要说南宁关注度最高的两个旧改项目，一个是大阪一二区，另一个非地委大院莫属。

关于地委大院过往的种种传奇，我以前专门写过，老铁可以戳这里了解。

这次提到它，是因为一友仔给我透露，地委大院旧改的房子可以买，9千多他很心动，但10万预付定金劝退了他。

对外销售？九字头？10万定金是房款还是指标费？让我一下来了兴趣，这必须得跑一趟一探究竟。

地委大院旧改官方：

不是你想买就能买！

当然，去之前得先做做准备工作。

于是我在网络上查阅关于地委大院旧改项目的各种信息。

我翻到一个命名为「南宁德天府危机房改住房改造项目」的微信公众号，账号认证为崇左市驻南宁管理处，也就是地委大院旧改项目的官方号，项目对外的推广名为「德天府」。

我查到项目的建设单位为崇左市驻南宁管理处，代建单位为中铁四局集团。

里面有一则一个月前，也就是今年1月5日发布的题为《德天府（原南宁地委大院）危旧房改住房改造项目 有关问题解答（一）》的文章引起了我的注意，老铁们看截图。

这里面提到了两个关键点。

一是，根据南宁市友爱片区的控规及规划技术指标，地委大院旧改是危旧房改住房项目，不是旧城区改造项目。

二是，危旧房改住房改造项目，剩余的非还建面积只能由建设单位以非还建住房面积价格按政策向符合相关条件的干部职工家庭供应。

说到这里有必要先给老铁们科普一下，旧城区改造项目和危旧房改住房项目有啥不一样，我特意做了个表方便大家对比。

从上述文章传递出来的内容显示，如果地委大院按照危旧房改住房项目来实施，那么第一，它的代建单位利润不高，意味着售价会低于市场价；第二，非还建面积由建设单位只面向符合条件的干部职工供应，而不能向社会出售，就是说不是你想买就能买。

总结下来就是，按相关文件规定，地委大院旧改项目多出来的房源，不对外销售！

那么文章开头友仔说那事，到底真实性几何，是不是转卖的指标房？

看来只能在售楼部找到答案了。

现场实探

8字头起，售楼部看房人不少

我来到明秀西路上的地委大院旧改项目的售楼部，旁边就是明秀路地铁口。

售楼部门头显示为德天府商业街德天广场营销中心，售楼部的旁边就是地委大院旧改项目的代建方中铁四局的项目部。

售楼部里面布置略显简陋，几张桌子加几个展架，只有两个工作人员在上班。

带着疑问我跟工作人员详谈了一番，工作人员表示项目目前确实正在对外销售，有200多套剩余房源，共11种户型，面积在79-144平，两房两厅一卫到四房两厅两卫。

根据了解到的信息，我把老铁们关心的问题挨个梳理了一遍。

①谁都可以买？

不需要户口，只要名下无房，在南宁市工作并有缴纳社保，就可以购买，几乎可以说无门槛。

②可以贷款吗？

支持商业贷款，但首付是30%，不支持公积金贷款，可以提取公积金。

③卖多少钱？

均价8600元/平，但要捆绑一个 10-16万的车位，10万为无产权车位。

④何时交房？

至于交房时间暂时未定，工作人员表示可能会在今年年底，目前楼栋已经封顶正在进行收尾工作。

⑤跟商品房有无区别？

工作人员直言并无区别，办理房产证后即可上市交易。

但我在里面看到一个展板，上面提到的购买条件是：

①在南宁市西乡塘区、兴宁区、江南区、良庆区、 青秀区、邕宁区范围内的行政机关单位、企事业单位(含中直、区直、南宁市直和民营企业)中符合中购条件的职工家庭。

②户口在南宁市西乡塘区、兴宁区、江南区、良庆区、青秀区、邕宁区内无产权住房的居民家庭。

③在上述家庭中，属崇左市(合各县、市、区)干部职工子女的优先供应。

与工作人员传递的信息略有出入，这就有点意思了。

我此前在资料上查到，原南宁地委大院有2179户住户，旧改之后总共4981套的房源，确实已经超出了原住户的数量。

工作人员表示，一期因为体量最大所以剩余房源最多，还未动工的二三期体量小均已被原住户选走。

10万元预付款又是什么情况？

工作人员表示交10万购房预付款可以立即选房，若购房资格不通过可退全额。

我在一份盖有崇左市驻南宁管理处公章的文件资料上看到了关于这个10万预付款的详细说明。

上面提到购房资格审核为建设单位审核，意思就是说现在这批房源是崇左市驻南宁管理处在对外销售。

还有一份购房需要提交的材料清单，有需要的老铁可以看看。

从现场展示的资料显示，地委大院旧改项目新建住房23栋共4981套，配套新建公办小学、幼儿园各一所；配套有5000多平方米的商业；机动车停车位5772个，非机动车停车位8119个。

