南京的房价与地铁，互为表里。不说别的，仅仅是房价这一条，南京实际价格是2-4-9的价格梯队，持平苏州、杭州。

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除了调研，我也去过南京很多次了。对于南京，还是比较熟悉的。有一点非常深刻，南京的发展逻辑，其实就是南京的地铁逻辑。南京的深刻逻辑，以及南京的城市发展逻辑，全部反映在南京的地铁逻辑上。地铁，就是南京的生命线。这一点毫不夸张。大家可以看一下南京3次大的发展逻辑，跟南京地铁的捆绑非常深厚，南京的方向、未来已经表达得非常清楚。如图所示：

总共有3张图。第一张图，是南京在2009年前后规划的地铁图，那个时候，江北、仙林、百家湖、九龙湖、板桥、方山，要么在规划中，要么刚刚开建。很明显，10年前南京的野心是在主城半径外20公里。第二张图，是南京最近规划的南京地铁图，当江北、仙林、两湖、板桥发展基本成熟之后，就开始继续向外发展，延伸到江宁滨江、禄口、龙潭、六合，等等。很明显，现在南京的野心是在主城半径外35公里，向外延伸了15公里。第三张图，肯定是南京的长期规划，这次不再局限于南京自身，而是把势力范围放大到了周边的地市，组成南京都市圈，半径从50-170公里不等。

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在新区发展上，南京绝对是个特例。很多人说新区有风险，这是政治正确的屁话。对于所有的城市而言，新区的发展是必经之路，有成功的，也一定有失败的，远到上海的浦东新区，广州的珠江新城，苏州的工业园区，武汉的光谷，郑州的郑东新区，这些都是城市发展的样板，是绝对成功的。对于南京而言，反而非常均衡。这一点，从南京的房价上可以彻底体现出来。非常扁平化。15公里外的百家湖、九龙湖，很多小区的房价都突破4万，奔到5万靠上，但是在老城的很多片区，房价还不足4万。15公里外的仙林、仙林湖，都有地铁了，但是在下关等很多地方竟然还没有通地铁，这一点是非常有意思的。15公里外的仙林湖，竟然都有万达广场了，环境+学校+配套都非常成熟了，也非常成熟，但是在主城很多片区竟然还是破破烂烂。很多都在说，南京的发展是：散点化。没有绝对的主城，只有相对的新区。这也是整个南京的发展逻辑。

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南京的城市规划理念很有意思：优先郊区。很多人都会说很多城市都是这样搞，但是南京不愧端水大师？其他城市更多是夹带私心的发展，但是南京是真正把这个理念贯彻到骨子里的。怪不得很多主城人都在抱怨：

便宜全被外地人占了。

大家可以看一张图：

于是，卫星城成为南京一切发展的依托，不再是为了新区而新区，而是把整个新区当作城市发展的国策，这是很多城市根本比不了的。1、你看地铁：跟其他城市相比，南京的地铁有几个非常显著的特点：没有环线，郊区优先。2、你看郊区：之前很多人吐槽的仙林、仙林湖，很多人看不上的百家湖、九龙湖，现在发展的非常成熟啊，配套教育地铁都非常方便。不比主城区差多少，甚至更好。3、你看房价：鼓楼滨江这么好的位置，跟后来发展的仙林、百家湖、九龙湖，三个地方的均价竟然差不多，这就是南京房价相对扁平化的原因。

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南京为什么这么干？为什么以新区优先为主？这是南京的地形地貌图：果真是虎踞龙盘啊！真是佩服古代人的水平，没有无人机，不能登高望远，仅凭肉眼就能判断一个城市的地形地貌，能把南京作为金陵王气，不容易啊。

很容易就能看出来，南京谈不上丘陵地带，但是小山众多，同时被众多湖泊、江河切割，没有那么完整，也就没有绝对的物理核心。这是自然条件。更值得一说的是下面几个原因：1、优先郊区成本低。优先发展郊区的好处，想必很多人都知道。市区拆迁多难啊，郑州有个一指没，成都有个李春城，武汉有个满城挖，深圳、广州、厦门的主城核心区，还有大量的老破小根本拆不动，就是因为拆迁成本太高了。郊区开荒成本太低了，而且是全新的规划，更高等级的规划，施展起来更加方便。我看网上还有说，南京很多地方是军区用地，北京东路到中山东路的一大片，不能动。2、吃喝玩乐+就业，非常方便。九龙湖、仙林的金鹰天地、江北，几乎南京所有的片区，大量的住宅开发积攒了大量的人气，同队引进了大量的商业综合体，满足最基本的生活需求。你看，这帮郊区的人，除了没有新街口的顶级商圈，其他的要什么有什么，去什么市区啊。这还不是最关键的。最关键的是，网上有个说法，政府鼓励很多企业搬迁到郊区，比如徐庄苏宁总部、雨花软件园、奥体新城这些地方，提供了大量的就业，仙林有大学城、产业园、高科产业，两湖有大学城、产业园，软件谷更是有华为、VIVO、三星等优质产业，完全就是家门口就业啊。多爽啊！

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南京，还是很小。这种小，就是体量上的小，人口才800多万，要知道杭州、成都、武汉、苏州这种跟南京同级别的城市，人口全部在1000万以上。而且。浙江只有一个杭州，湖北只有一个武汉，成都更是成都省四川市，但是，南京眼皮子底下却不只一个苏州。大写的尴尬。南京的未来，一是人口，二是城市群，三是产业。一是大力吸收外来人口，年初发布了最新的人才政策，会是一个非常好的契机。二是城市群，这一点南京发展很快，马鞍山、滁州、镇江、扬州以及其下属的若干县市，通过地铁联通起来，做大做强。三是产业，这一点南京还是弱一点，没有杭州那样巨无霸的阿里，雨润、苏宁这几年不如预期，没有领头羊的企业，很难吸引年轻人进入南京。