国庆期间合肥楼市跑出一波好行情，各大售楼部人山人海。

然而快乐是新房的，二手房的降价幅度真是让人大跌眼镜。

这也没办法，当下如果二手房想要成交，也只有这一个办法！

降价！降价！再降价！

NO.1｜壹

一年狂降120万

合肥二手房扎堆降价？

据安徽楼视不完全统计，就在9月份合肥二手房成交数据中，有房源出现百万级降价。例如蜀山区金隅南七里1年狂降120万元；政务区香槟国际1年暴跌118万；高新区祥源城1年降价50万；就连滨湖也有多家二手房降价10-17成交。

金隅南七里1年狂降120万元

位于合肥市蜀山区稻香村街道金隅南七里小区，在9月底成交一套104平房源总价约228万元，成交均价2.18万/㎡。

同样户型的房源在2023年8月成交总价达到346.5万元，一年时间狂降120万元。

据相关二手房平台数据，显示该小区房源挂牌均价都在3.1万/㎡以上，而成交的这套房源，均价仅2.18万/㎡左右，可谓是捡漏成功。

要知道金隅南七里34层大高层，楼栋均价1.97万/㎡左右，对房东来说2.18万/㎡的成交价格，加上时间、资金利息等成本，肯定亏麻了。

香槟国际1年暴跌118万

位于政务保利香槟国际，近期以总价177万，成交了一套85.92㎡的2室1厅的中楼层房源。

据二手房平台数据统计，同样户型的房源，在2023年3月，有总价295万的成交记录，现在邻居花177万买到手，意味着新业主直接少花118万。

该小区同户型不同面积的房源挂牌均价都在2.9万/㎡以上，而成交的这套房源，均价2万/㎡左右，比目前在售房源的挂牌均价普遍要低。相比之下，这套房源也算得上捡漏成功。

祥源城1年降价50万

位于高新区的祥源城，成交了一套建面约83.65㎡的房源，单价约17932元/㎡，总价约150万。

去年3月该小区成交了一套同户型房源，成交均价24821元/㎡，总价207.5万元。对比来看，足足降了约6800元/㎡。

滨湖多家二手房降价成交

就连合肥二手房价格一直坚挺的滨湖地区，最近的二手房也都是降价成交，降价幅度在10-17万左右。

注意，这并不是业主的挂牌价，而是真正的成交结果，意味着有人真金白银在房源上亏损。

如果只看挂牌价，降价的房源只有更多。

据相关二手房平台显示，24小时内，合肥共有2452套新挂牌二手房，其中降价房源达到了1472套，涨价房源仅68套。

其中，不少房源的降价幅度较大，我们一起来看！

可以看到，这些降幅较大的房源，大多是面积偏大的房源，不少是政务、滨湖、高新这些热点区域的楼盘。

NO.2｜贰

合肥二手房库存超11万套

遭新房全方位“背刺”

看到这里，有人便会疑问。

刚刚过去的国庆节假期，楼市成交火热，成交翻倍、开发商涨价、房东跳价……甚至购房者心态也变得紧张起来。为什么还有这么多房源降价呢？

中介：涨价只是个列

对此，安徽楼视也咨询相关二手房中介。一位从业多年的房产中介人士表示：“目前降价的二手房依然很多，虽然有涨价的房源，但是仅仅为个别案例，数量并不多，另外还有一些房东，选择下架房源，要看市场反应。”

具体到国庆期间二手房成交数据来看，合肥二手房成交量并没有明显增长。

合肥二手房仍是“买方市场”

事实上，随着新房供应量增加和二手房房源充足的挂牌量，市面上可选的房源更多，当前还是“买方市场”。

据二手房平台数据统计，在售二手房113702套。

以合肥9月份住宅二手房成交约1970套，来计算去化周期超约58个月；而9月份新增挂牌房源约1.9万套。这意味着，按照现在的去化，二手房根本卖不完。

同时再配以高比例的降价房源，面对跌跌不休的二手房市场，各位房东的信心继续受挫，难以提振。

来自新房市场全方位的“背刺”

首先是产品，随着合肥计容新规、四代住宅等政策规划落地，别说二手房，很多还未入市的纯新盘，在产品设计上都存在代差。

例如滨湖区高速·壹品森境。这也是合肥首个表示要建设第四代住宅的楼盘，项目拟建设6栋住宅楼，总户数为212户，拟规划户型面积220-280㎡不等。（以公示为准）

还有即将入市的天阜壹号、四川邦泰·悦九章，在计容新规下，部分户型得房率超过100%。

更别说，在竞品质时代，带来的公建化外立面、干挂石材，甚至泳池、会所等在大多数改善盘上应用。

新房佣金更高

当然，这里面还有人为因素，就是利益驱动。

此前，安徽楼视统计《合肥市热盘优惠统计》，其中不少新房都有全民经纪人、渠道分销等政策，且大多数楼盘的佣金都在5万/套，部分房源甚至达到10万/套。

相比二手房成交1%-2%的佣金点位，新房的佣金额度更加喜人。

另外服务的对象也不尽相同，一个面对更有资金实力的企业，一个面向个人的房东，带看难度、佣金结算等等，新房优势更加明显。

与此同时，随着新房折扣幅度的加大，部分楼盘下探到75折、7折以后，这些新房价格已经接近甚至低于周边同档二手房，有了价格优势，也让不少二手房客户再次回流到新房市场。

NO.3｜叁

“以价换量”时代

现在接盘会不会亏？

既然新房存得房率高、装修好、产品更新等种种优势，那么现在，合肥的二手房是不是买卖的好时机？

对于着急用钱的房东来说，“以价换量”很长时间内，都将成为市场的成交主流。想要短时内快速把房子卖出去，降价是最有效的方式。

另外就是资产的最优配置，单纯的从房地产市场来看，在合肥未来，改善型住宅将是未来的主流。

对于手上有多套房产的房东来说，可以通过置换来对资产进行优化配置。目前，官方层面也出台了商品房“以旧换新”等配套政策。

那么，有钱人卖出的二手房，普通人接盘会不会亏？

我们需要注意的是，现在想要通过买卖二手房来实现房产的保值增值，可能有点困难。毕竟，在“11万库存”的背景下，二手房涨价的底气也不足。

可反过来说，对于自住的刚需却是一个不错的抄底时机。

从合肥目前二手房市场来看，除了少部分的品牌次新房以及顶级豪宅外，大部分二手房价格都在下跌，虽然国庆期间，稍微回暖的迹象，但更多的房东选择降价跑路，即便是老城区很多二手房跌至“1”字头。

此外，在新房价格突破6字头、户型起步140平，计容新规等全方面背刺下。首付20-30万就能入手，区位、配套很不错的二手房，或许是一个不错的置业选择。