文/鹰觅君

怎么说呢，开发商的好日子，说结束就结束了。

如今，他们就像无助的羔羊。土地、资金、价格，哪一样都不在自己手上，全世界还能找到和他们一样的同类吗？

在北京，八成的限竞房都成了亏损项目。全国数不清的项目，实在是卖不动了。开发商们不拿地着急，拿了地更着急。

即便这样，还是会有个别腾空而起的“异类”。操控这一切的，是一小簇谋局者。他们通常被称为“设计师”或“魔法师”。

从中南建设（以下简称“中南”）离职、刚刚加入新力地产的陈凯，就属于这样的人。

房地产二十多年，培养了一批又一批的精英经理人。他们就像数字引信，走到哪里，就点爆哪里。

陈凯的厉害之处是，他更精于谋“局”。

从华润起步，一路走来，陈凯就像偷学了吸星大法，吞噬轨迹精粹，成功打造出了一套上规模方法论。这个体系的纵深超乎想象，不仅包含组织架构、管理体系、运营定位、激励政策、融资策略，还囊括了企业文化和团建精神。

就是一场洗脑式的管理激变。

如果其他经理人是一艘艘快艇的话，陈凯就是一轮装备精良的军舰了。这轮军舰，让阳光城在三年内业绩翻了十倍，让中南三年冲击2000亿。这两家公司，均火速从小型房企晋级为中型。

从中南走出的陈凯，俨然成了擅于制造神话的魔法师。

不得不承认，这世上总有些牛叉的人，以一种旁人不能理解的方式不费吹灰之力地存在着。

魔法师还有不为人知的另一面。

陈凯和中南的关系，从始至终都不是纯粹意义上的雇佣关系，而是一种合作机制。陈凯的名字，也从未进入过上市公司公示的高管序列。

这种站位和身份，为魔法师后来的腾挪提供了极大的便利。这都是后话了。

2017年，是陈凯进入中南的第一年。这一年，公司扣非净利润只有1.1亿，不仅低于2016年的4.26亿，甚至连2015年都不及。

这并不符合常理。地产公司当年的营收，转自过去两三年前的销售预收账款。2017年之前的两三年，公司预收账款一直处于稳步增长的态势。2017年的结算营收，理应继续保持这一姿势，没想到却出其不意地拐头向下。下面两张图可以清晰地看出这个背离：

其实，地产公司这种特殊的营收结算方法，给了很多上市公司调节利润的便利。如果想让当年业绩好看一些，就多结算些过去的销售额；如果想把业绩留到其他年份再释放，便会少结算。

中南是否调节了利润，还有一个项目暴露了意图，即：资产减值损失。2017年，中南计提了2.5亿的应收账款坏账损失。鹰觅君调出了公司十年来的资产减值项目，可以清晰地看出，2017年妥妥创出了新高：

这很让人匪夷所系。在结算营收明显减少的背景下，公司还在拼命地冲减利润，如果不是想彻底地把2017年业绩打到地板上，还能有怎样的解释呢？

在A股市场上，这一过程有个专有名词，叫：

洗大澡。

果然，那个阶段的中南股价，识相地跌到了6 元附近的历史次低位。

第二年，也就是2018年的业绩大爆发，是一个必然。当年，中南实现营业收入401.1亿元，同比增长31%；实现归属于上市公司股东的净利润21.9亿元，同比暴增219%。

这个暴增219%效应，精准地吸引了市场的眼球。年报出来前后，中南股价迅速上摸10元高位。

那一年，绝对不能低估一个公司拼凑利润的苦心。一个生动的细节是，2018年下半年，中南非常聪明地将计量投资性房地产的会计政策，由成本模式调整成了公允价值模式。也就是说，公司投资性房地产价值，从此以后将按照市场价格来计量。

这就意味着，公司投资性房地产账面价值大大增加了。这个不带来一分钱现金流的会计政策调整，瞬间就让中南2018年的所有者权益增加了14个亿，资产负债率将由此下降了 0.56%，年末归属母公司的净利润增加了1.2亿。

这样明目张胆的调节利润配合股价事件，就发生在当下的A股市场。

之前的中南，质朴得就像一朵棉花球。有了高手辅佐，立刻就翻出了花花肠子。

魔法师一直没闲着。他早在2018年一季度，当股价位于次低区域时，就买入了1678.75万股中南，持股比例为0.45%，一不小心还进入了前十大流通股东名单。

魔法师不是公司正式高管，持有公司股份不需要信披，这次买入可谓神不知鬼不觉，直到2018年一季报发布，才被眼尖的投资者发现。等到二季报出来，魔法师的名字果然消失了。

《证券法》一直明镜高悬。而游走灰色地带，却又毫发无伤的，绝壁是高手中的高手。

2017年压低股价，2018年业绩爆发，魔法师身为一手统筹公司的谋局者，熟知公司内幕，然后适时地买入了股票，假如最后再适时地获利了结。如果这些顺理成章，都不是巧合，提一个问题：魔法师仅一年多功夫，是否便狂赚了三四千万？

比起来，那些个参与跟投的项目经理和员工们，拿着身家性命赌明天，怎么看都像个二傻子。

魔法师在中南功成身退。下一站的新力地产，如今与阳光城、中南的起点差不多，正巴巴地等着魔法师来点化。据说，新力老板已经许诺了魔法师股份，中南一幕是否会在新力上演，让我们拭目以待吧。

魔法师留下的中南，依然前途未明。一个不容忽视的问题是，公司经营性现金流入大幅减少和应收账款暴增。这是一个硬币的两面。

从上图看，公司应收账款，尤其是长期应收账款的增长触目惊心。

对此，公司解释称，是因为与政府合作PPP项目引起的回款不畅。现阶段，中南正在实施一种新打法——利用与政府合作关系来获取低价土地。这和绿地、华夏幸福的策略如出一辙。

不幸的是，这两家公司恰恰是因为大量收不回来的应收账款，才陆续被拖下了泥沼。如今，华夏幸福得到平安的增资入股，总算捱过了最艰难的岁月；绿地则蒙脸玩起了赖账的把戏，让公司声誉不断遭遇下滑。

和绿地、华夏幸福相比，小弟中南却激进很多。2019年三季度，绿地应收账款占总资产的比例为15.6%，华夏幸福为12%，而中南则高达16%。

中南的前景并不美妙。

关于隐忧的论证，来自银行融资。2019年三季报显示，在公司的中长期借款中，竟然没有一笔来自银行的信用贷款。作为对公司资信状况最为了解的银行，持有如此谨慎保守的态度，从另一个侧面也体现了中南的现状。