关于房地产市场，在517新政之后，大家都知道楼市会有接连不断的利好。

但是，苦于大洋彼岸还是处于高利率周期内，楼市并未完全回暖。

终于，在4月19日凌晨2点，美联储宣布下调50个基点，我们的市场也对楼市接连放大招。

理论上说，这个时间点可以为进场做准备了。

但是，在板块，以及在片区的选择上，真的要慎之又慎，一步走错，满盘皆输！

前言

图片来源于网络

在2018年4月19日的土拍上，18号保利（福建）房地产投资有限公司以33.12亿元竞得1号地块，平均楼面价14280元/平方米。

该地块位于晋安泉头旧改项目地块四，位于晋安区新店镇杨廷水库用地南侧，面积105422平方米（合158.13亩），用途为住宅用地、商服（商业）用地。

而在保利土拍之前，就有全国性头部品质型房企入驻该板块，美其名曰新五四北。

对比之前两房房企两万左右的楼面价，保利只是在首轮拿下，1.4万的楼面价似乎还有有竞争优势。

可是，这是一个超级大盘，规划了2496户，10%的安置房虽然不是抗性，但这个地段，这种超级大盘，注定要用很长时间来消化。

中介，分销商都上了，四年多过去了，还剩下一个类似于中等楼盘的库存（截稿时未网签房源约770多套）。

看来，开发商只能对自己狠一点了，挥刀砍自己的时刻到了！

PART 1

图片为实地拍摄

进入售楼部，赫然看到开发商的宣传，该楼盘由碧桂园，保利，华润，首开＋融侨，世茂五家房企共同开发。

2020年6月30日，熙悦府开盘，有45平米的单身公寓，60平米看到两房，75-80平米的三房，105平米的四房共计245套，带装修交付。

装修备案均价27128元每平米，折后约22800元每平米，在那个时候，不温不火吧，但是请记住这个价格。

所谓新五四北的营销，也很有意思，在地块刚拿下不久去那边踩盘的时候，一般的轿车底牌还会被磕到。

不过，当时的新五四北还是很团结，在越过一片泥泞地后，看到一个红色宣传栏，上面写着：路修前看眼力，路修后看财力。

理论上没有错，要想富，先修路，当时看到更多的宣传是作为鼓楼的后花园，这是一个闹中取静的板块。

但是，熙悦府在那个尴尬的地段，销售的时候也被竞品碾压，毛坯交付的云峰原著价格上更得人心，略贵一点的柳岸晓风品质高了很多。

于是，熙悦府开始不断打折促销，甚至可以用埃尔法接送所谓的VIP客户。

PART 2

图片来源于中介

今天，中介朋友圈疯狂刷屏了熙悦府，这个曾经的新五四北楼盘不得不面对现实。

中介的文案中显示，熙悦府现在的起步价是9999元每平米，均价约为10800元每平米。

没经历过熙悦府颠覆期的中介，以为熙悦府的颠覆只在1.8万。

此前提过，真实的熙悦府备案均价27128元每平米，折后约22800元每平米。

如今的销售均价，对比起早期的备案价，大约是3.98折了，而对比当初的销售均价约为4.7折。

每个楼盘，在广告的时候都会说一下自己的区位优势，以及竞品的劣势。

比如在该楼盘的宣传时，作为刚需会对比城南板块，熙悦府以近鼓楼为卖点怼了一下城南板块。

事实上，时间点比较接近的城南板块在售新房，虽然也做了大幅度的下调，但还是守住了1.4万左右的单价。

而此时此刻，熙悦府的销售均价已经跌到1.08万了。

熙悦府真的太难了，如果说真的是老鼓楼的外溢，非要选择新五四北的话，至少他们会更愿意选择品质房企，隔壁竞品更有优势。

如果是一般的鼓楼刚需外溢，在五四北可选择的地方很多，如琴亭湖周边，退而求其次也会看看战坂路附近。

PART 3

图片来源于幸福里

张本智和在奥运会上，对阵中国选手的时候，我们疯狂怼他，除了那份国球荣誉外，还因为他的国籍关系吧。

张本智和在奥运赛场上输给樊振东的时候，谦虚地说自己还没有进入四强的实力，接下来男团决赛更是无缘四强，大家发现张本智和碎了。

一夜之间，发现这个世界开始爱他了，毕竟他的血液基因来自中国。

当一个房企拿地后，过分不切实际的宣传，超出正常的售价，大家也会一脸嫌弃。

但是，如果真的是一个较低的价格进入市场的时候，甚至是按楼面价七折多卖房，也应该为其找一些存在的理由吧。

在四年前，79平米能所三房两卫的户型并不多，尽管两个卫生间都是暗卫；

89做四房，也几乎把空间利用到了极限，端头户型，三面采光，说得过去吧。

从总价上看，一个带装修交付的三房两卫，总价在80多万，89的四房两卫，总价也可以控制在百万以内。

以东街口为市中心的话，车程大约在11公里，非高峰期大约20多分钟能抵达，早晚高峰可能要40多分钟。

如今新五四北板块，路况相对还是不错的，对于自驾出行的人来说，还算方便吧。

但是，有一点必须注意，这个楼盘的品质，不要抱有太大的希望，至于中介口中的“精装”，更不能有太多的幻想。

编后语

图片为实地拍摄

从拿地到现在，熙悦府已经走过六年多了。

六年的时间，楼盘周边改变了很多能改变的，但也必须接受不能改变的。

不能改变的是什么？这里不会有地铁规划，离学校的距离也略远一点，几乎被山体笼罩，难有发展空间。

当然，也有能改变的地方。

在泉头山脚下，有三个商品房社区：龙湖云峰原著，绿城柳岸晓风，熙悦府（10%安置房）；

还有世茂云图一二期，世茂五四理想城。

如果，能把这些楼盘都塞满人的话，这里可以住下小几万人。

当入住率逐渐提高的时候，商业配套也会随之增加，目前这些小区下面的底商基本能满足大多数人的需求。

虽然地铁没有希望，但当有效的入住群体进一步提高的时候，可以期待一下增加公交车的线路。

人口和配套是相互作用的，这里虽然不会有特别高端的配套，但人口足够多的时候，至少能成为有人间烟火气息的地方。

不过，对于熙悦府来说，客群可能受限，毕竟很多人不会在一个偏僻的地段，去选择一个品质一般的楼盘。

如果，非要选择这个楼盘的话，只能局限于地缘客户，且对价格比较敏感的刚需。