掉队的奉贤新城,卖不出去的奉贤新房

上海房产有话说 2024-05-31 21:00:51

奉贤新城,作为上海五大新城之一,曾在五大新城中热度仅次于青浦新城,且自积分制实施以来,多次出现备受瞩目的高分楼盘。

然而,近年来奉贤新城的新房市场却呈现出明显的降温趋势。据数据显示,2021年奉贤新城新房平均认购率高达94%,但到了2022年,这一数字已跌至80%,而至2023年更是进一步下滑至67%。

近日,凤凰网房产在对奉贤新城板块进行实地走访时观察到,板块新房市场在大量供应的情况下,内卷相当严重,导致众多楼盘面临销售困境。即便是此前备受追捧的“网红盘”,自去年下半年以来销售也明显遇冷,开盘7个月仅售出两成房源,甚至有个别楼盘在认购期间竟无人问津。

然而,在面临市场严峻形势之际,部分楼盘正在积极调整策略,卷产品卷价格;同时,也有一些楼盘选择保持现状,选择躺平,能卖出去就卖,卖不出去就慢慢卖。

Part.1

有楼盘开盘7个月,网签刚过2成

在楼市进入萧条期以前,奉贤新城被赋予了太多的期许,南上海城市中心、宜居宝地、长三角活力新城。

但楼市下行以来,奉贤新城也率先感受到了市场的寒意,土地出让成交低迷,新房销售遭遇困境。

据凤凰网房产上海站统计,目前奉贤新城范围内共有12个新房项目在售,然而,除了2022年以及2023年上半年入市的几个项目网签率在90%以上,其余项目的销售情况并不乐观,甚至有5个楼盘的网签率尚不足3成。

(数据来源:上海网上房地产 统计时间:2024年5月26日)

而这其中最具典型代表的莫过于奉发云境PRO、奉发右岸晶邸。近日,小凤凰也曾实地探访过两个项目,发现售楼处几乎都是门可罗雀,其中奉发云境PRO除了销售人员之外,看房者仅有小凤凰一人;奉发右岸晶邸则有1组客户在看房。

奉发云境PRO作为奉发云境的二期项目,其销售情况与一期形成了鲜明对比。一期项目在开盘时曾创下了热销的记录,而二期项目在推出时却遭遇了认购率低下的困境。

2023年10月,二期推出672套房源,认购期间仅收到126组意向认购,认购率18%,而开盘当日去化率也仅有13%。

上海网上房地产显示,截至5月30日,奉发云境PRO672套房源,已售住宅套数为152套,7个月时间,网签去化刚过2成。

奉发右岸晶邸的情况亦不容乐观。

今年4月份,奉发右岸晶邸加推83套房源,然而在开盘前项目发布公告,称由于项目认购期间无意向认购客户登记认购,取消摇号排序活动,成为奉贤新城首个在认购期间零认购的楼盘。

截至目前,近一个月时间,奉发右岸晶邸83套房源,依旧是零网签。

公开资料显示,奉发右岸晶邸项目于2023年12月首开,270套房源认购率约32%。截至5月30日,项目352套房源,已网签87套,5个月时间,网签去化率24.6%。

Part.2

卖不动的楼盘都藏着痛点

楼盘销售不畅,其核心原因在于其存在诸多痛点。

以奉发右岸晶邸项目为例,其最为显著的痛点是性价比的缺失。

当前,该项目的售价为4.3万/平方米,然而,与其相距仅3公里的象屿江湾悦府的售价却仅为3.6万/平方米,两者之间的价差高达近7000元/平方米。

尽管右岸晶邸项目地理位置靠近新城核心区,然而其对于多数新上海人而言,这一优势并不具备足够的吸引力,特别是在15单元和16单元置业的群体中。

相比之下,江湾悦府的周边配套设施更为完善,紧邻龙湖金汇天街,且对口学校为九年一贯制的上大附校,为居民提供了更为便捷的生活环境和教育资源。

反观右岸晶邸,除了金海小学外,商业配套几乎空白,居民购物休闲需远行至3公里外的龙湖金汇天街或新城核心区,这无疑增加了生活的不便。

此外,在得房率和装修标准方面,奉发右岸晶邸也逊于象屿江湾悦府,进一步削弱了其市场竞争力。

据上海网上房地产数据显示,象屿江湾悦府的得房率高达78.8%,而奉发右岸晶邸仅为76.2%。在装修标准上,象屿江湾悦府以2000元/平方米的集采价提供了中央空调、地暖、新风系统以及厨房洗碗机和凉霸等高端配置,而右岸晶邸则仅配备了中央空调,明显在装修品质和舒适度上有所欠缺。

