新房涨价,二手反价,房价何时才能真反弹?

邓浩志谈地产 2024-10-15 04:43:13

文|邓浩志

工抵房问题,该管的没管,不该管的却管了

多地管控工抵房价格。最近江西资溪、丰城、瑞金、鹰潭余江、鄱阳、赣江新区等地出手加强“工抵房”价格管控,防止“工抵房”以过低的价格扰乱市场。

其实工抵房有两个概念,一个是付款概念,即开发商因为资金紧张,没有钱兑付和合作方,于是拿房子抵欠款;另一个是销售概念,即售楼部有部分房源以工抵房的名义出售,其价格多数都低于售楼部在售项目的价格。

如果是以房子抵欠款,换个角度考虑,其实就是一种强买强卖行为。短期内缓解了房企的资金压力,实际上把风险和债务硬性推给了施工单位,材料供货商,服务单位。特殊情况特殊处理还能理解,但现在已经有普遍行为的感觉,常态化的感觉。管理部门必须予以纠正,必须依法,依合同处理。但很可惜,关于这类问题的处理并没有往支持债权人一方。

另一方面是“工抵房”销售。这有可能是项目想降价销售,但又怕前期业主闹事,于是以“工抵房”名义降价,业主问,通常就回答此事与我无关,房源是工程方放出来的。如果真是工程方放出来的房源,多半在二手中介手上,不太可能在售楼部可以买到。更有是以“工抵房”为营销噱头的,制造特价笋盘的感觉,让客户尽快选择。总之,工抵房猫腻很多,非专业人士根本无法判断其实际情况。

但限制工抵房低价销售,其实又是一种限制降价的政策,无论从法律角度和市场健康发展角度看都存在较大问题。目前实施这类行政管制的都是些三四线城市。这种做法不但治标不治本,还可能造成开发商资金紧张,资源错配,市场发展畸形等问题。反市场化管控政策过多,反而应该成为应该管控的行为。

新房涨价,二手反价,房价何时才能真反弹?

随着楼市政策的放宽,市场热度持续攀升。网上盛传的深圳出现业主“反价潮”。 机构监测数据显示,虽然涨价区域增多,但大部分片区的挂牌价上调幅度并不大,大多在0.1%-0.5%之间。还有部分网红楼盘业主信心满满,反价幅度超过2%的。

其实业主反价情况不止深圳,最近广州也有,全国一线和强二线城市很多地方都普遍出现。一手市场方面,部分开发商发布海报明确说要上调价格,也有故意不小心流出所谓的内部涨价文件。如果一手涨价是营销手段和噱头,那二手涨价说明市场信心真的在恢复当中,至少有部分客户真的在看好后市了。但,报价上涨,不等于成交价上涨。虽然部分业主心态变强,但能成交的仍然是底价单位为主。我还是那句,市场目前不可能实质性涨价。一手必须继续保持低价,才能实现去库存,库存必须降到一定位置,比如18个月以下,房价才能讨论上涨。而二手房市场,必须先消化完所有低价放盘的单位,之后买家才会被迫选择相对价格偏高的单位。

个人观点,仅供参考

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