深圳楼市终于又迎来了一个重磅级豪宅！华侨城地标级新盘深业世纪山谷·世家（以下简称世家）拿证，推售348套住宅，全部是超200多平的大户型，面积最大的一套房源建面高达1080平、总价近2个亿。户型具体为建面约233/280/386平的大平层和建面约420-1080平的空中复式，毛坯备案均价12万/平。

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具体分析，看海景+高尔夫+城市地标的单位，带精装仅11.5万起，相比二手房倒挂5万/平以上；而拥有一线高尔夫景观的单位，带精装约9万起，倒挂也是在5-8万/平。示意图作为深圳罕见的集龙头地段+无敌景观+纯大户型的真豪宅，世家关注度很高，日均验资总额预计高达30亿元，基本是深圳行业领袖必看项目。这个时候、这个价格，买世家到底值不值？淘哥团队对价格表进行了深入分析，全面比较了深圳湾、香蜜湖、华侨城和华润城等具备可比性的典型二手豪宅后，认为世家是目前“深圳豪宅倒挂之王”，也是“性价比之王”，不仅相比二手倒挂空间有5-8万/平，而且还在产品纯粹度、尊贵性、私密性、景观等各维度上全面领先。

01.看海景+高尔夫+城市地标的单位

带精装11.5万起

倒挂约5万/平

世家位于深圳顶级龙头地段，紧邻华侨城豪宅区，对望华润城，西临名商高尔夫头排，南瞰深圳湾全貌，东看华侨城绿地，北望塘朗山，周边还有大沙河公园、深圳湾公园、华侨城国家湿地公园、燕晗山郊野公园环绕，拥有非常稀缺的永久无遮挡复合景观。

示意图因此，世家不同楼层景观不一、不同景观定价不一，所以分析项目到底值不值得买，需要分楼层、分景观来系统解构。先看拥有海景+高尔夫+城市地标复合景观的房源，含精装单价约11.5万起。

实拍图此类房源最直接、最匹配的对标标的就是次新二手盘华润城润玺。

看下图，润玺和世家隔高尔夫球场对望，从宏观层面看，两个项目位置相近、配套共享、景观类似，部分楼层都是近瞰高尔夫、大沙河长廊，远望山海以及春笋、深圳湾1号等城市地标。

从世家阳台看润玺和名商高尔夫

根据11月最新成交数据显示，润玺1期东南朝向可看海的中高楼层房源，成交单价约合15-16万，而在10月份，润玺1期某高层海景175平房源，成交单价去到了约18万。

同样景观的房源，世家带精装单价11.5万起，润玺单价15-18万，取中位数16.5万来对比，世家拥有约5万/平的倒挂空间。

这还只是宏观层面的对比，如果聚焦产品层面来看，世家又拥有很多遥遥领先的指标：

1、容积率低至约5.78、楼间距最高达约100米。

2、拥有宽约70米的城市主干道沿线主入口+约2400平的环岛花园。

3、拥有深圳最大立体服务空间体系，建面将近约6000平。

4、纯大户型、面积200多平起步、总价2000多万起步。

5、8梯3户、每户2部专属电梯入户、主仆分区。

6、层高高达3.5米。

从这些指标来看，世家其实是深圳豪宅中的顶流，舒适感、尊崇感、纯粹感、私密感基本全部拉满，和大部分豪宅隔着一个次元，类似汽车界的劳斯莱斯、包包届的爱马仕。

主入口效果图用倒挂5万/平的价格，买一个产品价值还遥遥领先的房子，相当于用比奔驰还低的价格买劳斯莱斯。

如此划算的事情，怪不得看房现场，听到一位购房者说计划将润玺175平的房子卖掉，置换世家280平的户型，差不多的总价，面积足足多出了100平，还是更纯粹的圈层、更私密的居住体验，简直是生活的免费大升级。

02.16套空中复式最高总价近2亿华侨城价值新天花板再看空中复式。

世家打造了16套空中城堡，建面约420-1080平，最高总价近2亿（毛坯）。示意图淘哥认为，空中复式相当于建在高空中的别墅，同时满足了富人对于多功能空间和视野景观的追求，是比别墅更稀缺的存在。

