假如全国的房价都在下跌，深圳的房价一定是最晚跌的。假如房价开始上涨或者只有部分城市才能上涨，深圳这座城市一定榜上有名。

基于这样的判断，深圳放开限购，尤其是放开限售政策，让大量外地购房者看到希望，准备或已经涌入深圳。

深圳目前的购房政策：

核心区：南山区、福田区、罗湖区和宝安区新安街道、西乡街道，深户直接买，非深户1年社保可买。

非核心区：宝安区新安街道和西乡街道以外、龙华区、龙岗区、光明区、坪山区、盐田区、大鹏新区，非深户可直接买，深户能多买1套。

上述区域的住宅、公寓，取证以后，可以直接卖。增值税也从原来的5年变成2年。

外地的有钱人——尤其是城市能级相对较弱的三四五线城市的有钱人，在深圳买房的门槛变得极低极低，只要有可能，他们不会觉得深圳的房子会比老家房子还不值得买。

这时候，应该注意哪些事情？

第1，不要立刻买房，尤其不要刚下高铁或飞机就买房。

请记住我下面的这句话：

那些被误导，买非核心板块的外地朋友，第一个五年不可能活着出来，一定亏钱。

如果你们身边有这样的亲朋好友，能劝就劝。

上面这句话大家可以截屏，保存下来，五年后可以跟我对质。

最近接触到很多外地粉丝，从天南地北来到深圳，他们中的大多数跟我说——来深圳的当天，就没出过龙华，下了深圳北站就被从业者领着逛各种楼盘。

现在全国的很多人都在网上“鼓吹”深圳——注意，我说的是“鼓吹”。

虽然我也在深圳，但我在2016年全国第一个提出房地产进入到分化市场，深圳好但深圳各个板块的价值差异在不断拉大。

这里我可以举个过去的例子。

我曾经有位学员，南昌人，2015年深圳房价上涨以后，她想到深圳投资房子。后来赶高铁到深圳，扭头就被带到深圳北不远处的一个精品公寓。

售楼处的人给她看深圳北的发车班次和人流量，给她看深圳这座城市的可能性和繁华，给她看纸面每个月八九千的租金预期，给她看公寓不限购的优点，给她看单价5.8万/平的便宜。

但唯独不给她看公寓的缺点与真实的价值。

但这些东西，你不给她看，她就不知道，一口气买了5套，到现在，只能卖3万多/平。

第2，一定要明确了解到，深圳哪里好，以及各个板块、片区的差异。

外地人买深圳的目的是明确的，投资房产。外地人在深圳投资房产的缺陷却是普遍的，对深圳的了解并不深刻。

深圳的房价是国内各城市最具想象力的，深圳的房价涨幅在过去一度是国内各城市第一，但深圳的房价波动也是最厉害的。

深圳的房价为什么高？

原因在十四个字：地少人多房子少，供求关系一边倒。

深圳的房价未来如何走？

核心在产业。深圳四大支柱产业——高科技产业、金融产业、现代物流产业、文化创意产业——是支撑深圳房价未来不跌的关键。

高科技产业以南山科技园为核心，金融产业以福田CBD为核心，现代物流产业以盐田港、深赤湾、宝安机场为代表，文化创意产业以华侨城文化创意园、罗湖怡景动漫产业园为代表。

深圳房价上涨的背后逻辑是优质产业背后的大量优质公司，以及优质公司所吸引的源源不断的优质人才，和提供的源源不断的优质购买力，这些购买力能够支撑房价持续上行。

但在这些之外，还有太多概念性的东西，也许对深圳的发展有好处，但不确定性太高，房价泡沫太大。例如很多人喜欢谈的前海、光明科学城、宇宙中心等等等等。

深圳各个板块的具体差异，我在《一周一课》曾经反复提到。外地购房者可以拿深圳的板块价值阶梯当做前期了解的核心：

一类价值板块：南山区，福田区。

二类价值板块：宝安区（部分），龙华区（部分），罗湖区（部分）。

居住价值板块：龙岗区，光明区，坪山区，盐田区，大鹏新区。

能买一类价值板块不要买二类价值板块，二类价值板块各自有一条安全线，安全线以内有一些好房子可以挑，但要注意不同板块所能承载的资金量是不一样的。

比如宝中是宝安最好的片区，但只适合买改善盘；罗湖只适合买500万以下的刚需盘；龙华地段好但近年供应量激增，三五年内尽量别碰。

至于居住价值板块，外地人如果不在深圳居住，不如买自己所在的城市。

第3，不要只看价格，不看价值。

南山、福田是深圳最好的两个板块，也是深圳房价最高的两个板块。

有的人可能会说：南山、福田买不起。

深圳是全国有数的高价值城市之一，但不是唯一。单以大湾区论，你买不起深圳最好、最核心的板块，你不能去买广州核心区吗？

不管你在不在深圳工作、生活，买不起核心区，或者买不起好房子，就一定要亏钱，一定要变成qkc的炮灰吗？

没这个道理。

不要只看深圳不看分化，不要只看价格不看价值，买房只是一瞬间，买房的结果却能影响一个人和家庭很久很久。

现在深圳核心区的买房门槛，如福田，总价大约200多万，如果按15%的首付比例，大概需要40万首付。

这里还要提醒大家两件事情。第1，200多万的总价门槛并非一成不变，后续随着市场变动，门槛自然而然也会提高。

第2，价格是相对的，200多万在福田只能买到价值好的刚需盘，在其他城市甚至能买到100平的大房子。200多万在深圳其他一些区域也能买到接近100平的大房子，但这种房子往往属于远大新，买在那里不如买自己所在的城市。

我曾经碰到一位陕西的学员，当时深圳还没取消深户三年社保才能买房的限制，她在见我之前在网上刷了很多关于深圳楼市的视频，要么给她推荐公寓、小产权，要么给她推荐回迁房。

她跟我说，谭老师你跟别人不一样，别人劝我买房，只有你劝我学习。

我在给她做咨询时了解到，她一年收入在300万上下，当即劝她不要立刻买房，等，等深圳继续放松楼市政策。

按当时的判断，即使等不到取消3年社保这么大尺度的政策，最差最差的结果，熬三年社保再买房也来得及。

所有想在深圳买房的外地购房者，以下建议是通用的、对你买房结果至关重要的：

买房不要着急，买深圳不是坐一趟高铁、飞机或者一次参展、看演出，就能立刻做好决定的。既然选择买深圳，就买深圳的好。假如买不到好，就等一等，或者宁愿不买。