最近看到一个昔日热门的学区房观凤亭新苑二手成交价持续下跌，这个小区划片中山小和十九中，作为一个安置房，具有离小学近和房龄新的优势，过去一直是成交主力，但是目前这个二手房开始回调：

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查询最近成交记录：

在2024年1月47㎡户型 ，成交单价是4.5万，现在2024年9月是成交3.9万，相当于8月内就跌6000多，从这两年降价趋势来看，明显今年降幅要更大了。这个可能出乎许多人的意料。

从这三年走势来看，2021年是这个小区巅峰状态，比如76㎡成交了5万，房价巅峰状态大约持续一年，随后在2022年开始小幅下滑，到了2023年降幅扩大，单价已经降到4字头，对于有些人来说，可能跌出性价比，但是没想到，在2024年9月小区成交还在下滑。

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与此相对，这个小区周边有一个楼盘是公正新苑，也是对口中山小的安置房，同样也是价格大跳水。

今年3月成交一套44㎡是4.4万矮楼层，但是现在45㎡在8月成交降到3.9万，这个降幅走势与上面观凤亭新苑是一样的。说明这个片区学区房已经处于普跌状态，这个也不难理解，行情好时候学区房是普涨，这个学区房最高记录是在5万，一般成交在4.5万以上，这两年跌幅是很明显。

这几年买了学区房的人，都在眼睁睁看着自己房价下跌，自己小二三十万、甚至大几十万的资产打水漂。尤其是背负房贷一批人，似乎就更惨了，除了要支付房贷，日常他们还有物业、维护等一系列费用需要缴纳，还要住在这个破旧学区房里面，好像买了房子反而多了个累赘，加上对下一代的期待，内卷自己，生活质量也急剧下降。这个大概是学区房业主最大感受。

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购买建议：

学区房降价这种情况要是放在几年前，根本就不可能发生。过去，房产就代表一个人的实力，在福州拥有的房子越多，就说明资产越多，能力也越强，特别是有钱人肯定要必备一个学区房，大家羡慕都来不及。但是现在行情变了，学区房其实很受行情影响，目前跌破4万，后面还是看行情，如果明年跟今年一样，有可能跌破3.5万，这个学区房主要被买房人对未来后市预期所左右，与其他二手房成交有些不同。

不可否认，今年福州楼市的行情确实低落。降价、以及最低能降到多少，似乎也成了大家最热衷讨论，也是最关注的一件事。

中山小十九中组和温泉小十九中组合，如果从供给来看，绝对是天量，有各种组合：安置房小户型、商品房小户型、单位宿舍、豪宅大平层等，总量是非常大，所以我们看到很多业主将这些卖不出去的小户型作为出租，作为商办，导致有些小户型体验很差。对于类似公正新苑和观凤亭苑房源，他们虽然属于安置房，但是至少结构要比之前提到商办用途的住宅小户型强。

所以随着后市发展，买房人思路要转换，这个学区房不能只看学位，也要看看是否适宜居住了。