来自上海房外房升学

“唐镇要不行了...唐镇要崩盘了...唐镇，最大的问题来了？”

理论上来讲，凭借学区+产业+交通+第四代国际社区的优势，唐镇的赢面非常大；

然而过去的8月，唐镇却跌得让人看不懂了。

先是唐镇三兄弟里的仁恒东郊花园，史无前例跌到7字打头，10万+辉煌一夜倾覆；

再是板块标杆绿城玉兰花园，跌到8字打头，相比最高值暴跌250万；

而从中介放出的全量数据来看，唐镇这两大“镇山之作”，更是跌到了7.2万/平的更低水平线！

图源网络

唐镇，这是怎么了？还能重回巅峰吗？现在是下手的好时机吗？

房价下行+御桥分流，

唐镇还扛得住吗？

实际上，唐镇的这波下跌，早在今年小阳春就埋下了伏笔。

三兄弟之一的浦发罗兰翡丽，22年能卖到10万一平，今年4月跌到7字打头，短短一年半狂跌30%，比部分抗跌老破小还不如。

都知道小阳春是一年一度XQ房主场，可浦发罗兰翡丽明明对口浦东最强“福外+建平”双学区，为何如此着急下场？

浦东是产业+学区逻辑，同为张江外溢板块，原先分流唐镇流量的竞对，有且只有御桥1所建平地杰；

谁曾想今年“建平嫡系”疯狂扩张，还专攻张江外溢板块：唐镇、御桥、康桥，全都再迎来1所建平！

蛋糕就这么大，分蛋糕的却变多了。

御桥建平御山、康桥建平康梧、甚至是唐镇建平培德（玉盘校区）的到来，都让对口建平培德（唐龙校区）的“唐镇三兄弟”，变得越来越不稀罕。

于是，就在今年3-4月的学区小阳春，浦发罗兰翡丽率先下场，以堪比捡漏的房价，破解“以价换量”的流量密码，一举打败两个老演员——梅园三街坊、崮山小区，位居浦东学区成交榜TOP3。

看来只要价格到位，不要求入户年限的唐镇建平新校，还是很受欢迎。

那么8月，仁恒东郊花园的崩盘又是为何？

实际上这半年来，上海房价下行是大趋势，即便是不少抗跌板块都没能扛住，一个接一个都破防了，比如联洋的仁恒河滨城、张江的张江汤臣豪园二期、静安大宁的慧芝湖花园...再到今天的唐镇仁恒东郊花园，就是时间问题。

大趋势之外，如果要扯上产业和学区，御桥还得来背背锅。

唐镇和御桥，拥有惊人一致的抗跌共性：

1.背靠张江 2.建平学区

也一直被拿来对比，然而评论区冲学区而来的家长，几乎都站御桥。

且不说一个建平地杰，就能让御桥“安心养老”了；这里学区成熟、交通便利、位置也比唐镇方便多了，听说近期蒲城热电停烧、垃圾站搬走这两大痛点似乎也解决了。

反观唐镇，学区没成绩不说，先天地理位置太偏，偏偏后天“唐镇三兄弟”又距离地铁较远，业主通勤那是一个叫苦不迭。

再说学区对口，建平御山的上线，让御桥单价10万且能打的学区次新房，从万科海上传奇的单打独斗，再添仁和都市花园的美美与共。

前者万科海上传奇，真就是传奇本身。自2020年异军突起后，这里房价就一路走高；到了今年建平地杰一跃成为浦东最强裸考王，公办之中唯和张集平分秋色；在“中环+顶流学区+品质次新+产业辐射+商业”一系列title傍身后，跌幅竟只有12%，都能冲进浦东抗跌学区前三了！

