过去短短几年间，越南房价一路飙升，涨幅令人咋舌，竟然涨了四倍多。

其中，胡志明市第一郡的房价更是一骑绝尘，高达12万元每平方米，这一数字着实令人惊叹。

在2022年1到10月期间，越南金融市场陷入了一片惨淡。越南股市暴跌接近40%，犹如自由落体般直线下滑；越南盾也大幅贬值10%，年初时一美元只能兑换2.26万越南盾，到了十月却可以兑换2.48万越南盾。面对如此严峻的形势，越南政府不得不紧急出手整顿，大力提倡楼市降温，强调“房住不炒”。

随着调查的深入，更多惊人的内幕被揭开。

国家证券会主席被撤职，胡志明证券交易所总经理被开除党籍，一大批券商老总和上市公司高管纷纷被抓，他们的罪行如出一辙——利用房地产操纵股市债市，这种行为无疑是在合起伙来做空自己的国家。

张美兰和胡志明证券交易所总经理等

一时间，越南政府将大部分精力都投入到了整顿房地产市场当中，试图阻止泡沫的进一步破裂，避免经济陷入一蹶不振的困境。

那么，越南房地产市场究竟是如何崛起，又为何会演变成如今这般局面呢？这一切，还得从越南房地产市场发展的三个阶段说起。

2006年，对于越南来说是一个具有重要意义的年份。

这一年，越南刚刚加入WTO，经济形势一片向好，仿佛迎来了发展的春天。那几年，越南GDP平均增速超过了7%，亮眼的经济数据吸引了大量外资纷纷入场。外资的涌入，如同给越南房地产市场注入了一剂强心针，迅速带火了整个行业。房价一路攀升，一度达到了2801万越南盾每平方米，折合成人民币约8300多元。

然而，好景不长。2008年，全球性的金融危机如狂风暴雨般袭来，越南楼市也未能幸免，迅速进入了冷静期。房价大幅下跌，市场一片萧条。与此同时，越南政府为了稳定市场，开始对二手房进行调控，将交易所得税从10%上调到了25%。这一举措使得大部分人对买房持观望态度，房地产市场陷入了低迷。

转机出现在2015年。当时的越南政府为了拯救楼市，推出了一系列有力措施，其中《住房法》最为引人注目。该法规定，拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行等都可以在越南购买房屋。不过，这一政策也设置了两个限制条件：一是房屋产权仅有50年，并非永久产权；二是每个公寓小区内外国人拥有的住房总数不能超过30%，在一个街道里外国人拥有的别墅不能超过250套，但外国人在越南买房的面积和总套数不受限制。这一系列政策的出台，无疑是在向全世界宣告：越南大舞台，有钱你就来。

与此同时，越南政府大力投资基础设施建设，修建了众多高速公路。交通的便利，进一步提升了房地产的吸引力，房子自然也更好卖了。

之前一个短视频在国内迅速走红，视频中越南的房产登记处人山人海，还未开门，就有大量的人守在门口等待。

开门后，人群更是争先恐后地冲向办公室抢着取号，只为拿到买房资格，那场面仿佛超市鸡蛋大促销一般热闹。而越南第一大城市胡志明市的房价，也在这波热潮中涨到了一个离谱的程度。

2022年3月份，胡志明市第一郡房价高达12万元每平方米，直逼中国北上广深的CBD区域。然而，越南2021年人均GDP仅为26000元左右，普通工人需要工作四年多，且不吃不喝，才能够在胡志明市第一郡全款买下一平米的房产。显然，靠打工买房对于普通人来说，几乎是一个遥不可及的梦。

在这样的背景下，越南年轻人的就业观念也发生了变化，出现了“不进工厂去卖房”的现象。因为如果能促成一笔30亿越南盾左右（约合人民币87万元）的房地产交易，佣金就能拿到接近上万元人民币，这可比去工厂打工轻松多了。于是，很多工厂都面临着招不到人的困境。对于那些见识了大城市的灯红酒绿，尝到了快钱滋味的年轻人来说，枯燥的流水线工作，每天12个小时的高强度劳动，已经不再具有吸引力。

2022年4月份，李嘉诚高调宣布投资越南，地产大亨张美兰作为他的引路人，本以为能在越南房地产市场大展拳脚。然而，半年之后，张美兰却因非法集资被抓，这一事件也成为了越南房地产市场危机爆发的导火索。