另一项目奉发云境,尽管一期曾取得过不错的销售业绩,但在购房者日趋理性的市场环境下,其痛点也逐渐凸显出来。

该项目位于奉贤新城21单元,虽然邻近地铁5号线,但周边生活配套设施严重不足,停工烂尾的万达广场,其开业时间仍遥遥无期。

此外,项目周边聚集了大量的产业园区,导致整体居住环境一般,且在未来一段时间内难以得到显著改善,这将在很大程度上限制其在二手房市场上的溢价空间。

除楼盘自身存在的问题外,错误的销售策略和营销手段也可能导致房屋销售困难。

在当前楼市下行的大环境下,众多房企率先启动中介带客,纷纷采取促销优惠措施,在不扰乱市场秩序的前提下,进行一定程度的降价促销。

然而,奉发右岸晶邸、奉发云境却一直按兵不动,并没有降价促销的计划,亦未有明显让利于购房者的举措。前几年房地产市场好,躺平也能赢,但当前市场环境已发生深刻变化,若继续沿用旧有营销策略,显然难以适应市场需求。

据悉,奉发右岸晶邸与奉发云境虽由奉发集团开发,但其在销售策略上仍沿用国企传统的营销方式,并未组建自有销售团队,而是将销售工作外包给代理公司。这也导致了项目本身成本较高,因此在资金安排上并无额外空间用于促销活动的投入。

奉发集团2023年年报显示,2023年,奉发集团房地产业务营收约15.55亿元,而其成本就有18.08亿元。

Part.3

出清周期长,库存压力大

中指研究院统计数据显示,2023年,奉贤新城的新房成交面积相较于去年同期呈现明显下滑趋势,降幅达到24.3%。同时,该区域的房产市场出清周期也相应延长,目前约为7.4个月。

对于奉贤新城当前的房地产市场状况,业内资深人士指出,目前该区域的新房供应量较为充裕,因此导致了去化周期相对较长的情况。

据凤凰网房产上海站统计,2022年时,奉贤新城新房共供应了3321套房源,合计19.64万方。然而,去年以来,奉贤新城新房供应量显著增加,去年全年,奉贤新城累计供应4165套房源,合计45.25万方。

面对着成交疲软、库存持续高企、出清周期长的情况,奉贤新城也不得不做出了相应调整。今年1至6批次,该区域仅推出了5个楼盘,累计供应房源1585套。值得注意的是,自今年3批次以来,奉贤新城已连续三个批次供应挂0。

此外,土地拍卖市场也受到了当前房地产市场形势的影响。相较于2022年和去年同期的土地推出数量,今年奉贤新城在土地供应方面明显放缓,仅推出了1幅地块。

Part.4

“掉队”的奉贤新城

上海的五个新城,最掉队的那个,莫过于奉贤新城。

当2018年12月30日,闭塞已久的奉贤新城,终于等到了5号线南延伸段的通车。

而彼时,通向松江新城的地铁9号线已经运行了11年,通向嘉定新城的地铁11号线运行了9年,通向临港新城的地铁16号线运行了5年,就连通向青浦新城的地铁17号线也都已运行了1年。

至关重要的交通跟不上,奉贤新城的发展速度也就慢了下来,逐步与五个新城拉开了差距。

在商业布局方面,尽管奉贤新城拥有两个龙湖天街以及百联、宝龙、苏宁等商业体,但其中体量最大的龙湖天街仅占地14万方,相较于松江新城的40.5万方万达印象城、青浦新城的24.7万方青浦万达茂以及嘉定新城的34万方南翔印象城而言,显然存在显著差距。

在产业发展方面,其他新城均已形成鲜明的产业特色,如嘉定新城的汽车产业、青浦新城的大虹桥和华为、松江新城的G60科创走廊以及临港的国家级大规划等。相比之下,奉贤新城尚未形成明确的产业标签。

尽管奉贤新城已成功打造东方美谷这一特色产业,并在业界享有一定知名度,但与汽车城、硬核科创等产业相比,其影响力仍显有限。至于目标在10年内建成的“头号工程”数字江海,目前仍处于建设阶段,其未来发展前景尚待观察。

或是因为发展掉队的原因,奉贤新城的房价水平一直较为低迷,其吸金能力相较于嘉定、松江、青浦、临港四个新城而言,存在显著差距。

根据上海中原地产的统计数据,2014年奉贤新城的新房均价为21762元/㎡,这一价格相较于同期的松江新城(20788元/㎡)、嘉定新城(18018元/㎡)、青浦新城(19086元/㎡)和临港新城(14475元/㎡)均处于相对较高水平。

经过十年的市场演变,各新城房价均呈现出不同程度的增长态势。

至2023年,松江新城新房均价已飙升至51605元/㎡,房地联动价更是高达6.3万/㎡;嘉定新城新房均价也攀升至47511元/㎡,房地联动价达到50400元/㎡;青浦新城新房均价涨至47026元/㎡,临港新城新房均价涨至32669元/㎡。

尽管奉贤新城新房均价也有所增长,达到43482元/㎡,但相较于其他新城,其涨幅相对较小。

从十年间的房价涨幅来看,松江新城上涨了148%,嘉定新城上涨了164%,青浦新城上涨了146%,临港新城上涨了126%,而奉贤新城仅上涨了99.8%。

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