后者仁和都市花园，对口建平御山，在和建平地杰共用校长、高度绑定后，论热度比唐镇建平培德有过之无不及；论跌幅也不比唐镇三兄弟少，同样是跌出了性价比。

抗跌次新这里有，捡漏次新这里也有，对口建平确定性还高；这对唐镇三兄弟来说，简直是“学区+分流+房价”的三重打击！

当然，我不是说唐镇马上就要崩盘了。

其实，从今年的学区市场表现来看，唐镇的次新XQ房，甚至卖的比御桥还火爆！

毕竟唐镇也有不少优于御桥的优势，比如：品质、环境、性价比。

唐镇，是上海继古北、联洋碧云、新江湾之后的“第四代国际社区”；

众多品牌开发商云集于此：绿城、仁恒、保利、浦发、融创、大名城、华发等等大牌房企一一入驻。

浦东的中产改善，尤其是重视教育的家长，是绕不过这里的。

比如前面提到的浦发罗兰翡丽，虽然到了6月又浅浅回弹到8字打头，但从近几个月成交量来看还是YYDS，遥遥领先万科海上传奇。

只因唐镇居住品质对比御桥只高不低，单价却是8万和10万的对比；2万的单价差面前，哪怕对面是海上传奇，也得退三分。

刚刚过去的8月，“难兄难弟”仁恒东郊花园虽然也跌惨了，但成交量却蹭一下上来了。

23%的跌幅，复刻浦发罗兰翡丽的“以价换量”行情，月成交10套立马就追上了。

还是那句话，只要价格到位，就有不少人愿意接盘；况且“福外+建平”的金字招牌，本身就十分有吸引力。

教育长板：建平“一变二”！

唐镇的购房者大都是新上海人，对学区非常看重；好在唐镇对教育投入也是真舍得砸资源！

此前，板块以品质著称的唐镇三兄弟（仁恒、浦发、大名城），都是三学区；今年再加华侨城，从此三兄弟变四兄弟。

幼儿园：东方幼儿园（市示范）

小学：福山唐城外国语小学（培德校区）

初中：建平培德实验中学（唐龙校区）

另外，唐镇融创未来城交房，今年对口又新增一组双学区：福外（南曹校区）+建平培德（玉盘分校），如此坐拥2组福外+建平双学区，浦东头一份，哪个板块不眼红？

虽说建平培德目前为止还没有出成绩，但家长就没存疑的，这里底牌实在太多：

1.福外+建平培德，是浦东的金字招牌；

2.建平嫡系就没扑街的，只会一次次刷新记录；

3.分流张江溢出生源，对口都是次新，家长圈层高；

4.学校教学质量在线，一直在暗自发力；

据说，学校校长原来是建平高中数学组组长、建平香梅的党委书记，接手建平培德后马上就“三把火”了，做了不少改变：

六年级英语走班，七年级数学走班，按平时成绩有所区分的教学，并且定期会动态的根据学生的学习情况进行调整；

每周升学仪式都是双语演讲，学校对理科类课程抓得很紧；

物理和化学会提前一年开始学习，整体内容是比较轻度的，主要是让学生提前接触一下；

校长会把新招的主课老师全部带到建平西校去培训，去学习建西的教学体系，第二年开始挖了很多有经验的名校老师过来；

种种迹象来看，打头的建平培德（唐龙校区），似乎就等明年中考一战成名了。

除了这两组板块最强双学区，老镇板块还有上海戏剧学院附属浦东实验中学（原唐镇中学），如今有了“上戏+钱学森班”的双重身份，整体又上新台阶，怎么说也算多了一条出路。

名牌公办之外，这里还有民办启能东方外国语、上实剑桥、民办更新学校等优质体制内外民办。

今年，体制内民办启能东方首秀，虽说四校录取率12.8%，和正达、未来科技不相上下，但33.3%市重率以及40.2%区重率，逐渐拉开差距，这样的成绩放在浦东算二梯队。

对上一年6.6万的学费，性价比属实不高；但对于唐镇而言，公民双向开花，选择多多，吸引的流量就越多。

短板不少，保值堪忧！

唐镇是幸运的，一夜之间从张江的溢出区域，变成了张江本身。

可正因为幸运来得猛烈，唐镇也是有待观察的。

医疗和商业配套拉胯

虽然唐镇的定位是高端居住区，但医疗和商业配套完全不行。

先说医疗资源，这么多年了，也就去年新建了一个三甲专科医院——上海市胸科医院心胸疾病临床医学中心，其他的啥也没有，看个病还是得去6公里外的张江曙光医院。

再说商业资源，也只有阳光天地和恒生万鹂广场2个小型商场，连萨利亚回归都值得喜大普奔！还好印象城在建了，不然这生活质量也太不像居住在上海了吧。难道张江的IT从业人员都不需要休闲娱乐吗？

供应量大，无稀缺性

还有最重要的一点，就是，唐镇的住宅供应量实在是太大了！体量至少在7000套以上，足够张江三生三世的打工人来住了！

根本没有稀缺性啊！这意味着，如果你买了唐镇的房子，以后想置换到离市中心更近的地方，可能会很难卖个好价钱。

保租房供应量大，租售比低

有人会说，那可以用来出租呀！反正周边张江等产业园的高收入打工人那么多，不愁没人租。

但实际上，唐镇二手房的租售比非常低，出租根本不划算。17年的品质小区浦发罗兰翡丽，租售比仅为1.2%。考虑到租客或许还要砍价，实际租售比可能会更低一点。

而且浦东的张江、唐镇都是保租房供应的重灾区，这一点也非常不利于唐镇的租赁市场。

选择当下，还是未来？

如今的唐镇，到底还值不值得入手，成为不少购房者的困惑点。

由于浦东缺乏价格合适+界面崭新的高端社区，所以市场对唐镇高品质+学区属性的住宅还是非常认可。

而且今年上海新政不断，先是1月30日上海官宣外环外放开单身限购，唐镇作为浦东外环外的第一高地利好最为明显；

再是527新政后，首付一百来万就能拿下浦发罗兰翡丽自住两房。这对明年就有孩子要升学的家庭而言，简直就是最到位的及时雨！

但长远来看，唐镇只适合需求是学区+自住的附近工作家庭。

未来挂牌量巨增后，或无人接盘。房价大幅下跌的可能性极大，保值性堪忧。

上班已经很辛苦了，这么大的盘子真要接吗？万一以后想置换呢？

孩子上完学得再过好几年了吧？到时候的挂牌量会是多少呢？

选择当下，还是未来？这是一个值得慎重思考的问题。