、服务、长租甚至人才建设系统无不体现这一特质。

比如龙湖商业板块2021年租金收入超过80亿，成为不折不扣的压舱石；它在长租公寓布局5年，冠寓10万间，成为第一家开始盈利的房企。这些都遵循“长期”二字。

再比如人才培养体系，龙湖的“仕官生”计划从2004年就开始了。18年后，堪称职业经理人的黄埔军校，一大批明星职业经理人开枝散叶，直至陈序平登峰造极。2008年陈序平清华毕业，当同班同学都坐在高大上的设计院里挥斥方遒时，

“他到岗第二天就开始下工地了，落差多大啊！”

吴亚军&陈序平（图片来源：网络）

这种内在造血机制，让龙湖成为时间的朋友，高阶职业经理人在企业文化理解执行上没有偏差。与依赖于外来和尚的大多数房企比，它不需要洗白漂红，不存在文化休克，人即是公司，公司即是人。

我们常常说公司基因，很多公司的现在，其实在多年前就注定了。有时是刻意布局，有时是无心插柳；这种结果，不是因为商业模式，也不是管理手段，往大点说，它可能就是一种世界观，所有的琐屑微观，组成日后的宏大拼图。

龙湖物业板块到现在都没上市，但龙湖的物业故事在很多时候都成为企业文化最好的背书。

很长一段时间里，吴亚军的朋友圈，转发最多的都是来自基层的物业故事。

从公司管理逻辑看，“人效比”是吴亚军最看重的数据，以前不上市，因为人效没上来，现在1个人能干3、4人的活，可以讲资本故事了。物业管理属于人力密集型行业，人力成本居高不下，招股书显示，龙湖物业人均创收超过42万/年，远高于15万的行业均值。

给资本市场讲故事固然重要，用脚投票的客户则拥有最终否决权。龙湖朋友说，物业内部有4500个服务标准，比如晚上在小区里巡逻，要换软底鞋；见3次面要记住业主宠物的名字……

龙湖物业服务（图片来源：网络）

这些真假难辨的故事，勾勒出龙湖留给行业的模糊轮廓——低调讲故事，这也是它的能力。

2009年龙湖上市时，有媒体问吴亚军：你是要做大还是做强？吴亚军回答：先做长、再做强，做大只是一个自然而然的结果。

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40岁的陈序平出自清华大学土木工程专业，典型的理工男。做成都商业项目北城天街时，他每天需要从地下2层跑到地上6层，一天要走十几里路。

毕业即入职龙湖，陈有着纯正的龙湖基因。2016年成都公司总经理、2021年集团COO，是他的两个转折点。一个老龙湖在评价他时说：

像一部非常合格的机器。

龙湖强调“低权力距离”，这让陈序平看起来和普通员工没有区别，和他自带气场的豪爽前任迥然不同。

这在某种程度上和万科郁亮相似，王石郁亮巨大的差异曾是媒体津津乐道的谈资，而陈序平接班龙湖，不太可能天马行空，但似乎也不会出错。

今年3月份的业绩会上，陈序平提出“聚焦协同”，城市要聚焦，业务也要聚焦。执掌成都龙湖6年，一线搏杀，陈序平在融资拿地、成本控制和公司业务如何多元化上，有最直面的思考。

吴亚军对陈序平的评价是：慎言勤思，知识结构全面，很强的方向性及结果导向。过去半年CEO工作，表现超出她的预期。

在做出退休决定之前，吴亚军私下说，最不放心的不是公司业绩，而是龙湖文化。龙湖文化很多，有小有大，龙湖朋友说，最好的总结就四个字，“诚勤朴慎”。

今年的一次集团会议上，吴亚军说，“龙湖就是这4样，龙湖人都要有这种基因。”“一个人不勤快，啥都成不了；朴实，就是要节约；慎，就是长期主义，不为了冲业绩给公司挖坑。”

企业文化是很玄妙的东西，就“朴”这个字而言，善于控制成本的中海曾流传不少故事，你可以说优秀的公司总是相似，龙湖也是成本控制大师，为节约成本，它办公楼的一部分工位租给了互联网大厂；团建喝的红酒喝完就像涂了口红；吴亚军在路过它庞大的数字化部门时，也提过要求，人都不在时灯是不是也要关掉——这种抠门现在看是优点，只有这样的公司才能在严苛的环境里存活。

过去几个季度，民企里面，只剩下龙湖还在拿地。花旗分析师说，考虑到龙湖良好的购地节奏、三季度销售数字和不错的负债表，市场对龙湖流动性的担忧“过头了”。

当然，接下来的分析、研判和破局，担子交到了陈序平手上。事实上，吴亚军已很久不参与管理公司事务了，高管们也习惯了她不在。“业务上没什么可担心的，精神层面的影响一定有。”一个龙湖朋友说。

就像王石经常穿着万科“筋厂制造”的衣服一样，龙湖的人还是希望吴亚军能作为一种精神符号存在。“她是结果导向，很极致的人，做决定后肯定不会参与公司业务了。”

吴亚军会去干什么？她的朋友说，她这么多年在地产圈里只有两个老板比较熟，一个是宋卫平，一个是建业的胡葆森。“她的圈子都是那种走在浪潮之巅的企业。”

2016年，她和李彦宏、沈南鹏、丁磊、张磊等人，出资设立了“未来科学大奖”，这个号称“中国诺贝尔”的民间科学奖项，旨在奖励对社会做出贡献的科学家。今年8月，中科院院士杨学明在化学动力领域获奖吴亚军就是这一奖项的捐赠人之一，去年她还曾上台讲话。

吴亚军出席“未来科学大奖”（图片来源：网络）

有一天晚上，我和吴亚军聊天，感慨这么多年，无论在稳定性还是新业务拓展上，能杀出来的企业都是那么几家。她说，这好比大家都在金字塔上，越往上，产生交集的可能性越大，对好公司来说，相逢的人会再相逢。

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