北京这两天卖出3块地，关键词有两个：

央国企、底价成交。

央企毫无疑问是主角，招商蛇口、金茂本就是央企中市场化、全国化程度比较高的公司，背靠大树，熟悉北京市场，也有拿得出手的王牌产品；越秀则是广州国企，过江龙，它在怀柔的改善和海淀的高端项目，去化率都很惨淡，但这不妨碍它扎根北京的决心。

北京毕竟是北京。它是一个不能以常理看的城市，限购、限价之所以严，恰恰证明这个地方有价值。虽然还有一个缥缈的词叫做“预期”，可市场一直在。甚至可以说，北京和上海，依然是最安全的两个城市。

最近老牌代理公司合富辉煌也进军北京了，并在短时期内拿到第一个代理项目。鼎盛期合富进过192个城市，在大本营广州的市占率高达70%，一个佛山公司的年利润能超过8000万。这两年合富撤出不少城市，但在北京插旗深耕的效率很高。合富辉煌老板扶伟聪说过：

“北京永远有机会。”

分化已经是这个行业最真实的状态，城市和市场在分化，公司和产品也在分化。前两个分化大势已成，更多取决于外力，比如政策松紧和产业经济周期；后两个分化则蓄势待发，更多依赖房企内功。

好产品有多重要？金茂之所以敢拿丰台地块，因为这块地向南1公里就是北京金茂府，历史最高价12万，最低价9.9万。但丰台和宋家庄的均价是多少，6万多，这就是产品带来的底气。金茂朋友说，在40.13亿拿下南三环丰台地块前，已经盯这块地很久，这块地的指导价是10.75万，楼面地价5.75万，

“可操作空间很大”。

招商蛇口再次在通州拿地，也是基于产品力和市场的双重判断。在同一区域的招蛇璀璨公元，入市一年网签率已经接近80%。招蛇人士说，“实景呈现后，更是副中心的口碑红盘。”

（图片来源：招商蛇口）

9.92亿的总价并不高，但它是北京副中心双限解除后卖出的第一块地。930新政后，招蛇人士曾经小小担心了一下：从买房管控最严的区域变成最松的区域，这块地会不会有人抢？现在看，这种担心多余了。即使在硕果仅存的央国企之间，依然有鄙视链存在，这个度量衡就是产品。

比金茂招蛇更早一天，越秀+未来科学城联合体，以25.33亿底价拿到昌平地块。这是越秀在北京第5块地，拿地总金额已经超过210亿。

这其中以海淀四季青地块风头最劲。越秀当时以79.35亿+4.5万㎡超低能耗建筑面积“双触顶” 才从30家房企中杀出重围。时任越秀北京总经理的董毅大出风头，他当时身穿粉色衬衫，手拿写有“大吉大利”的红色纸袋，据说这样会给董总带来好运——董毅在加盟越秀之前，在旭辉的主要履历就是投拓——却也让人想起当年绿城的宋卫平，也总在重要土拍时身着红T，亲自举牌，一掷万金。

在人和人的际遇中，Timing很重要，在职业经理人和公司的际遇中，它同样很重要。

心心念念进京的越秀遇到了拿地舒适区的董毅，这就是金风玉露一相逢的故事了。

但以拿地论英雄的时代毕竟过去了，在越秀北京的5个项目中，怀柔的怀山府自去年7月入市以来，网签仅仅124套，去化率不足15%；越秀旗下最高端产品线、海淀的香山樾，去化率36%。

拿得到地或许要看运气，卖得出房却需要实力，越秀得加油啊。

另一个亦喜亦忧的消息来自销售业绩。930政策松动，似乎给北京这辆机甲战车缓缓启动了点火键，中建一局在10月份连开两盘，宸园璞园号称卖了80多亿。话事人和不少渠道端了解了一下，怎么说呢，宸园这个号称决定中建智地生死的项目，必须得好，网签好才是真的好，且走且看。一个建委的朋友说，宸园也就是地段，相比之下，反而璞园产品是真的好。

北京可能不会亏待任何一个用心做产品的公司，如果它目前还活着。融创营销朋友前阵子感慨，还是上海底儿厚，中海都卖疯了。

但好地段终有穷时，好产品才是王道。

今年上半年，北京住宅用地土拍成交金额732亿，再往前一年的成交总额是1741亿，再往前十年，也就是2014年，北京土拍收入达到了1911亿，前无古人，似乎也后无来者。

这组比较令人稍感诧异，土拍距离最高峰值，也不过如此；最难的仗都打过了，也不过如此；这也正是北京最富想象力的地方。

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