五环边，3万+ 新城投&御河园

长阳商圈近10年唯一新房（准现房）

北五环6万+西五环7万+ 南五环5万+东五环6万+,同为五环为何不看看西南五环!

6月底土地市场更新了2块住宅用地信息，房山良乡大学城地块正式挂牌，门头沟用地预申请。

良乡大学城拓展东区FS00-0125-0008地块，建筑控制规模 ≤90571.42平方米，地块起拍价格16.44亿。地块位于华发中央公园小区东南侧，距离地铁房山线有一定的距离。

预计会以底价成交，近期广阳城、梅花庄、黄管屯等住宅用地先后底价成交，大学城地块可能也不会例外。而且周边包括：京熙润府，学府印玥，国贤府以及春和印象等众多新盘在售，而和知筑等即将入市。地块未入市，已经面临巨大的去化压力。

非官方消息称，长阳核心区还有一个临铁的现房项目即将开售，御河园。预计价格3.2万元/平起，位置：长阳镇永惠街与高岭南路交汇处，距离房山线长阳站1.8公里。

特别是200-400万、小区品质一般的刚需段。

因为“地主”带着精装现房来了。

首次“见面礼”就是600多套，65平一居室起步。

如图，红圈和篮圈里的建筑原本是一个大社区：长新家园。

从卫星图感知其体量，基本是西侧的长阳半岛+首开熙悦山。

如下图，在我今年初拍的照片中，建筑群对应的就是上图中的蓝色圈部分，也就是最近即将入市的房源所在。

从2022年的官网信息可知，这些建筑的用途为承接西城区疏解的定向安置房：

官网信息中提到的实施主体-房山新城置业有限责任公司，可理解为区属城投公司。

出于某些原因，这批安置房中的部分楼栋将重新组团，以纯商品房性质上市，目前已定案名：御河园。

户型为65-116㎡ 的一至三居室，今年就能交房，精装，由于此前是按保障房的设计，所以梯户比为2T3或2T4，15-27层，预计均价3万出头，开发商正是房山新城投资有限责任公司。

如图，关于项目所属的0032地块，网上可查的最近消息还是这条：

在御河园的宣传物料里，为了让消费者对企业放心，还特意加了一页关于房山新城公司的描述：

暂定2024年9月，精装交付。如果该消息属实，价格会对大学城东扩区以及所有在售的新盘产生影响。长阳加上3万2的售价，还是有吸引力的。

而这3万能买到的，除了房子本身，还有教育和医疗。

在西城区资源加持下，宣武医院、黄城根小学、育才学校均有官宣，如下图，再加上步行可到地铁站，出门右拐上五环，家庭首套房的优势算是占全了。

该盘一旦入市，市区外溢的刚需们应该会被顺利拦截在五环边，

不过，其户型非常一般（标准的回迁房水平），预计得房率以及装修也会与在售，待售新盘有非常大的差距。就是这价格以及现房，确实很香。

项目优势：

1、长阳作为房山核心板块连接市区枢纽近十年没有新房供应，长阳板块拥有房山区优质的教育资源、医疗资源、华北最大奥特莱斯、多个超10万方商业配套。2021年长阳商圈跻身北京商圈排名第四名。

2、项目自成商圈，有商业（已建设好）、公园（未建设好）、学校（官宣未动工）、医院（宣武在建设），整个商圈新路、新小区，给人居住感观很好。

3、走京良路到五环4公里，14公里到达丰台科技园。

4、价格合适，3万＋售价，五环边上成熟商圈很合适。

5、户型都有阳台，面对当下市场中多数客户说晾衣服的问题，这项目正经阳台。

项目劣势：

6、地铁长阳约2.2公里（百度地图实测），需要骑车子到地铁，如果可以接受骑车子到地铁，此项目首选。或者日常通勤开车上下班，因为上京良路方便，不论上五环或者京港澳都需要走京良路。

7、项目东侧绿地，感觉杂草丛生，并且还有几栋房子没拆完，以及过了长阳地铁往项目来，京良路辅路上，也会感觉界面一般。

8、屋子内部层高低，去踩盘时候没拿测量仪，估计室内在2.6米左右。

9、户型设计，只能说勉强还行，因为梯户比问题，南向一般只有一面或者两面。

据说这是一个回迁房社区，将会以商品房的形式销售，房源约663套，户型包括：65平一室，85平两室，90平两室，110平三室以及116平三室。

65㎡ 一室一厅一卫

84㎡ 两室两厅一卫

90㎡ 两室两厅一卫

110㎡ 三室两厅两卫

116㎡ 三室两厅一卫

为深入贯彻“绿色建筑”，助力碳达峰、碳中和。新城投·御河园以建筑一星级标准，匠心打造7栋拥有ART-DECO现代美学元素的装配式健康住宅，从“水、空气、阳光、声音”等基本生命元素出发，将科技利好注入健康住宅，从高科技预留端口、到高节能环保选材的绿色健康住宅，为生活注入超越期待的美好体验。

在户型上，新城投·御河园深度考量当代人对于城市生活的需求，将空间打造为建筑面积约65-116㎡一至三居，全明方正设计、动静分区规划、餐客阳一体空间，既能圆满两人世界的甜蜜，又能承载三口或四口家庭的幸福。

首套首付20%，贷款利率为3.5%，北京楼市目前已迎来史上最低商贷利率，把握政策红利，入住长阳休闲商务区芯，典藏国企精妆现房。

10、项目为西城区安置房，有一部分改成商品房。

11、去之前先上网搜索了一下网上问题，带着问题去看项目：距离京良路有大几百米，不会有吵。东侧去年房山下大雨这没淹。此地块周边暂时没有铁路，高压线影响。

小编总结:

看完二手看新房,这个项目比三公里范围内的新房 如2公里范围内 稻田地铁站的中海寰宇视觉5万+的价格便宜,对于三公里范围内丰台狼垡的 中建花乡壹号5.9万的价格还是便宜,对比房山地铁沿线亮相大学城的中建学府系列 4万的价格还是便宜. 再看二手房,附近三公里范围的二手房 80-90年的单价2.5万/平米.2000年到2015年左右的都在3万多四万一平米.对比完,换刚需也得买这儿.