其实，在这之前，越南政府就已经察觉到了房地产市场的异常。与中国很多城市实行限购政策，要求本地户口才有资格购房不同，越南开放式的卖房理念，让炒房客们看到了商机。

为了吸引中国人去买房投资，一些越南房地产中介甚至打出了“前十年看上海，后十年看胡志明”的夸张口号。还有台湾网红在油管上分享自己的越南买房经历，声称三年涨了五个亿，简直太超值了。

这样的剧情，与当年柬埔寨炒房团喊出“十年前看深圳，现在看西港”的口号如出一辙。而后来的事实证明，柬埔寨炒房最终以大批投资者泪洒柬埔寨，留下1100多栋烂尾楼，约占西港所有建筑数量的70%到80%而告终，许多投资者亏损惨重，甚至有人在亏损几千万之后，留下遗书选择上吊自杀。

越南楼市的爆雷，始于一些不良开发商的违规操作。

2021年，越南胡志明市首添新区组织了一场土地拍卖，新皇明集团以24万5000亿越南盾（约合人民币68亿元）的高价中标。然而，这块地总面积才1万平方米，单价高达68万元每平方米，堪称全球最贵。

令人惊讶的是，新皇明集团实际上只是一个空壳公司，旗下三家子公司都处于亏损状态，其资产甚至不超过20万亿越南盾，根本无力承担这块土地的费用。

原来，新皇明集团的这波操作只是一个障眼法。

新皇明集团被捕

在竞拍土地之前，他们已经发行了九次债券，总价值高达10万亿越南盾，并将这些债券通过子公司打包成投资衍生品，许诺投资者高额的收益。但实际上，这些都是一文不值的垃圾债券，购买者自然是血本无归。

紧接着，越南华裔女首富、地产集团万盛发的老总张美兰被查，同样是因为通过发行垃圾债券非法集资。很多房地产商拿到地皮后，并不进行开发，而是依靠市场炒作营销，将房价推高，等地皮涨价后再转手卖出，赚得盆满钵满后便拍拍屁股走人。

比如万盛发在2016年拍下的越南HJ基塔项目，如今早已杂草丛生，一片荒芜。一旦越南楼市崩盘，这些开发商资金链断裂，越南将会出现无数的烂尾楼盘，给社会带来极大的不稳定因素。

越南总理范明政下令彻查房地产市场，一场声势浩大的整顿行动就此展开。经过调查发现，这些房地产商之所以能够大规模发行垃圾债券，银行以及证券主管部门难辞其咎。

范明政

如果没有他们的配合，这些垃圾债券根本不可能流向市场。

实际上，这些银行为了让地产公司能够偿还贷款，旗下的券商到处为垃圾债券担保和推广，完全不顾投资者的利益，将民众当成了待割的韭菜。有机构统计，越南房地产公司发行的债券中，80%都是垃圾债券，未偿还的债券达到了41.4万亿，很多越南投资者因此血本无归。

在越南政府的彻查下，一系列利益相关者被揪出。

越南国家证券委员会主席被革除职务，胡志明市证券交易所总经理被开除党籍，多名涉嫌操纵市场的证券公司及上市公司高管被逮捕。

这一系列事件引发了越南国内的信任危机，有传言称越南国民银行SCB也参与其中，甚至银行内部资金已被掏空。大批越南民众恐慌性地聚集在银行柜台前取钱，尽管越南政府紧急澄清，并替换了银行高层，但造成的影响已经难以挽回。

经历了这场风波之后，越南开始给房地产市场降温。

多家银行宣布限制发放给房地产业务相关的贷款。然而，房地产市场的危机已经对越南经济造成了严重的冲击。

号称全球最牛股市的越南股市，因房地产丑闻，半年时间跌幅接近40%。到2022年6月，越南银行的资金充足率下降到了11.5%，坏账率从2020年的1.7%提高到了2021年的1.9%，不良贷款率也在不断增加。而房地产投资占越南外资的20%左右，达到了253亿元。

一旦越南房地产泡沫破裂，外资撤离，普通民众将成为最终的接盘侠。可悲的是，越南普通人并没有享受到房价暴涨带来的红利。

胡志明市上班族的平均工资为每月844万越南盾，而当地公寓的均价已经达到了每平方米7600万越南盾（约合人民币22000元左右）。越南房地产市场更像是一场政府、外资之间的击鼓传花游戏，投资者们不断推高房价，最终却留下了一堆烂摊子。

不过，在这场危机中，也并非全是坏消息。

对于购房者来说，越南没有公摊面积这一点，或许能算是一丝慰藉。但这并不能掩盖越南房地产市场所面临的严重问题，其兴衰历程，无疑给其他国家和地区敲响了警钟。

文本内容源自@财经不眠姐的视频内容