如题，不要怀疑你的眼睛，从今年开始，广州的房子将会越来越便宜，越来越好了。

网上总有人说广州的房子又烂又差又贵，除了珠江新城，其他地方都像城中村，电动车、摩托车乱窜，市容市貌都不行。

你去看看杭州的房子多好，看看成都的房子多漂亮，跟北上深比经济不行，跟二线城市比房子也不行。

恐怕接下来要让你失望了，广州的房子将会越建越好，得房率越来越高，外立面越来越高级，买得起的人也会越来越多。

本篇文章分为四个部分，一定要看到文末，你会对当下楼市有个更深层次认知。

目前广州的均价是3.7万，但天河海珠越秀的房子均价都超过了五万，大部分在十万左右，被广大的郊区平均了。

以前一线城市房少人多，人口大量流入，是卖方市场，开发商的产品不需要过多设计，也不需要卷户型就能卖得出去。

二三线城市主要还是靠卖地为主，比如杭州在亚运会的前五年，累计卖地收入超1.3万亿，多年排名全国第一。

卖地越多，房子也卖得越多，开发商的竞争也就越大，就必须得卷户型、卷产品、卷质量。

户型越做越好，设计越来越先进，而一线城市的房子太好卖了，一张图纸用十年。都啥年代了，有些开发商的户型还跟十年前差不多。

而且老牌城市发展较早，核心区主要又是以二手为主，这些年房价翻了几倍，但是变化却不大，就导致看得上的买不起，买得起的看不上。

但在这十年，二三线城市不断开发新区、修地铁、卖房子，城市界面确实有很大的进步，年轻人买不起一线城市的房子，回流到二线去了也很正常。

现在广州已经降低身份了，早就不把自己当一线城市了，限购限贷限售全面放开，进入疯狂卖地时代。

首先是卖郊区的，特别是增城南沙的，南沙在八年前就是110方做四房两卫了，现在增城南沙的去化周期超过20个月，库存可想而知。

郊区只能靠地价便宜吸引开发商，开发商又以户型又好又便宜吸引购房者。

郊区太多了也不好卖，接下来就只能卖天河海珠了。

2021-2023年是广州楼市最高光的时候，这个时候把市区很多边角料卖出去了，哪些是边角料，就是那些单体楼，边缘交界地带。

比如海珠的中海观澔府、观云府、江泰里，天河的精诚壹号、麓誉府等。

如果不是边角料呢，就成了地王，比如越秀观樾，梅花园的和樾府和天河序都是地王，琶洲樾一二期、保利天瑞、中海大境也是地王。

到了2023年下半年，楼市开始进入胶着横盘期，天河海珠的边角料也不好卖了。

特别是今年上半年，金融城东区的两块地都终止出让了，就只能拿压箱底的出来了，要不然今年的卖地任务根本完不成，截止到目前为止，今年的卖地任务还差1300多亿。

所以你先是看到了万胜围地铁站旁边的两块地，然后是员村临江地块，接着是前两天推出来的琶洲南大围公园地块。

如果说广园路以北的大面积改善、海珠西的江景房都不够吸引你，那供应极度不平衡的琶洲、珠江新城是不是可以吸引你，而且还能一线望江。

这么好的地块，利润这么确定的地块，谁不会拿呢？

关键起拍价并不高，琶洲大围公园才3.5万，临江路4.7万，到时开发商一拥而上拍出地王，又能制造一波热度。

所以你看到了，上面就是楼市演变的完整链条，当供需不平衡的时候，那就通过调节地块来维持定价体系，当市场萎缩时，就通过制造需求来迎合买家。

以前你只能买到郊区，现在你可以买到市区。

以前你只能买三房，现在可以买四房。

以前你只能买100方，现在可以买到140方。

以前的得房率才80%，现在不做个100%都不好意思开盘。

以前是村小或没学校，现在是九年一贯，还是名校。

以前没地铁，现在直接地铁上盖TOD，还自带商业。

市场确实是不太好，但市场不好，对所有人都是一样的，领导也得要过紧日子。

正因为市场不好，才倒逼城市操盘者和开发商，加快推进配套建设，做好房子。

既然市场不好，那什么情况下你还会继续买房。

一是升级你的需求，换更好更大的，地段不好换到地段配套更好的，楼龄旧户型差换到楼龄新户型好的，村小换到名校的。

二是让你感觉占了便宜的，品质提升了，但是价格却不变，甚至更便宜了，你才会入手。

三是创造某个时间段的唯一性，比如你想要在琶洲买大花园的新房，就绕不开琶洲南，想要在珠城买一线望江新房，就只能等员村临江路。

四是通过降低购房门槛以及购房成本来刺激需求，比如放开限购送户口，降低首付和利率。

上面四种情况其实就是通缩性繁荣背景下的反向策略，让消费家、政府、开发商三者都得利，让市场维持基本的交易。

同时发生的概率就只在横盘下跌期才有，也是大家公认的最好的时机。

此外，你抓的并不是现在的时机，而是锁定未来卖出的时机，因为复苏期这些都没有，也无法在衰退期全身而退。

当然，除了第四条是政府发的福利，买的时候会有两个小小的风险存在。

一是开发商抢的不是改善，而只是刚需，拼的不是品质，而是小面积低总价。

卷户型的本质其实是想维持利润，维持利润的结果就是同样的钱只能买更小的面积了，为了做出让步，同样的面积让你享受更多的功能。

特别是供应量超大的郊区，本身不缺房子，却把户型进化到十年后的核心区才有的户型，其实是一种超前透支，便宜占完了，却损失了未来更高的成长性。

二是阶段性的创造稀缺性，有可能就会买贵，超过溢价太多。

这种情况一般在高端改善和超级豪宅里出现，在卖的时候没有可对比性，或者过度稀缺造成的。

比如牛奶厂地王合景臻颐府、汇景新城的汇景台。

还有金融城到鱼珠的合景臻溋铭铸，以及鹏瑞壹号。

至于站岗多久和你买入的价格有很大的关系，接下来你买的房子也会有这种情况。

下半年拍的核心区地块，也要看它的地段和定价是否匹配，不然买贵了将来就很被动，当然，土豪就随意了。

既然极致刚需和超级豪宅都充满不确定性，那对谁最有利，就只剩下改善市场了。

最后总结一句话，你根本不需要担心房价不会涨，也不用担心没人会买房，市场是可以控制的，价格也是可以调节的，只需要在不同时期采取不同策略。

只是每个人的情况不同，无法及时应对并做出调整，要么买错，要么买贵。

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