对7月30日政治局会议有关房地产指示的点评

李宇嘉房产 2024-07-31 18:22:52

7月30日电,中共中央政治局7月30日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,会议强调,要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策,坚持消化存量和优化增量相结合,积极支持收购存量商品房用作保障性住房,进一步做好保交房工作,加快构建房地产发展新模式。要完善和落实地方一揽子化债方案,创造条件加快化解地方融资平台债务风险。

1、近期的政策基调,强调多目标相对统一

房地产方面,多目标协同推进,包括防风险、去库存(增量和存量结合)、保交房、新模式在内,这几个方面是去年7月24日政治局会议以后,管理层对于房地产的基本基调,历次政治局会议均有坚持。这几个内容之间,要寻找切入点,比如收购存量在售新房做保障房,既能去库存,也能改善房企资金链,从而实现房企在保交房上的主体责任,还能防风险扩散,筹集保障房等等。下半年,预计存量收购可能会全面落地,但实际能撬动的去库存效果还待观察。

2、下半年防风险的压力较大

二季度中国经济同比增速减慢0.6个百分点到4.7%,低于市场预期(5.1%),上半年累计增速下滑至5%,全年完成5%的任务有一定压力。此次会议强调,坚定不移完成全年经济社会发展目标任务。因此,对房地产的态度,下半年首先要强调的是,避免风险无序扩散,避免因风险导致的预期再次滑坡、企业风险再次蔓延至稳健企业甚至国企,导致行业上中下游再次收缩,这是房地产对经济增长最大的影响。

3、5-6月的密集纾困效应开始减弱,下半年政策还要发力

从1-6月份新开工、开发投资、销售金额、到位资金来看,尽管跌幅有略微缓解,但并不明显,还保持两位数的下跌。考虑到去年的低基数效应,全行业收缩的压力还很大。而且,进入7月份下半月以后,5-6月的政策强力持续纾困的效应开始减弱,重点城市新房和二手房销售环比开始下降。因此,下半年除了要防风险以外,还要更多地挖掘新模式,挖掘增量,对冲行业下行。

4、稳定商品房,探索新模式

挖掘增量方面,继续降准降息,降低按揭利率,支持以旧换新,存量收购等,支持刚需和购房改善;新模式方面,鼓励内需是此次会议特别强调的,北京出台家居消费有一定借鉴意义,鼓励围绕居住和社区消费的装饰装修、家居消费、老旧小区改造、城中村改造、国企进入租赁市场,筹集保障房,存量土地盘活用作保障房等等,这些新模式都会在下半年乃至明年进行积极探索

5、下半年金融政策继续发力

房地产依旧坚持“托底,不刺激”的基调,谋求上述多目标的统一,政策会保持相对宽松的特征,比如会议提出的综合运用多种货币政策工具,加大金融对实体经济的支持力度,促进社会综合融资成本稳中有降。7月22日同步降低了LPR和逆回购利率,考虑到无风险利率继续下行,超长期国债利率屡屡走低,预计下半年还会有降息举动,同时也可能会有降低准备金率,叠加存款利率调整,从而降低银行成本,推动房贷利率继续下降。另外,公积金政策可能会大面积调整,包括二套公积金贷款首付比例降至20%,首套降至15%,以及公积金利率下调等等。

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