老破小“卖爆”了，最近讨论热度越来越高。

最先是杭州传出消息，放开限购之后，一波外地人冲进去，专抢各中心地段的老破小。

超过40年楼龄的朝晖小区，4月份就成交量72套，创下3年新高，平均一天就能卖2套。

还有深圳买家，一出手就拿下12套杭州老破小。

（来源：钱江晚报）

然后这种火热势头，也蔓延到了上海、深圳和广州，小于90平、总价100、200万的老破小，成交量都在涨，也是成交速度最快的房子。

比如小巴所在的广州，六运小区应该说是无人不知的，被CBD环抱的网红小区，堪称老破小中的“战斗机”。

一套总价242万，49.58平，楼龄32年的房子，挂出来2个礼拜就成交了。

还有海珠客村的鸿运花园，总价178万，52平，楼龄29年的房子，更是一天无，成交非常迅速。

（来源：贝壳）

为啥那么火爆？

说法还挺多的。

比如说买房客群年轻化，中指研究院的数据是，近半年来，23-27岁买房的人数占比从15%提升到19%，然后独居买房的占比也提升了4个点。

说现在的年轻人更注重实际，不求住得多豪，只求通勤近，配套齐全，生活方便就好，所以上车老破小，改造改造，还是很香的。

还有说是投资客入场，“原拆原建”博一把，就算博不到，市中心老破小的租金回报率也不错。

以上这些理由都没啥问题，但都只是边边角角。

最关键的，难道不就是因为老破小价格跌得足够猛，才显示出某种“性价比”了吗？

一线城市的老破小，是辉煌时候涨得最吓人的房子，也是这几年跌得最猛的，20%、30%的跌幅是普普通通，腰斩的也有。

易居研究院上个月发布了最新的《22城二手房成交报告》，里面就提到一线城市“老破小”价格泡沫的现状。

2018年底和2019年初，泡沫开始上去，最高峰是2021年一季度，62284元/平方米，泡沫吹到58%之大。

然后开始下跌，到今年一季度，基本回落到2018年底的水平，易居给出的结论是，历时3年时间，一线城市“老破小”价格泡沫基本消除。

泡沫是不是真消除了，咱不能就此一个研究下定论。

但起码从小巴身边的朋友同事来看，确实不少年轻人，在关注老破小这一块，无非就是觉得价格挺低了，他们赫然发现，市中心的房子竟然跌了那么多，我好像也能买得起了？

像小巴所在的中大板块，靠近地铁，生活便利，40、50平的老破小，100万都不用。

（来源：贝壳）

再加上现在史上最低首付比例，史上最低贷款利率，刨除首付之后，月供可能和在这边租房的租金差不了多少，能不心动吗？

还是有很多人，想在这大城市中有一套属于自己的温馨小屋，心动上车的。

而无论哪个城市，那些卖爆了的老破小，都是价格不高，但又靠近市中心，配套成熟的房子。

对于预算有限又想定居的年轻人来说，这就是香饽饽，而且因为价格跌得够猛，租金回报率上去了，就算放租也不错，那么卖爆就很正常。

别说是因为什么注重实际，不求豪宅。

但凡这些年轻人，能以同样价格买到同样配套的大平层，买到新房，会买老破小吗？

如果不满足这些条件，直接一套犄角旮旯的老破小，肯定也无人问津；

或者，即便是市中心，配套成熟，但因为“学区”等各种因素加持，价格依然很贵的，也不会那么抢手。

而对于那些投资客来说，“原拆原建”是可以博，“拆”字诀是投资客出手很重要的因素。

但他们也知道，还真只是“博”，因为成功案例不仅需要征得全体居民同意，还得大家各自掏一大笔钱才能拆除重建，甚至可能每户得掏个上百万出来，这就挺难了。

杭州朝晖小区卖爆的老破小，现在租金回报率可以到2.5%左右。

对投资客来说，如果没有低房价下租售比抬高，没有“就算赌错，放租也挺好”作为后路，一出手就12套的猛招，想必也是使不出。

所以归根到底，最关键的原因，就是价格。

就连当初信誓旦旦说不买房的年轻人，也蠢蠢欲动“真香”了。

当然，就算是刚需想买，也得想清楚，自己是不是真能接受老破小的缺点，水电、墙体、光照、邻居等等问题。

确实是有人脑子一热，觉得便宜买了老破小的，住进去之后又后悔。

至于“有自己的房子才稳定，才有安全感”这个理由，小巴个人看法，把自己的安全感建立在外物，比如某个人、或者某个东西上，都是不稳固的，这样的惨痛故事比比皆是。

真正的安全感只能来源于自己，自己的能力，自己对未来的规划，来源于就算一切被推倒，我也能重来的底气。

当然，安全感与稳定这个事情，刚需上是买房还是租房的选择，小巴也不打算说服谁，因为哪种方式更适合你，你只能问自己的内心。

但要说到投资，还是得劝劝了。

老破小看着是卖得挺火，但背后对应着的，是天量库存，房东不得不大刀自砍，“以价换量”，但依然还有很多老破小卖不出去。

就拿上海来说，这两天不是又出了楼市放开的新政，也看到明显的倾向：

鼓励刚需上车老破小，鼓励老破小房东卖房置换新房。

（5.27上海优化调整限购政策的通知）

老破小的量太大了，4月上海二手房库存高达22万套，其中80%的房子几乎都是老破小。

而如果你是想买来放租的，那么还要小心一个最大的潜在对手，它不是隔壁屋的老破小，也不是隔壁街的高小新，而是官方做“包租公”的保障性租赁住房——

人家的地段也不差，房子更新的同时，租金还能比你低，大规模推广之后，咋竞争？

所以，老破小成交确实比之前好，但只能说因为价格跌到位，把一些需求释放出来了。

这反而更像消费属性，要么就是富人买天价奢侈品，而普通人现在就看性价比，看价格够不够便宜，能不能像拼多多那样，把便宜逼到极致。

想靠着老破小和置换，能稳住楼市一部分已经很不错了，就更别想带起房地产V型反转这样的事情，大家的收入下降，杠杆率也已经上去了，没办法再像之前那样，全民猛追推起大潮了。