据相关数据统计，深圳湾中心路豪宅区的8000余套住宅中，别墅产品仅有约240套，顶复则仅有约60多套。

图源深安会豪宅研究 数据源于一线统计 仅供参考划重点：深圳湾豪宅区顶复仅有60多套，世家一个项目就打造了16套空中复式，占比超1/5。

这意味着什么？

每个楼盘都有自己的定位，比如刚需、刚改、改善、豪宅、顶豪，决定其类别的要素中，除了地段、配套、景观，很重要的一个因素就是户型结构，即总价结构。

如果一个项目有超大面积、超高总价的单位，往往意味着：1、项目是区域的龙头标杆，价值天花板很高；2、小区内的低总价单位也能享受这种超高总价单位带来的溢价空间。

比如深圳湾中心路豪宅区的顶复，几乎个个都是亿级左右的标的，其中超大户型单位，悦府建面约509平的顶复，最新报价达到了4亿。

而有顶复供应的楼盘，几乎都是深圳湾房价的第一梯队，比如恒裕滨城二期、华润悦府、翡翠海岸、半岛城邦、双玺等，房价普遍在20-30万/平。

这其实和心理认同、比价效应有关，比如祖玛珑的香水是一线品牌、价格高昂，因此祖玛珑的其它产品也能产生很高的溢价，一块香皂就能卖200多，价格远高于大部分同类商品。

这种现象的背后就是心理认同——市场对其奢侈品的定位拥有共识；比价效应——香水大几百、上千块一瓶，对比之下，同品牌的香皂200多元一块，相对也没那么贵了。

房子也是一样，为了匹配高总价房源业主的身份，楼盘的外立面、大堂、会所、用材用料等方方面面都会按照超高标准打造，无形中就拉高了整个社区的产品力和价值认同。

尤其是世家这种足足有16套空中复式的豪宅，其打造标准一定更是顶级中的顶级，想象一下，买在这里，3000万买套房就能和2亿的买家共享同一种生活，人生享受直接跃级。

回到刚刚那个问题，世家拥有深圳湾豪宅区占比超1/5的空中复式，意味着：

1、世家一定会成为华侨城、深圳湾的新地标、新龙头。

2、世家的价值天花板很高，从而会拉高整个社区的溢价空间。

03.一线高尔夫景观单位带精装约9万起倒挂5-8万/平

再看拥有一线高尔夫景观的房源，含精装单价约9万起。

此类房源最直接、最匹配的对标标的是隔壁看高尔夫的香山美墅果岭和看湿地公园的华侨城纯水岸9期。

香山美墅果岭与世家直线距离仅约300米，其中4期西临高尔夫首排，是高层豪宅、大户型为主，整体占位、景观、户型结构和世家类似，可对标性较高。

香山美墅果岭和深业世纪山谷位置示意图最新数据显示，香山美墅果岭中高层单位成交单价在13-14万，取中位数13.5万，对比之下，世家约9万起带精装的价格，约有4.5万/平的倒挂。

华侨城纯水岸9期与世家直线距离约800米，有两栋高层建筑，主力户型是200平+的大平层，看湿地公园景观，整体素质和世家也比较类似，可作为对标标的。

纯水岸9期和深业世纪山谷位置示意图最新数据显示，纯水岸9期高层单位成交单价在14-17万，取中位数15.5万，对比之下，世家约有6.5万/平的倒挂。

记住：和香山美墅4期、纯水岸9期的高尔夫、湿地公园景观房源相比，世家的一线高尔夫景观房源，倒挂空间在4.5-6.5万/平。

不过还需要考虑一个因素，香山美墅4期、纯水岸9期分别于2014年、2011年建设，楼龄已有10年左右，社区已有损耗、老化。对比之下，高规格打造的全新豪宅世家，理应有更高的价值。

毕竟旧不如新，这是自然规律。比如宝中2017年建成的次新楼盘壹方中心玖誉，挂牌均价约15万/平，而一路之隔建成于2007年的宏发领域，挂牌均价约12万/平，相隔10年，价差约20%。

截图自贝壳房价地图这意味着，世家和香山美墅果岭、纯水岸9期的倒挂空间，其实还有约20%的加成，即约为：5-8万/平。

04.现在是堪比2015年的机会别错过地标级资产溢价能力高出40%+从价格分析，世家拥有超5万/平的倒挂，还有额外的产品力价值加成，性价比显而易见，剩余需要思考的问题就是：现在是买入的好时机吗？

先说观点，淘哥认为，这种时候，世家这种高性价比顶级豪宅的入市，简直就是发彩票。

当前，9月底之后出台的很多救市政策，比如专项债收储土地、10万亿经济刺激计划等，还未真正落地。一般而言，政策从出台到发挥效力大概需要3个月到半年，也就是元旦后政策效力才会逐步呈现。

再加上明年应该还会出台很多稳经济稳楼市的支持政策，更多的救市大招还在明年，不用太担心。所以，明年大概率是大放水之年，流动性泛滥，又一个货币狂潮，伴随而来的肯定是货币贬值、一线城市核心优质资产大涨，现在就是堪比2015年、2009年的机会。

其实，9月底一套救市组合拳出台之后，深圳核心地段的标杆楼盘已经开始涨价，比如华润城、宝中海纳公馆、深圳湾翡翠海岸等，部分房源已经涨价约10-20%。到了明年，随着新一轮救市举措的出台、已有政策效力的进一步释放、股市赚钱的资金流出，深圳核心优质豪宅很可能上涨30-40%。

而像世家这种媲美深圳湾悦府、深业中城的地标级豪宅，其价值空间更是广阔，因为地标级豪宅往往拥有更优越的溢价能力。

比如深圳湾的地标级豪宅悦府一期，最新成交价约21-23万/平，而隔人才公园对望的三湘海尚、君汇新天，最新成交价约14-16万/平，对比之下，悦府的地标溢价约为40-50%。

再比如香蜜湖的地标级豪宅深业中城，最新成交价约15-20万/平，而隔壁同样位于香蜜公园首排的香荔绿洲、香榭里，最新成交价约10-14万/平，对比之下，深业中城的地标溢价约为40-50%。

截图自贝壳可以发现，深圳龙头核心区域中，地标级物业的溢价能力高出周边物业约40-50%。以此可以畅想，世家做为华侨城的地标级新豪宅，其溢价能力预计起码比周边物业要高出40%+。而华侨城区域目前主流楼盘均价约在14-18万/平，假如未来在通胀等多重因素作用下再创新高，涨幅20-30%，将去到17-23万/平，世家作为区域的新地标龙头盘，溢价能力再高出40%，那将创造新的天花板，想象空间巨大。价格上涨预期之外，还需注意，深圳龙头地段中，拥有无敌景观，且是纯粹大户型的豪宅，深圳目前仅世家一个，后续供应也极其稀缺。目前，世家已经取证，开启诚意登记，12月8日就会开盘，这个时候、这个价格，机遇千载难逢，有实力的粉丝朋友务必紧紧抓住。（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）