从老牌富人区到后起新贵,徐汇区在豪宅市场成为新焦点

上海房产有话说 2024-05-11 18:22:37

毫无疑问,今年的豪宅市场热度不减,正成为当前上海楼市的瞩目焦点,吸引了众多购房者和业内人士的目光。此前,凤凰网房产上海站深入剖析了上海市中心各区的豪宅市场情况。在虹口、杨浦、黄浦豪宅篇之后,终于迎来了徐汇篇。

在人们的眼中,徐汇既“富有”又“昂贵”。作为老牌市区,徐汇明星网红云集,彭于晏、唐嫣、李佳琪等在此居住,高净值人群占比极高。在上海2035规划中,未来徐汇滨江是承载全球核心功能的高品质中央活动区。

与此同时,区域内的房价也是居高不下,二手房价格20万+/㎡已成常态,新房项目的价格已攀升至17.8万元/平方米,彰显了其独特的豪宅市场地位。

Part.1

5000万豪宅盘“日光”

徐汇豪宅的整体供应可以用少而精来形容,据凤凰网房产上海站统计,今年以来五个批次徐汇一共有4个楼盘入市,其中单价10万/平方米以上的豪宅就有3个,分别为启元、保利滨江天珺、汇元玺,豪宅总供应套数仅为148套。

网签数据统计截至2024/5/7,不排除有网签滞后的可能性

从价格上看,徐汇滨江的香港置地启元,新房均价达到17.8万/㎡,成为徐汇区的房价天花板。4月29日,该项目开盘,总价在5000万左右,最高价的一套复式房总价更是达到1.28亿元。

作为一个高端楼盘,香港置地启元本次仅推出80套房源,就吸引了188组认购客户,最终2小时售罄。(注:网签去化为0,可能是网签滞后的原因。)

香港置地启元卖的比较好的原因,其一是地理位置优越,徐汇滨江毫无疑问是顶流豪宅地段。

其二户型占很大优势,除了顶复和非标之外,最核心的两个户型分别为280㎡、330㎡。

对比之下,香港置地启元的户型可以算是板块内最好的了。纯粹大平层产品,不仅面积足够大,户型设计的面宽和空间舒适度也是均好的。

从网签去化情况来看,徐汇滨江另外两个豪宅楼盘卖的也比较好。目前,保利滨江天珺20套房源已售15套,去化率75%。汇元玺48套房源已售47套,去化率98%。

Part.2

核心豪宅区的独特价值

对比黄浦、静安,徐汇的版图更大,其占地面积约54.93平方千米,一个徐汇区有两个黄浦区那么大。并且整个区域覆盖的地方更广,从内环内一直延伸至外环外,不同板块的发展能级有很大不同,因此房价差异较大。不只有每平米十几万的豪宅,也有每平米六七万的新房。

分具体板块来看,徐家汇是上海重点的历史文化保护区域之一,这里聚集着众多老洋房建筑。并且,强势的教育资源也是徐家汇的核心优势,这里拥有徐汇四大公办之一的汇师小学,同时还有高安路一小(二梯队)。另外重点中学有徐汇中学、上海市第四中学、位育初级中学、南洋模范中学等。

在产业方面,以漕河泾为代表,在发展过程中形成了“1+5+1”的产业体系,包括电子信息、新材料、生物医药、高端装备、环保新能源、汽车研发重点产业。目前,漕河汇聚了14000余家企业。

同样有产业加持的徐汇滨江,整个西岸将构建起以数字经济、生命健康、文化创意、现代金融互为支撑的产业结构。

相比于老牌豪宅板块,徐汇滨江更像是后起之秀。位于城市核心的徐汇滨江,无疑是上海的“顶流”豪宅地段。在上海滨江板块的土地资源本身就极为稀缺,滨江也算是真正意义上的富人区。在所有的滨江板块内,徐汇滨江更是众多开发商争相角逐的黄金地段。

凭借地段优势,徐汇滨江板块内二手豪宅的升值空间也很大。板块内几个代表性的豪宅楼盘,比如,云锦东方、保利西岸、海珀旭辉、百汇园、尚海湾豪庭等,二手挂牌价高达20万+/平方米。

以保利西岸为例,目前有3套房源出售,其中一套179㎡的户型,最高挂牌价为20.5万/㎡。

2023年入市的宝能公馆1288,新房均价12.9万/㎡,现在也挂出一套172平户型,单价高达19.7万/㎡。

不过受市场环境的影响,今年二手房成交价格有一定的回落。云锦东方最新成交价20万/㎡,尚海湾豪庭三期最新成交价16万/㎡,百汇园一期最新成交价15万/㎡,海珀旭辉最新成交价16万/㎡。

数据来源:链家

反观新房市场,今年香港置地启元新房均价17.8万/平方米。从倒挂率来看,即便是徐汇滨江板块一二手之间的价差也越来越小。

Part.3

启元之后,徐汇还有哪豪宅项目值得期待

目前徐汇待入市的豪宅项目共计4个,占据着徐汇核心地段,比如徐汇滨江、徐家汇、建国西路板块。

首先来看下徐汇滨江的中海领邸·玖序和中海领邸·玖章,去年中海&上海西岸以240.16亿元成功竞得徐汇区西岸数智中心地块,项目首期将推约102-186㎡3-4房,联动价14.2万/㎡。

另外还有一个葛洲坝斜土路项目,将打造195米徐汇新地标,联动价14.3万/㎡。

该项目位于徐汇区斜土路街道,具体在枫林路龙华中路交汇口,紧靠内环线旁。项目1公里附近就是汇元玺、香港置地启元两个热门豪宅楼盘。

在配套方面,步行可至7号线、12号线龙华中路站,出行十分便利。近邻正大乐成,豪宅的居住氛围十足。

除此之外,还有徐家汇的承安瑞园和建国西路的汇成襄阳公馆等待入市!并且,近日徐汇区又有1宗涉宅地成功出让,该地块为长桥街道xh315-10、xh313-16地块,出让价格达到了79.04亿。

结语:

在市中心豪宅的价值体系里,地段往往是最核心的优势。特别是徐汇,其核心板块给予豪宅附加价值不可小觑,还是印证了那句话“地段决定价值”。

徐汇的板块价值,一半在徐家汇,一半在徐汇滨江。这里不只有衡复风貌区的各式花园洋房,还有滨江一线江景的大平层。同时拥有教育、产业等丰富资源的附加价值。

作为后起之秀,徐汇核心板块徐汇滨江,正跻身于上海顶流豪宅板块,或许会成为未来有活力的新兴豪宅区。

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