金水印，过了北环就是蓝堡湾片区。

你就在北环边上，为什么不脱离“金水北”？去打蓝堡湾片区的概念呢？蓝堡湾片区才是金水区的核心。

我用笔狠狠敲着地图对莉说。

莉没说话，拿出了一张纸给我：哥，如果我拿出这个产品，请问目前的蓝堡湾片区，谁能出战？

【1】

孤独求败

感谢关注楼八地产研究所，专注郑州城市发展和高端地产。莉的纸上是7句话：立面：铝板+石材+玻璃面积段：145-188㎡面积段设施：郑州第二条整体158米风雨连廊景观：14000㎡园林景观配套：1600㎡下沉式花园会所

会所：6米巨瀑景观

围墙：168米的城市界面这是金水印二期的产品配置。莉提取了关键词讲了一下：

上图：金水印二期立面效果图铝板：我这个项目的外立面采用了铝板，截止目前，蓝堡湾片区没有小区采用铝板。最高端的是思达开发烂尾后由正弘接手的蓝堡湾一期，它是石材，而其他社区均是涂料或者真石漆。你知道铝板的成本很高，成本是普通立面的5-10倍。145㎡：蓝堡湾片区开发较早，同时受“7090”政策，小面积比例高，其中天骄华庭面积段78-143㎡，主力89㎡；蓝堡湾45㎡起，主流125-140㎡；仅仅有万达公馆是纯粹大面积。而我这个项目，直接是145㎡面积段起步！这个面积段的总价大概400万起，就是为了确保项目高端改善的纯粹性，定位阶段有过120㎡+户型，后来我们咬牙砍掉了。

上图：金水印二期整体风雨连廊158米：这是我们项目风雨连廊的长度，目前全郑州的楼盘里，全部楼栋实现风雨连廊的只有李玮珉在郑州的第一个作品东润泰和。正弘瓴等一些北龙湖的高端楼盘虽然有风雨连廊，但属于局部，我这个项目是全郑州第二个整体实现风雨连廊的。在三伏天、下雨天，风雨连廊的价值会真正得以体现，真的是“谁用谁知道”，这些天气在一年的占比大约有100天之多，毕竟仅高温酷夏就有五六十天。14000㎡：这是我们项目的园林景观面积。解释一下，我这项目占地面积23029㎡，也就是说，项目60%的面积做成了园林景观。我们大概估算了一下，社区人均景观折合面积高达20㎡。地下会所：蓝堡湾片区的小区基本上都没有会所，更没有面积高达1600㎡的会所，而且还是酒店级装修标准的会所，我这项目有。

上图：金水印二期会所效果图6米：这是会所内的巨瀑景观高度。不局限于蓝堡湾片区，即使全郑州，地下会所带有天瀑的项目并不多，美庐湾算一个，不过停运了，这玩意是真好看，但相关的成本也不低。168米：这是我们项目临水科路的长度。这也是我们集团在城市界面责任的更进一步，未来，项目的围墙外将不再是冰冷的城市步行街道，而是围墙内外一体的景观。

上图：金水印二期城市共生效果图讲完这几个指标，莉问我：试问，我拿出这样一个作品，蓝堡湾片区拿什么应对？我想了想：没有。莉说：是啊，蓝堡湾片区内没有一个组团打得过我，我为什么还要去蹭他们的片区呢？金水印不需要蓝堡湾片区。最后，莉传达了她的看法：很快，金水印将开创它自己的片区

【2】

金水印时代

我想了想说：这个概念很好，但我是觉得有点牵强，可能还是有很多人觉得蓝堡湾片区好。莉说：不牵强。我说：理由呢？莉说：时代、时间、时候。

一、时代

莉说，最大的理由就是时代。蓝堡湾片区的住宅产品整整落后金水印片区10年的时间，10年，在房地产高速发展的时代，知道10年意味着什么吗？那就是一个时代，换句话说，就是一个维度，pk起来就是降维打击。金水印片区未来要包括的小区有：金水印一期、金水印二期、金水印三期，文化路东东风渠西地块、瀚海思念城、美景美境、中环壹号等项目。哥，把这几个小区随便拎一个出来，放在蓝堡湾片区，不考虑学区房的因素，是不是都很能打？

二、时间

金水印片区相比蓝堡湾片区缺什么？位置和配套随着城区的发展，位置的地位也会变化，曾经郑州的市中心是紫荆山，后来变成CBD，未来可能还要变成郑州东站，而金水区曾经的中心在黄河路，后边变成了蓝堡湾，而随着金水北和惠济区的高速发展，我相信这个中心将继续北移，而移动到哪里，就要看未来的哪个片区居住环境更好，交通更发达，配套更高端。从目前的情况看，金水印片区有实力未来和蓝堡湾片区掰掰手腕，不说超越，至少并肩。

