当下，上海楼市的形势依然颇为严峻。

新房销售遇阻，二手房被大幅压价，房东与开发商皆备受煎熬。

新房难以售出所带来的直接影响便是土地也难以出售。

由此角度而言，上海楼市的有利局面，是否即将到来？

成交量下滑

截至 8 月 18 日，上海本月二手房网签达 10454 套，日均成交 581 套，较 7 月环比下降约 11.7%。

倘若月末出现冲量情况，8 月份上海二手房总体成交量预计在 1.8 万套上下。

就当前的成交结构而言，依旧是以低总价刚需房占据主导，郊区动迁房以及市区老破小成为成交的主要力量。

从房东的心态方面来看，当下多数房东心态相对平稳。

527 新政施行后，相当数量的笋盘已售出，尚未售出的，其议价空间有所收缩。

房东与买家开始陷入僵持局面，这在一定程度上对二手房成交量产生了影响。

即便砍价空间缩小，但二手房以价换量的态势仍未完全扭转。

卖房者众多，购房者较少。

许多持有多年的市区老商品房、老破大的房东也着手卖房以实现套现。

由于买入成本不高，这类房东砸盘的可能性极大。

并且倘若没有显著的趋势反转，这批人卖房之后通常会选择持币观望，而非即刻置换，从而对市场形成了做空态势。

新房豪宅市场

与二手房忍痛割肉出售形成鲜明对比的，是富豪们对上海市中心豪宅新房的狂热抢购。

8 月 17 日，融创外滩壹号院二期开盘，短短一小时内 110 套房便销售一空，销售金额达 56.74 亿。

毕竟处于黄浦区，属于稀缺豪宅，此次的主力户型为 255 至 500 平米的大平层，套均总价超 5000 万元，单价高达 17.1 万一平米。

并且，众多买家中有不少是来自融创外滩壹号院一期的老业主再次购买，可见有钱人依旧坚定看好上海的核心稀缺资产。

同一天开盘的越秀苏河和樾府同样在当日售罄，套均总价在 1200 万到 1600 万之间。

豪宅新房为上海楼市保住了颜面，然而仅因市中心豪宅新房被疯抢，就断言上海楼市火热，显然是不客观的：

要知道郊区的新房犹如汪洋大海，根本难以售尽，急需全新的购买力来填补缺口。

我们此前的文章曾有统计，上海外环外新房当前的去化周期为 28 个月，库存压力极大。

还会救市吗？

市场稍有冷清，救市的小作文便会传出。

这不，新的又来了：

咱们逐一探讨一下：

1）外环外全面解除限购，可能性微乎其微

郊区的新房承受的压力最大，所以外环外进一步降低购房门槛，存在一定可能，例如缩短落户年限。

这不临港已然率先行动了：

然而外环外毫无限制，这种几率并不大。

上边提及长三角一体化，不能只顾着大哥，而不顾小弟的情况对吧。

2）买房赠送户口，短期内实现的可能性较小

这属于真正的大招，还会吸引全国的购买力，不会轻易启用。

3）增值税由 5 改 3 或者 5 改 2，存在可能性

不过这由税务部门决定，如今大家都资金紧张，还需转移支付，愿不愿意让利是个问题。

另外，即便取消五年限制，虽能刺激成交，但也会促使更多房源挂牌，对于二手市场并非好事。

4）法拍房不限购，有一定可能性

此前上海的法拍房本就不限购，毕竟是为了处置不良资产。

由于不需要房票，法拍房常常比二手房价格更高。

5）外籍和港澳台籍同胞完全解除限购，不太现实，而且意义不大，如今香港那边连自家的房子都不愿购买了。

6）实际上上海楼市有一部分需求的确尚未释放：

例如外地户口的，家里老人前来帮忙带娃，其实存在购买二套房的需求，这部分完全可以予以释放。

放宽资格，让有购买意愿的

7）房贷利率，也依然有下降空间

未来LPR仍有可能继续下降。

8）首付下调的可能性极小，毕竟零首付是不太可能的，银行所要承担的风险过高。而且大家所欠缺的并非首付，而是对未来的信心以及持续稳定的还贷能力。降首付非但不是降低成本，反而会增大杠杆。

9）政策工具箱中的确存在众多工具，然而何时取出使用，无人知晓。

527 新政的强劲有力程度着实令人意想不到。

但当下感觉其成效即将消逝，如果市场持续遇冷，必然会有有利的政策出台。中央已经支持取消或调减限购政策，上海还将救市，力度或许会再次超乎预期。

稳定是王道

操盘手期望的局面乃是稳定。

当下的市场实际上较为平稳：据国家统计局的数据，7 月上海二手房价格总算回暖，环比小幅上扬 0.1%。

然而不利的是，多数城市的房价仍处于下跌态势。并且七八月份因天气炎热等因素，原本就是楼市的传统淡季。接下来的 9 月和 10 月，气候宜人，属于二手房的成交旺季。加之开发商也有意宣传金九银十，故而接下来的两个月成交状况应不会糟糕。

不管是卖房还是置换，此窗口期务必要牢牢抓住。当前，除了市中心的豪宅，上海的一二手倒挂现象基本已全面消失。就此而言，上海楼市在一定程度上已然触底。由于房东卖旧打新的意愿丧失，毕竟无利可图，算上交易成本甚至会亏损，没必要如此操作。

楼市在某种程度上属于政策市，救市政策的确发挥了作用，今年 7、8 月份的成交量显著高于去年。但仅依赖单纯的楼市政策远远不够，上半年，北京、上海社零总额同比呈负增长，降幅分别为 0.3%、2.3%。所以仍要全力发展经济，否则若对全国、长三角进行虹吸，并非好事。

譬如香港出台了重大政策利好，也只是红火了一阵子，后续依旧萎靡，因为根源并不在楼市。大家期待怎样的利好政策？欢迎在评论区交流。