226-285㎡!力压美庐湾!喊话天奕!郑州又一超级大平层强势入市!

梦之看房产 2024-09-25 19:22:46

只用一个指标定义豪宅,应该是什么?会所算不上,豪宅有会所,但有会所的不一定是豪宅。天悦江湾大门奢靡华贵,会所富丽堂皇,恒温泳池强势加持,但其却未言豪宅,102-143㎡面积段锁死品质改善。铝板更算不上,大正水晶森林虽然大成本增加立面铝板投入,超大楼间距辅以配合,也获得市场高度认可,但其也只是自称刚改。豪宅必须有面积段,这是原始基因。项目的“定位报告”最核心指标就是面积段,没有之一,是项目“灵魂”,它的大小基本上决定了项目所有的其他指标和配置。今天,郑州大平层市场再添浓重一笔:

主力226-286㎡大平层

【1】

超级大平层

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播,专注郑州城市发展和本土高端地产研究,致力推动城市进步。看下郑州三个典型大平层面积段情况:康桥美庐湾:175㎡-210㎡-230㎡。各占33%。未来天奕:170㎡-202㎡-230㎡-270㎡-285㎡。主力是202㎡和270㎡,占比60%。华润幸福里:110㎡-150㎡-180㎡-228㎡-270㎡。主力是170㎡和228㎡。从这三个楼盘户型配比可以看出,郑州市面上大平层主力户型区间十分明确,就是:170㎡-230㎡。如果要补充,往上,就是270-290㎡;往下,往往是因为规划设计所产生的特殊户型,比如幸福的二房,这些可以忽略不计。所以,我们可以得出结论,郑州合格顶级大平层的面积段就是:170㎡-230㎡(280㎡补充)现在,来看今天这个新楼盘。三个面积段:170㎡-226㎡-285㎡,主力户型226㎡,占比61%。单从面积段上看,这个楼盘已经超过了幸福里和美庐湾,站在了未来天奕的级别。《楼八》为什么又称它“超级大平层”,因为它285㎡的户型实在是太震撼了。其“三大创新”真的让美庐、天奕和幸福里望尘莫及,不信一起来看。如下图:

上图:新上大平层户型图第1,13.8米客餐厅开间这是客餐一体设计,客厅部分是8米,餐厅部分是3.4米,阳台部分是2.4米,合计13.8米,而整体南向开间达到惊人的30.6米。第2,全山墙阳台西侧露台的进深2.4米,开间11米,整个楼栋的“全部山墙”均划入阳台之列,场景极其壮观,十分罕见。第3,主保电梯阳光房A:二个电梯是可以分区,主人一部,保姆一部,中间可隔离可合区。B:电梯厅开阔且全明设计,还有电梯厅露台花园。AB二点创新是包括未来天奕、美庐湾、幸福里等郑州一众豪宅楼盘都没有的,它们都是采用中心电梯厅布局:空间狭小且光线暗淡!中国的户型过去特别注重“室内”的舒适性设计,而不注重“公区”的舒适度设计,以至于很多户型,室内很舒服,室外很局促。《楼八》认为,这是自欺欺人的做法,甚至是设计师在骨子里挖掘人性的自私,难道公区你不用?该户型还有大量赠送(黄色全送,蓝色半送),最终基本实现得房率100%,如果以常规85%得房率计,该户型感知建面约在350㎡以上。这个285㎡是我在郑州见过的最喜欢的户型,布局、采光、公区、户外等实现完美,无懈可击,太震撼。这就是:二次调规后的蝶湖书院它位于伟大的郑州东南,伟大的滨河新城,伟大的蝶湖旁,它以全新的形象,扑面而来了。等等,让我静一静,想一想,郑州有多少年没有出过这个面积段的大平层楼盘了…………好多年了,所以,它的出现,将震动楼市。想了解项目详情的可扫描二维码添加主编微信索要相关资料,并可提供咨询服务。【2】

南蝶湖的序幕

蝶湖书院原来做过一版规划,我记得面积段大概是140㎡、160㎡和180㎡,说实话,如果是这么面积段,那就很平庸了。来看它调整后的详细指标:占地面积:约59亩建筑面积:约11.1万㎡绿地率:约35% 容积率:约1.99总户数:368户车位配比:1.78建筑规划:8栋16层小高层