项目分三期建设，建设总周期约7年。

值得注意的是，资料上售价后面标注了行小字：最终以工程竣工验收结算后经审计机构审核、房改部门确认为准。

非还建房交房前调价的事，南宁也不是没有过。

我只在售楼部逗留了短短十几分钟，就已经有三组购房客户进来了解情况，其中一组来自上林客户咨询了很久，表示可以接受附加条件，随后在房源表前选起了房号。

墙上的一张图显示，一期住宅楼均已封顶，幼儿园和综合楼也已经封顶。

我在工地走了一圈，发现楼体已经呈现，工地上施工人员不多，现场施工人员表示目前正在安装窗子，至于几时交付并不清楚。

总总迹象表明，地委大院旧改项目的非还建房源确实是在对外销售，也非指标房，在南宁市工作有社保就可购买。

但从官方公众号上不定期公布的申购人员资格审查名单来看，买非还建房确实需要由地委大院单位即崇左市驻南宁管理处审核，至于审核容不容易通过就不得而知了。

冲着秀田来？

希望可能会落空

相信一提到地委大院，很多老铁第一反应就是秀田小学本部学区房。

最初的秀田小学，面向的是原地委大院和原地委单位相关单位招生，优质生源让秀田小学名声大噪，多年位列南宁小学排行前十。

又因为秀田小学+十八中，地委大院被推上了西乡塘学区房热门之选。

这个有着26年房龄的老旧小区，在周边二手房均价在9000-10000的时候，它的二手房房价最高飙到了1.2万，价格一直坚挺。

但如今，如果还想把地委大院旧改项目作为秀田小学的一张「入场券」，很可能会大失所望。

首先，就目前的学区划分情况来看，秀田小学生源已经饱和，旧改后的地委大院，户数比之前几乎翻了一翻，强行加塞可能性为零。

再就是，这次地委大院旧改项目三期配建了一所学校，作为秀田小学的补充，具体会是什么类型的学校，尚未有定论。

所以现在购买地委大院旧改房，很大程度与秀田无缘，八九不离十了是项目配建小学。

抛开学校不说，项目地段也算是西乡塘老城区的中心位置了。

项目旁边就是5号线明秀路站地铁口，十八中、广西民族医院、六医院、八医院、大唐天城购物中心等都离项目不远，往东是北湖北路商圈，往西是望州岭，配套成熟生活便利。

但按现在的售价，8600元/平均价加10万车位，换算下来高达9800元/平。三成首付再加上10万选房预付款，手头得需要有40万才能拿下。

而周边在售楼盘均价在1.1万左右，二成首付只需要22多万。

没了秀田学区光环的地委大院旧改项目，值不值得入，老铁们就自己掂量掂量了。

旧改房源激增

不再要指标的背后......

无论是大阪一二区，还是地委大院，按理说应该一动迁就马上被抢空，但出乎意料，不仅内部消化不了，还要对外销售，到底发生了什么？

我认为主要有这几大原因。

一是，单位性质。

原地委大院是随着南宁地区行署的设立而建设，2003年原南宁地区行署委员会撤地并入崇左市，办公区迁入崇左，原驻地大院改为「崇左市驻南宁管理处」，成了一个生活小区。也就是说这个项目的归属是崇左市。

严格按照政策来说，非还建房只限于原大院内的住户、原南宁地委、崇左市市直机关单位和其在南宁市区直、市直机关事业单位、国有企业工作的子女。

原住户+原单位+崇左市，这范围就相当有限了，放宽供应条件也是情理之中。

二是，容积率变高。

建筑从原来的4-8层的小洋房直接拔高成34层高层，层高翻了四倍，这就导致上文提到的2179户变4981户，数量大幅增加。

三是，城市的发展。

随着南宁城市向东发展，很多原单位人被青秀和五象新区的发展和配套吸引，或已经通过置换房产选择离开了老城区，前往其他城区工作生活。

四是，和商品房差距缩小。

在过去，旧改房因其大幅低于市场价，导致指标一度被哄抢。

而现在，商品房价格回落，旧改房和商品房价格差距不大的情况下，品质和居住环境更好的商品房优势逐渐突出，置换的可选择性也更多。

话说回来，旧改一直是南宁这几年的重头戏，昨天我刚写了篇590亿！轨道+城投操刀，南宁8个城中村旧改立项了！这590亿巨款下的旧改势必会涌出大量房源。

加上配售型保障房的入局，刚需商品房市场份额一定会被挤压，购买需求不增的情况下，未来的市场又会形成怎样一种局面？