作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

在日常生活中，很多业主可能都或多或少会碰到一个情况，就是你觉得自己小区的物业公司，在某些服务方面出现了问题，没有达到你或邻居们所期望的情况，而你或邻居们可能会拒交物业费。

此类问题，在物业和业主的日常纠纷中，也比较普遍。

那么，假如你遇上了这样的事情，你应该怎么办呢？

是不交、是硬抗、还是视而不见呢？

下面，先来看一个真实的案例。

9月6日，据上观新闻报道：

上海市杨浦区某小区一业主，认为物业公司服务不到位而拒交物业费，后被物业公司起诉，然后经法院庭审和协调，该业主败诉。

其中的主要情况有：

“被告认为小区物业服务存在瑕疵，包括小区乱停车、杂物堆放不清理、不清扫楼道、绿化缺乏养护等情况，故而不愿意履行支付义务，因此拖欠了物业公司两年半的房屋租赁费及保洁费。物业公司多次与其沟通无果，只能诉诸人民法院。

经过承办法官的释法析理，业主方认识到仅对物业公司的管理服务存在不满并非拒交物业费的充分理由，表示“确实不能简单以个人主观感受为由拒交物业费”。物业公司则承诺将投入更多的人力物力，提升物业服务水平，加强与业主的沟通。

庭审中，双方的对立心结逐渐打开，案子的矛盾症结找到了，双方在法庭上达成了初步调解意向。庭审结束后，被告经过考虑表示愿意支付租赁费和保洁费，并第一时间完成了支付。该案矛盾得以圆满化解。”

该案例，虽然，按新闻内容看，这是一个普法类个案，但实际是一起典型的拒交物业费的纠纷，大家看了后，又会有什么感受呢？

有理由，就能拒交物业费吗？

只要不满，就不理睬物业吗？

而且，据业内有关数据统计，在此类事件上，最后，大多数基本都是物业公司胜诉。

这有说明了什么问题呢？

据波哥看楼市观察，主要有两点：

一方面，很多业主在处理问题时，容易流于表面或情绪化的表达，在法律意识上还是有一点欠缺的，不太注重事实类证据的积累和梳理等，导致在法律实操时，客观性证据不足，而败诉；

另一方面，遇到类似糟心事时，在认知或经验上准备不足，很多人无所适从而找不到合理的解决办法，也容易造成败诉；再加上，很多业主平时工作繁忙等，在时间和精力上难以支撑等，也会给物业公司可乘之机。

比如，前述的上海案例中，该业主就未能做到上述两点，最后扎心败诉而被迫履行了物业费交付的义务。

前车之鉴，不可不察。

那么，在遭遇此类事情时，业主是否有可合理维护自己权益的方法呢？我们应该怎么去妥善处理？

其答案是，肯定有，但是需要有效的充分准备。

毕竟，此类纠纷，也只是一个非常普通的民事纠纷，类似的案件和判例肯定很多，大家可以自行去查询和参考。

其处理方法也很简单，就是：

在接到诉讼通知后，业主可依法提出“同时履行抗辩权”作为辩护策略，而有效依法保障自己的合法权益。

其法律依据来自，2021年1月1日生效的《民法典》的第525条：

“第五百二十五条【同时履行抗辩权】

当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。”

翻译过来就是——“同时履行抗辩权”，又称为履行合同中的抗辩权或不履行抗辩权，是指在双务合同中，未规定何方先履行的，一方在他方未履行对待给付义务前，可以拒绝自己之履行的权利。

从该法律条文的内容来看，这其实是一个给予纠纷双方一个协商和缓冲的时间，以便于各自去进行充分的准备，相当于临时按下了一个暂停键，在法律层面，有利于各方利益的合理保护。

对此，据波哥看楼市观察，业内一些朋友，在其相关文章中，都过分强调了对业主的价值，而忽略了对物业公司的作用，感觉不甚客观。

而且，很多人，也过度强调了只要提出“同时履行抗辩权”这一点，好像就能让业主反败为胜，这也很难经得起推敲。

因为，法律是公平的，不可能只考虑某一方的利益，需要有效的平衡，这是一个基本原则，涉及民事问题的《民法典》，实际上考虑得更多。

也就是讲，即使业主提出“同时履行抗辩权”，按法律精神，也不一定能完全保证你万事大吉、必定会胜诉。

这点，必须要搞清楚，以免被误导，就不好了。

比如，假设个别业主为了不交或少交物业费，如果也主张“同时履行抗辩权”，这种情况，他或她能赢吗？

比如，某些人为了降低空置时期的物业费，可能也会这样做，此时，他的要求能得到合理的实现吗？

等等，这些问题都要打上不少的问号。

也就是讲，被物业起诉后，业主提出“同时履行抗辩权”，只能给你一定的缓冲时间，最后的结果还要按实情来区别对待。

而并不是业主“躺赢”的单方面的护身符。

不要因为有这样一个说法，就去曲解其中的真实意思。

下面，再来聊一聊“同时履行抗辩权”，对业主而言，大家应该如何去有效操作。

这或许对大家，有更多的现实意义。

其实，这个事情也是相对比较简单的，大致遵循以下三步：

STEP1：搞清缘由，准备应对诉讼

在接到物业的传票或起诉书后，你不可能无动于衷，肯定也要做一些基础工作的，比如尽可能全面了解起诉事件的情况、自己去思考怎么去处理、和寻找专业人士和律师帮助等，这点很好理解，就不多说了。

