最近楼市风起云涌，房子一天一个价！

近期的福州二手房市场，房价普降是趋势，再加上临近年关，更有不少房东，认清现实，挥泪直降，只求在年关尽快促成交！

近期，我们发现不少金山一处伪豪宅成交价创下新低，一起往下看！

1、

大名城紫金九号，该项目在福州上市时候，定位为豪宅，在广告中如此描述：全球第三座紫金宫殿-------金山双轴核芯98-157㎡ 紫金奢宅！

但是这个传说中的豪宅，如今二手房趋势不断下滑，本月中旬，位于金山核心区的大名城紫金九号成交一套110㎡的小户型，成交总价306万，中楼层房源，成交单价2.78万/㎡，创下整个小区房价新低！

该项目从2022年底交房之后，整个成交趋势一路下滑，从2023年8月的低楼层的28273元，再到中楼层的29748元，再到如今的27819元，跌幅相当明显。

对比该项目初次入市记录，这个项目堪称是新房市场王者，二手市场的青铜，坠落速度相当罕见：

2、

查询2020年11月名城紫金九號的开盘记录

开盘情况：本次推售1#/2-26F/3T6户/150套，2#/2-23F/2T2户/44套，7#/2-25F/4T8户/103套，共计297套；备案均价32000元/㎡，复式33342元/㎡，平层31284元/㎡。

优惠情况：一次性99折。

产品信息：78㎡/3房/2套，98㎡/3房/98套，128㎡/4房/50套，156㎡/4房/44套，复式110㎡/3房/78套，复式145㎡/4房/25套，共计297套。

按照现在观点来看，当初该项目所谓豪宅定位，名不符实：从开盘记录可知，这种豪宅产品，从户型配比来看，有98㎡、110㎡，这种房源占据比例不少，而称之为豪宅主力户型，即不限购户型144㎡以上户型，占比较低，也就是按现在分类来看，这个所谓豪宅，其实是金山的刚改产品，离所谓奢宅定位有距离。

那么是首改产品，自然在保值程度方面，不如豪宅，加上交房后，项目没有达到预期，与市场期待有很大落差，那么反映在市场方面价格就起不来。

同期在售的金山建发玺云新房在售，性价比明显要优于这个名城紫金九號，那么双重打击之下，价格自然是一路下滑。

3、

在2021年紫金九号曾经迎来高光时刻，有媒体报道，由于热销，该项目的98㎡户型加价30万元、158㎡户型加价50万元！对于当年那批业主来说，实际购买成本达到3万5以上。

综上所述，这个项目二手房确实是被房东亏本处理，如果按照实际购买成本和车位价值，的确有可能亏了百万，如今抛售，想必却有苦衷。

上面提到，除了福州的大名城紫金九号，南京也有一个大名城紫金九号，目前二手价格居然降了1万多了，这个绝对不是偶然现象。

对于这个案例，我们认为有如下借鉴：

楼盘定位相当重要，除去小区环境和宣传，我们要观察户型配比，一个以100-120户型为主的小区，绝不是什么豪宅社区，真正豪宅占据主力必然是144㎡。在当下行情中，只有有钱人玩的动豪宅。

对于热销的楼盘，买房人一定要清楚认知，现在卖的好，要能够经得起未来市场的检验，不能被气氛冲昏头脑。现在那些所谓销冠盘，我们认为有些溢价太厉害，日后进入二手房市场，估计要现出原形。

都说今年是福州楼市的“改善”之年。从中心区到二环内，超140平以上的改善产品，扎堆入市抢客。

地产商一窝蜂搞改善这些产品，无非是看中背后的高溢价。相比刚需或投资客，现在的改善客群对产品的要求更高，更挑剔。但他们如果一旦满意，又比刚需客更果断入手。

加上当下经济仍然低迷，无论刚需，还是改善，都有谨慎消费的心理预期。

接下来的市场，那些伪豪宅想要割富人韭菜，应该没那么容易了。