TRIBE Sky Beach Club | 图源官网

深夜的曼谷，素坤逸路上霓虹依旧。

在这条被誉为"亚洲商业新轴线"的大道上，一个庞大的建筑工地正在24小时不间断运转。这里是即将在2026年揭幕的Bangkok Mall，一个投资500亿泰铢、建筑面积达100万平方米的超级项目。

"这不仅是一个购物中心，而是一座未来城市的缩影，"

The Mall集团执行主席素帕拉·安普琪如此描述她的最新力作，"它将让人兴奋到睡不着。"

这种豪言壮语在其他人口中或许显得狂妄，但从素帕拉说出，却让人感受到一种历经沉淀的从容。

在过去40余年里，这位医药学出身自称未受过商业训练的泰国女企业家，已经三次重写了泰国商业地产的游戏规则：

从1981年第一家The Mall的失败到后来的连锁商场帝国，

从1997年金融危机中逆势开设Emporium开创泰国高端零售先河，

再到去年开出泰国新现象级商业Emsphere，并组合成EM District，引领体验经济新潮流

Emsphere | 图源官网

去年底新开业的Emsphere项目，一经问世就以工业毛坯风的空间设计和未来前沿的零售、娱乐组合在全球范围火爆出圈，正在重新定义购物中心的概念。

Emsphere Market Hall | 图源Instagram

每天，超过20万游客涌入这个集购物、美食、娱乐、文化于一体的商业综合体，见证着一场静悄悄的商业革命。

如今，她又站在了一个新的起点：Bangkok Mall，

一座充满榕树、瀑布和热带鱼的都市绿洲，

一场关于未来城市探索的实验。

Bangkok Mall概念方案 | 图源BOIFFILS

就在素帕拉畅谈未来愿景的同时，曼谷的商业版图正在发生深刻变革：2023年，这座城市首次超越巴黎成为全球最受欢迎的旅游目的地。

在全球商业地产普遍承压的后疫情时代，曼谷为何能持续迸发创新活力？The Mall帝国连续40年的基因进化，又给亚洲商业地产带来了哪些启示？

带着这些问题，我们需要追溯这场始于上世纪80年代的商业创新实验，解码隐藏在其中的城市进化密码。

曼谷商业基因的三次突变

在曼谷繁华的素坤逸路上，

The Mall集团的三座地标性建筑：

Emporium、EmQuartier和Emsphere

构成了被称为"EM District"的商业王国。

EM District | 图源官网

这个横跨40余年的商业帝国，其演变历程某种程度上是亚洲零售业基因突变的范本。从最初的The Mall失败到后来的多次转型成功，素帕拉·安普琪带领的The Mall集团完成了一次又一次的商业进化。

从边缘到中心：

零售基因的第一次突变（1981-1997）

1981年，23岁的素帕拉结束了在美国的药剂学研究生涯，被父亲召回曼谷经营第一家The Mall。

"那是一次无知者的冒险，"素帕拉回忆道，"我们在拉查丹利开设的第一家商场，几乎在开业两年后就宣告失败。"

这次失败给年轻的素帕拉上了宝贵的一课：在商业竞争激烈的市中心，简单复制他人的零售模式是走不远的。

失败之后，素帕拉做出了一个在当时看来大胆的决定：将目光转向城市边缘的居住区。

在兰甘亨区，The Mall开设了三家商场，开创了"社区型购物中心"的先河。"我们不是简单地销售商品，而是在销售一种生活方式。"

The Mall Bangkapi | 图源Mallbangkok

素帕拉的这个洞察，预示着The Mall商业基因的第一次突变：

从单纯的商品零售向生活场景营造的转变。

这种转变在The Mall的空间设计中得到充分体现。大型室内游乐场、空中水上乐园等设施的引入，让购物中心成为了社区生活的重要场所。

"当时很多人觉得在购物中心里建造游泳池是疯狂的想法，"素帕拉说，"但事实证明，人们需要的不仅仅是购物场所，而是一个能让全家人享受生活的空间。"

危机中的蜕变：

迈向精品零售的基因重组（1997-2015）

1997年亚洲金融风暴爆发之际，素帕拉做出了又一个令人瞠目的决定：斥资开设泰国首家高端购物中心Emporium。

当时泰铢暴跌，经济一片混乱，这个决定在许多人看来无异于商业自杀。

"危机带来的不仅是挑战，也是重塑商业模式的契机。"素帕拉解释道，"当时很多留学海外的富裕家庭子女因为经济危机回国，同时大量国际游客因为泰铢贬值涌入泰国。我们看到了高端零售市场的机遇。"

