1、2024年1-2月，全国新建商品房销售面积同比下降20.5%，新房销售相比去年下降主要源于几个原因，一是去年疫情后积累的需求释放充分，形成了较高的基数；二是今年2月份春节前后居民出行活跃，出行人数创下历史新高，出行跨度也较2023年1-2月份大，商品房销售活跃度下降。

从销售来看，今年前两个月全国商品房销售面积跌幅明显低于百强房企销售跌（51.6%），也小于克而瑞统计的重点30个城市的销售跌幅（50%）。其中的原因在于，很多地方性房企、中小房企过去并没有奉行“高周转、高杠杆、高成本”的模式（融资难度大，也无法奉行“三高”模式），而是在本地城市长期经营、稳扎稳打，熟悉本地需求特征，产品适销对路，销售跌幅没那么大。

相比一二线热点城市，广大的二三四线城市商品房市场回调时间更长、风险出清更彻底，房价下跌后的市场供应与需求的匹配程度更好，销售规模跌幅也小于热点城市。由此可见，商品房市场分化的局面更加多元，有继续调整的，有开始触底的，有企稳盘整的。具体到具体的区域、具体的项目，差异更大了。

2、开发投资下降9.0%，比去年全年的跌幅（-9.6%）收窄了0.6个百分点，但较去年1-2月份的跌幅要大。较去年全年收跌幅收窄，在于新年伊始，开发商基于业绩考核，加大开工力度，同时近期保障性住房、城中村改造等三大工程投资加快，比如国开行专项借款投放力度明显加大，对开发投资有一定支撑。比去年同期跌幅大，一方面在于去年同期商品房去化快，开发商补库存的积极性高。另一方面，近期开发商风险传播比去年同期要大，开发商整体投资的积极性不高。这从-29.7%的新开工跌幅可见一斑，这个跌幅不仅大于去年同期（-9.4%），也大于去年去年（-20.4%）

3、2024年1-2月，开发企业到位资金同比下降24.1%，跌幅大于去年全年（-13.6%），也远远大于去年同期（-15.2%）。一方面在于土地出让和开工、销售全面回调，对资金的需求下降；另一方面，商品房价格下跌，销售去化不及预期，开发利润锐减，开发商融资的积极性也在下降。同时，金融机构对风险的担忧加剧，也不愿意增加融资。我们了解到，民企合格项目融资仍比较难，利率还在6%以上。

4、销售金额跌幅（-29.3%）大于销售面积跌幅，意味着开发商仍在降价促销。金额/面积算出的价格同比下降9%，也证明尽管中心区销售增加，但也无法结构性地推动均价上升。笔者调研发现，近期中心区改善盘也在降价。