这是
“地产屠龙”的第287篇原创文章
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01
刚刚过去的清明小长假，恰逢一季度结束进入四月，假期归假期，楼市归楼市，没有了前两周部分楼盘的意外降价促销来带火市场，一切都平淡得那么正常
2024年第一季度，全国百城新房成交面积同比下跌超过40%，创下了七年以来的新低，现在的房地产市场行情依旧步履维艰
那些还活跃在市场上的开发商，面对陆续到期的债务，销售回款远不及预期、融资无门、监管资金又无法动用，变卖资产就成了他们可以手里为数不多可以打的牌了，土地、商业、公寓、办公、酒店、项目股权、物业公司等等，只要有人愿意要，啥都可以卖，当然，最想卖的房子却依旧卖不太动
面对房地产持续下行的趋势，政策的出发点是避免系统性危机，是为了让楼市软着陆，而不是再次起飞，这一点已经成为越来越多人的共同认知，如果最近的万科事件最终能够得到妥善的解决，那可能就真的会给现在的楼市筑上一道牢靠的底
这样的筑底，并不表示是下一轮上涨周期的开始，房地产再也没有机会成为经济的引擎，任何期望通过房地产再来拉动经济的想法都是天真的，未来的增长动力来自新质生产力
另一方面，从房贷的发放数据也可以看出房地产市场的走势变化，2023年，我国的个人住房贷款余额出现了历史上的首次下降，越来越多的消费者不再愿意贷款买房
根据银行年报数据，截至2023年年末，六大国有银行按揭贷余额合计约在26万亿元左右，较上年末减少约超5000亿元
在六大国有银行中，工、农、中、建、交五大行的个人住房贷款余额均同比减少，只有邮储银行一家增长
从实际购房新增加贷款看，大部分银行投入房贷的数据并没有变化多少，房贷数据减少的主要原因就来自存量贷款的提前还款了，现有的房贷利率对买房人来说还是有很大的负担和压力，房贷利率进一步下调的风声不断
上周在网上看到一个函件，“关于申请取消贵阳市新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限的函”，根据央行和银保监会之前下发的首套房利率动态调整机制的通知，2023年12月-2024年2月，贵阳市新建商品房价格指数，同比和环比连续三个月都是下跌的，所以按规定申请取消下限
按照这个函件的意思来看，接下来贵阳首套住房商业利率突破3.55%的概率就很大了，房贷减负势在必行
当然，就像很多人在聊到的那样，现在买房，缺的不是减少的那点房贷利率，真正缺的是预期收入稳定增加，保证长期持续还贷的信心
02
继续来看过去这一周市场成交数据的情况，感谢贵州省房地产业协会全程数据提供支持，每周数据统计时间以上周五到本周四为一个周期
统计周期：3月29日-4月4日
数据来源：贵州省房地产业协会
从上周签约备案数据来看，全市商品房签约总金额约7.6亿元，签约面积约6.89万方，商品房TOP20榜单总销金额从之前一周的415套6.54亿，增长到上周的389套5.39亿，下滑幅度17.58%
看起来市场有波动下滑，实际上仔细分析可以发现，之前一周金茂观山湖的商办大单就占掉了2个亿的份额，而上一周金茂观山湖同样以34套商办产品，6809平米，8753.87万元位居商品房榜单第一，蝉联两周全市销冠
抛开这种大单特殊情况导致的数据变化，实际上这两周的成交情况整体是有所回升的
中海映山湖前期A2栋的火爆促销也开始在数据上全面得以体现，上周以38套，4881万的签约金额排在第二位，从之前一周的第五名到了上周的第二名，中科怡景以33套，4629万的签约金额排在了第三位
除此之外，第二名到第十名的项目都实现了单周二三十套的签约量，签约金额也都接近或者超过3000万
统计周期：3月29日-4月4日
数据来源：贵州省房地产业协会
从上周商品住宅TOP20榜单来看，签约金额从之前一周的4.38亿到了上一周的4.47亿，中海映山湖一举站上了住宅榜单第一的位置，目前的市场形势下，像中海这样果断抢跑市场，无疑意味着更多的机会
中科怡景有种小火慢炖的感觉，在这么多项目竞争的市场里面，凭借非常好的区位优势，一步一步地得到了市场的认可
贵阳楼市经历了那么多的超级大盘和大盘，小盘精做可能是接下来很多项目的差异化方向，洋浦覌山玉、乾麟龙观宸，这些体量不大的精品小盘最近都将陆陆续续推向市场
龙湖天曜、铁建城、恩祥仁大甲第紧随其后，排在上周住宅榜单的前五名，在即将迎来新一年度的入学报名高峰期，进一步推动了恩祥仁大甲第的热销
这次整理周数据的时间点，正好拿到了3月份的整体数据，所以一并来看下贵阳主城区3月份的榜单情况
统计周期：2024年3月1日-2024年3月31日
数据来源：贵州省房地产业协会
在商品房签约榜单里面，金茂观山湖以29827.45万元排名榜首，中铁阅山湖以17890.5万元签约金额位居第二，建发金融北城以17065.13万元紧随其后
前八名项目的单个签约金额都超过了1.1亿，第20名的签约金额也站在了5000万的边线上，而在二月份的榜单上签约金额破五千万仅有的两个项目
三月份TOP20商品房项目总签约金额21.03亿，二月份这个数字是5.7亿，而一月份是11.3亿，三月份的数据比一二月份无疑有了非常大幅度的增加
统计周期：2024年3月1日-2024年3月31日
数据来源：贵州省房地产业协会
抛开商办项目的数据，住宅的榜单更能反映目前市场的客观变化
三月份全市商品住宅签约总金额约27.8亿元，签约面积约26.63万方，签约单价约10440元/平米，六个项目签约面积破万，七个项目签约金额超过1.1亿
市场没有去年好，但三月远比之前好
再来看下三月份TOP20房企销售金额榜单
统计周期：2024年3月1日-2024年3月31日
数据来源：贵州省房地产业协会
中铁置业销售242套，32438.58万元的签约成交金额排在第一位，中国金茂销售59套，29827.45万元的签约成交金额位列第二，排在第三位的万科销售222套，签约成交金额27104.13万元
美的置业从去年底以来，美的璟悦风华、美的国宾府两个项目的销售情况都很不错，三月份销售253套，24452.48万元排在了第四位
三月份过完了，正好把整个一季度的分月数据跟去年做个对比
数据来源：贵州省房地产业协会
从今年1-3月的数据来看，虽然总量上远远比不上去年1-3月，但刚刚过去的这个三月比前两个月加起来的总和还多，而且从成交价格来看，全市均价同期几乎没有变化 ，市场的变化在于量而不是价格，这其实从侧面说明一个问题，单纯地希望等待价格的大幅下滑再出手，其实是不现实的
降价的看不上，看得上的不讲价
在当前市场形势下，单月销售套数能实现破百的项目都不容易，这本身也说明了市场对这些房企开发项目的认可，所以比对着榜单来选房可以更轻松更安全一些