Emporium的成功不仅在于它引入了香奈儿、爱马仕等国际奢侈品牌，更重要的是它重新定义了购物中心的品质标准。

Emporium | 图源Tripadvisor

"我们想要证明，泰国也能打造世界级的精品购物体验。"这种突破性思维，推动了The Mall商业基因的第二次突变：

从大众零售向精品零售的跃升。

这一时期，The Mall集团开始深入研究消费者行为心理。"奢侈品消费不仅仅是商品交易，更是一种身份认同和生活态度的表达。"基于这种认知，The Mall在空间设计、服务标准、品牌组合等方面都进行了全方位升级。

EM District夜景 | 图源官网

新世代：

从零售商到城市运营商（2015至今）

2015年，EmQuartier的开业标志着The Mall进入第三次基因突变期。这个项目不再满足于做一个单纯的购物中心，而是尝试成为一个不断革新城市生活的综合平台。

"现代城市的商业空间，必须回应人们对生活品质的全方位需求。"素帕拉这样解释EmQuartier的设计理念。这座建筑以其标志性的螺旋式空中花园闻名，不仅创造了独特的建筑美学，更重要的是提供了一种应对热带气候的创新解决方案。

"在曼谷，人们需要的不仅是一个购物场所，更需要一个可以全天候享受都市生活的场域。"

这种思维在2023年底开业的Emsphere项目中得到了进一步深化。

通过与美国娱乐巨头AEG的战略合作，Emsphere引入了可容纳6000人的UOB Live竞技场。"后疫情时代，体验经济将成为商业地产的核心竞争力，"素帕拉表示，

"人们比起购买商品，更愿意为独特的体验买单。"

这种从"零售思维"向"城市运营思维"的转变，在即将开业的Bangkok Mall项目中达到了顶峰。这个总投资500亿泰铢、面积达100万平方米的超级项目，不再以传统的商业中心定位自己，而是要打造一个"城中之城"。

Bangkok Mall 概念方案 | 图源BOIFFILS

"Bangkok Mall不仅是一个购物中心，而是一个整合了购物、娱乐、文化、办公、居住等多元功能的城市综合体。"素帕拉解释道，"我们不再满足于做一个零售商，而是要成为城市生活的运营商。"

40年商业变迁

背后的社会、人口与经济力量

商业创新从来不是孤立的实验，它是整个社会系统共同进化的结果。

"过去40年，泰国的人口结构变迁与商业创新的节奏惊人地吻合，"一位人口学家指出。统计数据显示，泰国的城市化率从1980年的17%升至今天的50%以上，中产阶级人口比例从不到10%增长至超过35%。

从80年代社区商场抓住城市化浪潮，到90年代末高端化顺应中产崛起，再到新世纪数字转型对接年轻一代，The Mall集团的三次转型，恰好对应着这一人口变迁的关键节点。

"泰国是少数几个从未被殖民的亚洲国家之一，"一位国际商业研究学者指出，"这种历史经历赋予了泰国在与外部世界交往时独特的自信与从容。"

从The Mall最早引入国际奢侈品牌，到近年来与AEG这样的全球娱乐巨头合作，泰国商业始终展现出在全球化进程中把握主动的能力。

这种能力源于其特殊的国际地位，二战时泰国是日本侵略东南亚时的盟友，战后又美国在东南亚的重要盟友，日本和美国作为两股重要力量对泰国消费文化和特殊产业有着很深的塑造。

"泰国的政商关系有其特殊性，"一位本土政治学者解释说，"王室作为最高权威的存在，某种程度上平衡了各方力量，为商业创新提供了相对稳定的环境。"

The Mall集团其40年发展历程跨越了泰国多次政治变革，但商业创新的步伐从未停滞。这背后是一个由军方、官僚、商界、王室多方制衡的独特权力结构。

"商业创新永远不会停止，"素帕拉说，"因为社会在进化，人们的需求在变化，我们只是在回应这种变化。"

这种变化背后，是泰国社会各个维度的协同演进：从国际地位到政商关系，从经济基础到文化传统，从人口结构到科技应用。正是这些要素的有机互动，铸就了泰国商业持续创新的基因密码。

而这其中，文化的包容和革新尤为重要。

亚洲新商业图景的试验场