房价15万+,作为郊区,闵行浦江房价为何这么高?

上海房产有话说 2024-05-15 18:40:33

最近沉寂了大半年的浦江镇又热闹了起来。

一批次土拍中,浦江上线了一宗地块,共吸引了12家竞买人报名,成为一批次第二轮土拍中热度最高的地块,要知道市区静安的宅地也才仅5名竞买人报名。

说起来,浦江的范围并不小,但新房供应量却不多。从2019年至今,浦江镇仅有10个新房项目推出。

除了供应量少且不稳定以外,浦江还有极高的一二手倒挂。比如大华浦锦地块的房地联动价为6.9万/㎡,而其周边的次新房挂牌价普遍在9万以上。

然而9万+还不是浦江的房价天花板,板块内还有售价高达15.6万的豪宅——上海桃花源。

地处外环外,房价却和中内环接近,浦江到底是一个怎样的板块?楼市下行周期内,为何还能在土拍市场还能保持着较高的热度?板块内的新房销售去化情况如何?近日,小凤凰实地走访了浦江板块,探个究竟。

Part.1

浦江,是闵行区唯一位于黄浦江以东区域的镇。

2000年,陈行、杜行、鲁汇三镇合并成为一镇,即被命名为浦江镇,2015年,浦江新市镇拆分为浦江镇和浦锦街道。

虽然行政区划上隶属闵行,但浦江地处浦东,是上海唯一一个区划和地理有些割裂的地方,地理位置优越性非常明显。

北部是前滩商务区,东部有张江科学城、迪士尼度假区的巨大势能,西是“大紫竹”规划为沪西南科创中心;放眼全市,又处于黄浦江沿岸开发的延续带上。

这些高能级地区都对浦江板块有很强的溢出和辐射带动作用,其中来自前滩的购买力,是浦江升值的第一源动力。

这几年以来,前滩无疑是全市购房者心中的“香饽饽”,前滩的房价也随之水涨船高。2019年时,前滩的新房还只是8万+,如今已经突破13万了。

而距离前滩仅3站的浦江镇,前段时间土拍的大华浦锦街道地块,房地联动价才6.9万/平。

Part.2

在外环外的众多板块中,浦江的资源还是挺能打的。

目前,我们能看到的是,产业上,浦锦街道以东就是浦江镇的产业园区,包括浦江智谷、国家863软件专业孵化基地、以及漕河泾浦江高科技园。

这些园区现在已经完成落地,入驻了一大批高新技术企业,提供了不少就业机会,合适的话在家门口就可以上班。

交通上,目前已建成通车的有8号线、浦江线,其中8号线贯穿南北,连接前滩核心、世博滨江、人民广场等关键区域,在东方体育中心还能实现6/8/11/19(在建)四条轨交的换乘,让浦江能够快速地连接上海各个板块。

此外,从浦江2035总体规划来看,未来这里的交通条件仍会持续增强。奉贤线和东西联络线的市域铁路规划,都在浦江过境并设站,还规划了多条中运量交通。

此外,作为一个近郊板块,浦江的教育和医疗也非常给力:

学校上,上海世外教育附属浦江外国语学校、上师大附属第三小学、上师大附属中学闵行分校,属于闵行二梯队的公办学校,办学质量不俗。

医院上,仁济医院南院以及复旦大学附属耳鼻喉科医院,两家三甲医院。

商业上,板块内拥有新田360广场、浦江城市生活广场、浦江万达广场等商业,可满足日常生活需求。

值得一提的是,浦江的绿化覆盖率很高,居住环境优越。在最新的浦江新市镇的规划中,总绿地面积约733万㎡,包括1处城市公园、10处地区公园和120余处社区公园,达到社区绿化全覆盖,未来人均公园绿地面积将达到16.29㎡。

Part.3

浦江镇可以说积分制时代的开启者,2021年,上海新房摇号积分制新规出炉,首个触发积分制的新盘正是位于浦江镇。

至今,这里已经5次触发积分,最高71.83分,可见板块热度不低。

然而行业下行周期里,绝大多数板块都难逃去化流速缓慢的命运,浦江亦是如此。

在小凤凰实地走访中注意到,受房地产市场下行周期的影响,曾经不愁卖的浦江板块,新房热度也在降低,部分楼盘面临去化压力。

以浦江万达片区的大华星曜为例,去年12月份项目首开时,在未启动中介分销的情况下,项目推出335套建面约74-123平方米房源,认购率达到92%。

然而今年认购率却是急转而下。1月份,项目加推335套房源,认购率为30%,3月份再次加推188套房源,认购率43%。

截止到目前,大华星曜858套房源,可售住宅套数还有360套,网签去化约58%。

有消息称,目前大华星曜不仅已启动中介分销来卖房,还加入到了“打折优惠”的行列中来。

在浦江整体去化艰难的情况下,位于浦锦街道的浦江第一高价楼盘上海桃花源更是难上加难。

去年10月10日,项目加推,推出175套建面约176-667平方米别墅,均价约156000元/平方米。

其官微显示,项目在认购期间共收到55组意向认购,认购率31%。截止到目前,半年时间,175套房源,仅网签12套,网签去化率仅6.9%。

据悉上海桃花源总共十期,前两期由融创、国金投资共同打造,三期以后就由国金投资自己操盘,大致按照每一到两年开盘一期的速度相继入市。现如今,推出的为四期,其推广名为金瑞园。

对于上海桃花源遇冷的原因,有业内人士称,市场好的时候,上海桃花源还能凭借着产品的稀缺性收割一波客户,然而现在市区涌现出大批风貌别墅,上海桃花源的稀缺性正在逐步消失。

此外,售价高、失了性价比也是一个重要原因,目前上海桃花源在售均价为15.6万/平。15.6万/平,什么概念?

要知道徐汇滨江的云锦东方,别墅均价才17.82万/平;绿城前滩百合园的别墅房源售价也不过14.5万-15.8万/平;张江板块的中建御华园别墅最高售价也仅有10.6万/平。

写在最后:

浦江的优势可以说是“内外兼修”。

外部靠近前滩、张江、紫竹等产业中心,可享受到辐射带动效应;内部生态宜居,生活配套齐全,交通便利,自带产业。

原本在浦江镇2035总体规划中,浦江镇的规划定位只是“宜居新市镇”;如今也被提拔为“三水汇全球湾”中为顶尖科技人才提供高品质生活配套的片区,规划定位更是大大提升。

当下虽然浦江的新房也面临着去化的压力,但是新房供应少,几乎没有库存压力,且整体房价还处于低位,性价比优势明显,非常适合承接被前滩和市区其他地方高房价挤出的居住外溢。

在市中心、前滩、紫竹工作的客群,可以关注一下浦江的新房。

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评论列表
  • 2024-05-15 20:40

    那么高的房价每平米15万还不如去北京买房三环至四环也就每平米10万左右

  • 2024-05-22 14:50

    没办法新上海人喜欢!在上海人眼里浦江就是动迁房基地[得瑟]