千呼万唤，今天，国庆大礼包来了——

多部门联动，降准降息降低存量房贷，力度之大，前所未有。

事关买房人的主要有两个消息：

针对已经高利率买房的购房者，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

针对准备买房的购房者，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

这种程度的救市组合拳，搁在以前那楼市必须满血复活。

奈何今时不同往日，楼市的问题不止市楼市的问题，并且早就在一次次政策重拳中麻了。

就说南宁，降低首付比例用处不大，南宁早几个月前基本就把二套变首套了。

楼盘也很“机智”，直接明里暗里补贴首付，0首付也不是啥新鲜事了。

现在，楼市最大的问题不是首付比例多少，而是购买意愿乏力。

即便购房者有15%的首付，也不见得敢贷85%的款去买房，杠杆太大，月供也过高。

所以，政策本身的直接刺激作用不会太大，更多的是，传递积极的信号，稳定市场情绪。

反而是降低存量房贷款利率，是给房奴送温暖来，喜大普奔。

不同于LPR，这是直接的降低存量房利率，不用等明年，参考上一轮降低存量房利率，估计在未来1~2个月内即可生效。

当前存量房贷平均利率大约在3.92%，此次降低50个基点，以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，月供减少约280元，一年省3000多。

这看起来不多，但拉长周期到30年，可以减少约10万元房贷利息。

如果此时你正被房贷压得喘不过气来，存量房贷利率降低相当于给机会喘口气。

不能说是劳斯莱斯10元优惠券，但至少是大众300元礼包吧。

为什么存量房贷一降再降？

一个重要的原因是，现在新房贷款利率一路走低，而存量房贷虽然降了一轮，但和新房贷款利率形成了较大的“剪刀差”。

这么个降法，上了车的人为了“止损”就拼命提前还贷，甚至不惜借利息更低的消费贷去置换房贷，我同事就是这么操作的。

以前说“房贷是普通人能借到最划算的钱”。现在“提前还贷就是最好的理财”。

已经上车的人尚且如此，你让准备买房的人如何为之？大概率也会心里犯嘀咕，万一今天买了，明天利息就降了呢？

另外，挺着的银行也难受。

在降价、法拍房、断供、预期等各方压力下，银行不得不综合考虑自身处境，逼死了奶牛谁还产奶？

数据暴露了银行的状态——

截至今年上半年，中国商业银行的净息差降至1.54%，不良贷款率却攀升至1.56%。这意味着坏账越来越多了,这里面多少是房贷呢？

▲图/中国上市银行贷款逾期率

网上看到个新闻说，现在银行也开始放下身段，对断供采取“冷处理”方式——

断供后，不会立即起诉或拍你的房子，比如会先协商，根据借贷人的情况，采取更多更人性化的还款方法。

还有网友表示，断供后银行还给找了份工作，用工资还房贷。这银行还是你认识的银行吗？

所以，存量房房贷过高，对房地产市场影响太大，对银行本身也影响甚广。

终于在今天，存量房贷二次松动了。不过，怎么落还要看各个城市的细则。

一个值得关注的问题是——

存量房贷利率下调后，你还会想方设法提前还款吗？

我一朋友，2019年买的房子，总价200万出头，按揭108万。一顿还款猛如虎，一看本金少几万。于是全家省吃俭用，有钱就往银行送。

今天政策出来，我问，你还提前还贷吗？她说为什么不？上周刚申请的提前还款20万，毕竟，利率再低，那不也还有利息不是？

我一亲戚，一对年轻的小夫妻，从去年开始，就制定了每存5万元就提前还贷的计划。

今天我问，要降存量房贷利率了，还款计划还照旧吗？答案是：照旧。

今天有个购房者问，欠银行60万，利率接近4%，手头还有30万定期（2年，利率1.9），纠结要不要提前还款？

我说，如果工作稳定暂不用钱，单从利率的角度，是可以适当还一部分，其他的要看个人情况，具体问题具体分析了。

这说明，还是很多人不愿意背负房贷压力的，有能力就去降杠杆或去杠杆，没能力创造条件也要降。

话说，大家都在怎么花式提前还贷？评论区见。