STEP2：有效证据的收集和整理

这一步很关键，而不要像上面上海案例那样，口说无凭地消极对待物业公司的起诉。

那么，什么是有效的证据呢？

据波哥看楼市分析，大概有三类吧——

●其一，物业服务不作为的事实型客观证据。

比如，卫生打扫不及时、电梯维修保养不到位、安全措施不充分；

比如，小区的绿植补种不到位、小区公共设施没有及时维修、外来人员进出没有严格管理；

比如，地库地面破损不及时修复、外墙瓷砖脱落未增补、小区内外停车杂乱无章等。

记得，必须要有相关的照片、视频和相关的文字性材料等，或者是你和其他业主与物业平时沟通的短信、微信等资料，或者是业主微信群中的截图等等，这些都是事实类证据，对你的举证和反诉，将会起到重要的作用。

●其二，基础型物业服务合同、维修单据等。

物业公司进驻某一小区服务时，肯定是有（前期或）物业服务协议的，那里面规定了相关的内体内容及其条款，这也是有效的约束性证据之一。

但是，在实际中，可能会碰到一个情况——由于各种原因，或许物业公司不会出具这样的文件，此时，也别催促，对你来说，也是好事，因为根据法律，业主有知情权，物业服务合同是可以公开的。

此外，还包括营业执照、员工资质证明、公共设施维护及保养记录、消防安全检查报告等，类似的获取文件性的诉求都是合理的。

这些基本皆为文件性的材料和证据，也是很有说服力的。

●其三，法律层面的相关依据等。

这个方面，自己可以找一点，比如《物业管理条例》等，但更多可能要依赖专业律师去找到有效的法律依据，最好要求律师提供几类情况不同的真实判例以供自己参考，这主要是为了有效甄别律师的专业水平和经验，是否能满足自己的需求；同时也可开阔自己的视野，以便让自己更加有底气；此外，也能给法官提供一个有效的参考等，这一切都将有助于自己在诉讼中获得更加有利的支持。

《孙子兵法》说：“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。”

也适用于你的应诉。

STEP3：相互让步，以庭外和解方式化解纠纷

为什么要提到这点？

因为，本来拒交物业费，就是一个很小的一个事情，完全不是你死我活的零和博弈，讲白了，就是那几千或上万块钱的物业费的事，纠纷双方，在内心里都是有一定的考虑的，真正闹僵或老死不相往来，这很少会出现。

实际中，都会变化为相关利益的一种博弈而已。

对物业来说，能收回多少钱、何时可收到；对业主而言，能否不交或少交，可否推迟给。

因此，必然会出现，在法院的协调下，双方又会回到谈判桌上来互相交锋，而将以庭外和解的方式来达成最终的妥协和终局。

比如和物业协商物业费打折，或要求物业提供其他方式的补偿等，这对于业主和物业来说也是一种双赢的解决方案。

实际上，整体来看，这也是法律上设计出“同时履行抗辩权”这一策略的背后用意所在。

也即，在法律层面相互交锋以后，大家的时间、精力和耐性等，都被消磨的差不多了，最后的问题又回到了纠纷的双方，毕竟，解铃还须系铃人。

当然，不得不提一下，任何一方的胡搅蛮缠，只会搬起石头砸自己的脚。

写在最后：

如上，据波哥看楼市观察，在日常的物业费纠纷中，业主及时通过提出和行使“同时履行抗辩权”，还有是许多客观价值的。

既能为自己争取足够的收集证据的时间、搞清和规划好自己的应诉策略等，又能在庭审和庭外和解时争取到有效的支持或筹码，最后，就能在利益上可以直接表现出来，例如，由于物业公司的问题和不作为等，你的物业费肯定会少交或可以协商缓交，这些结果都是有可能的。

故而，从这个维度上看，业主提出“同时履行抗辩权”，达成物业费的相对减少等结果，不就是你赢了的意思吗？

而，不要片面去理解“赢”的内涵，不然会走入误区。

最后说几句：

业主和物业服务，是相互依存的关系，大家都需要理性看待其中的相关问题，并进行妥善的处理，唯此方能有效达成双方的和谐，也才能实现美好家园和生活的目标。

否则，就会两败俱伤，谁也讨不了好。

个别人可能会说，我们自己搞啊，但纵观全国，真正能自治好的小区万中无一，不然，物业公司这种经济生物早就不存在了。

有其价值，亦为客观。