最近小编在网上冲浪的时候发现，不少房产经纪人都在推介广州金融城的某个商业大平层项目。

据介绍，若通过该经纪人成功认购的话，他将能拿到总房款1%的奖励，以该项目最便宜的总价一套5800万的大平层为例，若能成交他能拿到58万的佣金；同时，看房必备的验资环节必不可少，这一流程也就是我们常见的全民营销。

通常来讲，全民营销在多数存在于刚需或刚改项目，而高端或者顶豪项目则非常少。

看了经纪人的话，小编不免心生疑惑：“难道顶豪项目也开始走起亲民路线？”

要解答这个问题，首先我们可以先来回顾一下过去商业大平层（酒店式公寓建面约144㎡以上户型划分，下同）的市场表现。

01

商办市场火爆

高端物业市场新力军

从近十年的成交走势来看，从2019年起，商业大平层凭借着不限购、更友好的价格以及更优的居住体验等多重优势，成交套数逐年走高。

与千万豪宅一样，商业大平层在2023年迎来大爆发。

克而瑞数据监测显示，2023年广州商业大平层成交414套，成交均价84799元/㎡，成交套数刷新了近十年来的新高，同比2014年大涨331%；其成交均价在十年的涨幅达到了106%，成交金额也随之达到了86.23亿元。

按照区域划分，去年海珠区以194套位居全市第一，天河区78套、白云区53套分别位列全市第二、第三位，三区累计市场份额达到79%。

其中海珠区与白云区2023年的成交套数同比2022年增幅更是超出100%！

由此反映出了，随着近年来改善需求的爆发，商办物业已经成为有钱人的新宠，甚至成为高端物业市场的新力军。

02

商办物业优势减弱

项目开拓吸客新途径

从商业大平层的市场表现我们可以看到，市场并不缺乏购买力，那为什么这个位于金融城板块的商业大平层项目却悄悄开启了全民营销？

或许有更深一层的原因所在：

政策托举，商业大平层的优势正在慢慢减弱

在今年1月27日，广州出台了 “全市范围内120㎡以上户型不限购”的政策、以及2月20日央行对五年期LPR下调25个基点，结合此前发布的“认房不认贷”、“买一卖一退个税”等多个政策组合拳托举之下，豪宅的购房成本逐渐减轻。

据此前克而瑞统计，2月天河区豪宅套均价1169万元/套，利率下调后，每个月能节约1177元利息，一年下来就是节省14124元。（按照3.85%贷款利率，首付三成315万，商业贷款818万，等额本息方式计算，仅供参考，具体以实际为准）

再加上广州的户型新规政策，很多豪宅的实用率同样做到超100%，购房者实现了花更少的钱拥有更好的居住体验。

相较之下，商业大平层曾经不限购、更优的居住体验这两大优势正在慢慢减弱。

天河潜在购买力旺盛，但竞争激烈

广州于今年1月27日出台“全市范围内120㎡以上户型不限购”的政策后，在刚刚过去的2月，克而瑞数据监测显示，2月全市120㎡以上户型成交674套商品住宅，受春节假期的影响，同比去年腰斩。

具体到区域的话，该商办顶豪项目所在的天河区享受到了政策带来的红利，120㎡以上户型的商品住宅共成交77套，同比去年大增28%，增幅全市最高。

由此可知，天河依旧是富豪们的心头好，潜在购买力旺盛。

另外，该项目不仅要与同区同类型产品进行竞争，还要面对来自豪宅项目的“挑战”。

克而瑞数据监测显示，截至2024年2月底天河120㎡以上户型商品住宅库存2454套，加上还没有入市项目，货量至少在三千套以上。

面对同区豪宅如此庞大的货量，竞争激烈程度自然不言而喻。

总的来说，在如此激烈的市场之下，该商办顶豪项目开拓吸客新途径也是情理之中的事，毕竟在有限的客群里，能凭本事吸引客户成交才是王道。