上图:蝶湖书院新规划项目八栋楼,四个角落各一栋楼,项目称之为四平八稳。这个楼盘,也可以称之为美庐湾的姊妹盘,因为,除了地块形状,它和美庐湾真的太像了,恍惚之间,仿佛看到了美庐湾。看一下项目立面效果图。

上图:项目外立面上图是项目的效果图,从颜色、结构、错层阳台等各个方面看上去,完全就是另一个美庐湾。再来看下阳台对比。

上图:项目阳台效果图上图是项目的阳台效果图,一把椅子,一把桌子,落地全景玻璃幕,铝板短长檐搭配,玻璃栏杆,意境十足。以此来看下美庐湾。

上图:美庐湾实景阳台上图是美庐湾的实景阳台图,二把椅子,落地全景玻璃幕,铝板檐,玻璃栏杆,同样的意境。如果说项目设计没有参考美庐湾,我是不信的。蝶湖书院,独居蝶湖南片区,与蝶湖北片区的美庐湾隔河相望,未来,这2个楼盘的“对视”,或成为滨河的一道“靓丽”风景。上图:滨河铁西片区刹那间,貌似美庐湾多了个结拜姊妹。这个妹妹,气势略低,毕竟16层的大平层很难有27层大平层的恢弘,但项目从户型、布局、配套等情况来看,又多了一些烟火气。超级大平层蝶湖书院的上市,第一意义是什么?答案不言而喻:还得是滨河这个时代,这个市场,还敢搞超级大平层的区域,除了核心主城区,还有谁敢?出来走二圈。你大爷还是你大爷,滨河还是滨河。那第二意义呢?答案同样不言而喻:拉开南蝶湖开发大幕滨河分为铁东区和铁西区,其中铁西区又以水系为界,分为北蝶湖区和南蝶湖区,目前的滨水家园、观湖国际二期、景园、美庐湾都属于北蝶湖区,而蝶湖书院属于南蝶湖区。未来的南蝶湖片区,去掉高铁的噪音影响外,真的是一片室外桃源,往来无大车,僻静优雅,一到晚上,就是蛙声一片。【3】

东南格局的变化

滨河国际新城近二年市场声音渐弱。有大经济环境的影响,有房地产低迷的影响,当然,也有区域标杆楼盘出问题及地标取消的影响,以至于米村拌饭和姐弟俩都能登上区域新闻的头版头条,开玩笑呢。格局崩塌,一盘散沙而随着这个项目的入市,滨河国际新城的热度或将再次升温,特别是这样的一个超级大平层项目。它给区域带来的影响显而易见。首先,它将夯实铁西的高端居住片区的属性。目前,滨河四大高品质住宅铁西片区占其三,面积段170㎡+的户型也基本被铁西囊括,滨水家园的大户型在二手市场更是居高不下。其次,它将提升滨河改善价值并拉高总体价格。海棠美庐后时代,滨河已经很少有15000元+的在售楼盘了,以至于狠心的中介都在以不足万元来刺激卖房者了。最后,就是整体提升滨河片区的市场热度。目前,经历过高速发展的十年,相比白沙绿博,实际上,滨河新城已经基本成型,后续就是优化填充阶段了。当然,项目也是生得逢时,不仅仅区域内缺少这样的产品,而且近期滨河也迎来了重大外部利好消息。众所周知,近几年,在政府财政持续吃紧的情况下,基建速度大大放缓,呼声很高的陇海高架东移也迟迟不见动静,就在此时,东三环南延高架却率先启动了。上图:东三环高架南延《楼八》认为,东三环高架南延的目标非常明确,就是为已经开工建设的郑州南站构建立体交通,要通过这条高架和东区以及航空港区实现快速连接。如果说,过去滨河是主城区经开区航空港区“发展线”上的黄金分割点,那未来滨河就是东区港区郑州南站“发展三角”的中心。结尾

楼八的话

估计,此时此刻,和谐山和府营销负责人应该在看这篇文章,内心一惊,目标对手出现了。山和府有三个主力面积段,其中的192㎡和176㎡的户型总价段已经和蝶湖书院的226㎡总价段开始交叉了,所以打架已不可避免。二个项目《楼八》都很喜欢,如果是我,也很纠结该买哪一个……发愁。

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播,专注郑州城市发展和本土高端地产研究,致力推动城市进步。

0 阅读:440