三、时候

莉说，金水印来得正是时候。

上图：金水印二期景观图金水印片区来的正是时候，这个“时候”有二个层面： 统一性和产品力第一、金水印赶上了统一开始的时候。金水印片区的大部分面积是由美盛统一规划、统一设计、统一开发，这样的片区整体性极好，而蓝堡湾片区则经历了思达、正弘、建业、万达、英地、恒大等一众开发商。第二、金水印赶上了产品内卷的时候。蓝堡湾片区，正弘接的思达旧摊子，万达继续现金流回收，英地卖的是学位……只有死掉的蓝堡湾一期是认真做产品的，而金水印片区则不同，金水印地处“金水北”的大区位。现在大家都知道，在这个片区，产品做不好只有死路一条，何况金水印还是价格领头羊。领先蓝堡湾片区产品一个时代、正在成长期、片区几乎由一个房企统一开发运营，又身处“产品为王”的内卷时代……的确，这么对比下来，我认可莉所说的：金水的未来在金水印片区瀚海思念城业主和美景美境听说后，十分认可的点了点头，对金水印说：加油！一起努力，打造金水新中心。【3】美盛制造我说：如果让客户相信金水印的时代即将到来？莉又给了我三个词：实力、产品力、创新力。

一、实力

美盛的实力这里不想多说，今年1-10月，美盛一直都是郑州市的销售冠军房企。

同时，也基本了锁定郑州2023年本土房企销冠房企。

二、产品力

产品力楼八以二期的一个188㎡（约）户型为例，来谈三点。认真看下图：

①公摊问题有人说这是“二梯一户”的户型，但我觉得它的核心不在于电梯的数量，而在于私有整层，“独单元”户型或者“一步梯一户”户型更能彰显它的魅力。在郑州，180㎡+的户型100%，注意是100%没有例外，都是二梯二户的结构，开发商宣传上也会说一梯一户，很多结构中间是有一道门，把二户隔离开，二边分别形成2个私有空间。但这2户的门是常开的，不论如何，这2户是共用一个步梯，不属于私密空间。但独单元户型就不同了，整层都是自己的。在某种意义上说，即使不赠送任何面积，独单元的得房率是98%的，剩余的2%可能是社区的一些公共用房。二梯二户是假私密，独单元才是真私享。我想说到这里，每个人都知道独单元的好了。但问题来了，独单元户型，在国内，基本起步面积就是250㎡+，笔者作为从业15年的行业人员，至今没有见过230㎡以下的独单元户型。现在看，金水印二期是独单元热衷者的最佳机会。②主卧问题传统的大户型是进门客厅，主卧在最端。但在近几年，一股风刮起来了，就是把客厅放在最里面，而进门的位置设置成为主卧室。特别是万科，几乎所有的大户型都是这种结构。《万科，带领郑州众豪宅拆墙！》这样做的目的很简单：让客厅多一面采光。虽然客厅多得一面采光，但进门就是主卧，这种新潮的设计也失去了一些传统的客户。但金水印2期的这个户型，既让客厅增加采光，同时还保证了主卧的私密性。当然这种户型结构在郑州，金水印不算是首创，有一些项目也有，但在这种结构之下，确保“独单元+南向四开间”的，这里是独一家。③空间问题

188㎡大不大？

说大也大，说不大也不算大。

就是在这188㎡的空间里，金水印二期实现了5室3卫的设计，其中北侧的家政间是一个灵活的可变化空间，可以做家政间，也可以改造成露台、书房、小卧室，保姆间。

188㎡=5室3卫

同时，实现3卫设计（2个套房）的同时，主卧卫还配浴缸。

很多人对主卧的浴缸不敏感，我觉得可能是因为国内目前还处于高速发展的阶段，工作比较匆忙，日常比较焦虑，而真正步入发达之后，市民会明白，忙碌一天，泡个热水澡是有多舒服了。

管中窥豹略见一斑，这就是项目的产品力。不得不说，随着规模的扩大，美盛在产品力的提升上越发重视。

这个户型我用了30分钟，3段话就说完了，但对于美盛总裁徐迈而言，不仅仅是户型，还有立面，精装，景观，每一个都是他亲自带队“N+1”次的研磨。

作为曾经融创集团的设计总负责人，在融创他每年要拍板百计的项目设计，而近期，他几乎把全部的心血都倾注在了这个项目。

可以想象，这个项目的设计应该是无懈可击。

三、创新力

在第一部分谈的6米天瀑、168米城市界面……等，这都是美盛的创新，在二期，创新的元素比比皆是。

再比如精装，为了充分照顾客户的个性化需求，金水印二期做了2套精装修方案供客户选择，避免了精装修楼盘百户一律的尴尬，如果你觉得这没什么，那你可以去市面上看看精装社区，有几个可以给你提供2种装修风格供你选择的，我印象中，天筑680㎡的精装户型有2套风格……

【4】

楼八的话

其实，我个人一直很喜欢蓝堡湾，我也常常在想，如果蓝堡湾今天才启动开发，那将是一个什么样的片区……可终究没有如果。现在的蓝堡湾片区产品，除了商业“正弘城”，都是遗憾，特别是住宅领域的二手房市场，都是在卖地段，或者卖学区，没有一个卖的是“产品”的。百年看地产，产品大于地段。否则明鸿新城8千的房价肯定会被抢得头破血流不止的，赢在产品上的楼盘才有未来。这就好像一款酒，卖点是“包装华丽”，卖点是“大师勾调”，而不是酒质，但很多情况下，你会发现：包装越好，酒质越烂。但历经沧桑，酒质上佳的飞天还是站稳了王者地位，那些靠包装靠大师的酒都是过眼云烟。既然如此，希望金水印片区努力，成为金水区高端住宅的新聚地。

感谢关注楼八地产研究所，专注郑州城市发展和高端地产研究。