不是接下来，是去年开始，天河海珠就已经是主场。

我们看看接下来天河有哪些王炸？

保利冼村旧改从疫情前拖到疫情后，从放松到限购，再从限购到放开，算是难产了，吨位太大，不把握好节点也难出手。

既然指望不上冼村，还有马场，马场里面的饭店早就停业了，马会家居也准备搬迁了。

SKP已经在洽谈了，看样子复杂的产权关系在顺利推进了，应该是现在各方都缺钱，都有意搓合加快马场改造进程，早点收钱，早点还钱，这么个意思。

如果马场能改造成功，那珠江新城又会迎来泼天的富贵，这里的增量显然是巨大的，在最有价值的地方继续开发，相当于直接站在巨人的肩膀上。

如果能开发个十年，又会把珠城带入下一个繁荣期，天河所有的规划里，这里的确定性最强，不用拆迁，没有钉子户，方便统一规划布局。

然后就是上个月释放的员村临江地块，近期也公布了具体的规划。

这个规划呢，主要还是为了卖地，毕竟除了宅地之外，其他都是城中村，拆起来也没那么快。

有了规划就有了预期，这样可以让你买了放心，开发商卖房子的时候有文章可做，买家也有了指望。

这块地肯定是广州的地王，一定会超过员村天珺以及琶洲樾地块的价格，毕竟一线南向无遮挡望江这个点在天河真的是太稀缺了。

想想已经在天河边缘南向豪无美感的鹏瑞壹号都要卖二三十万一个方，这里怎么样都不愁买家。

另外还有一个我认为利国利民的王炸，那就是天河人才公园，位于智慧城板块。

这个公园的厉害之处在哪呢？

总面积83公顷，比天河公园还要大，是珠江公园的三倍。

公园为什么好呢？

现在写字楼建得太多了，整个金融城只开发写字楼，住宅都在广园路以北，广园路以北又是智谷智慧城产业园一大堆，住宅要么密密麻麻，要么价格就贵，比如有园景的保利天瑞，和湖景的越秀观樾都是挺贵的，似乎刚需就不配有公园。

另外，公园是一个公建配套，用来降低容积率，提高人均活动面积，商业产业都有了，但好的环境和生态在天河是很稀缺的。

如果这里不开发房地产，全用来建设公园，真的是利国利民的事情。

这样整个天河北部反而更加宜居了，你看围绕在珠江公园周边的都是豪宅，这些豪宅有一个重要的价值支撑就是无遮挡的珠江公园景观。

虽然这两年房价在回调，但是通过调整规划、降低容积率、提高品质和规格、人为打造稀缺性，又会把价格给拱上去。

地段配套交通一般的刚需地段，价格是5-6万，这个价格的容积率和密度一定是比较高的，如果把容积率控制在2-3，那价格基本上是8-9万。

上述的这些规划虽然也是利好，但同样也会给周边的地价增加成本，一个是所有成本都会转移到附近卖地上面。

另一个是时间成本，在越来越高的投入，越来越低的产出面前，只能通过拉高价格维持溢价的方式保住账面价值。

当然，我相信天河会越来越好，越来越强，毕竟是广州的扛把子，广州的门面担当，如果接下来能把城中村的推进速度加快，那就更不得了了。