转自大碗pro

过去的杭州，

如果非要用两个字形容，那一定是：秩序。

今天的杭州，

已经进入了混乱纪元。

杭州的价格体系，正在崩塌。

一切都得从近期几场的土拍说起。

自杭州放开限价以来，杭州人都对全新的土拍市场抱有强烈的期待——

限价放开了，那土地价格得涨啊。

而且，

得以旱地拔葱式的姿态跳涨！

这事儿，很快就有结果了。

2024年11月20日，杭州奥体一宗宅地，以楼面价48186元/㎡，溢价率33.85%的成交。

后来，萧山北干东单元地块成交，溢价率高达76.5%。

这还算不上劲爆！

最近这些天，我搜集到了杭州第一批不限价产品的放风价。

咱们将限价前后的价格做个对比：

奥体：从46000元/㎡，跳涨至80000元/㎡，甚至是120000元/㎡；

城东新城：从46500元/㎡，跳涨至60000元/㎡，甚至是80000元/㎡；

丰收湖：从30000元/㎡，跳涨至41648元/㎡。

说到这里，你以为我想说的是：杭州房价又涨了？

大错特错！

我真正想说的是：

杭州的价格体系，崩塌了！

过去的杭州，我们用以“秩序”二字形容。

其精髓就在于杭州精确的限价体系。

那时候的杭州，限价精确到了每一条市政道路。

比如，

德胜快速路以南的城东新城限价46500元/㎡，以北的笕桥限价则为40800元/㎡。

那时候，杭州各个板块形成了一个等级森明的金字塔价格体系：

第一阶梯：南星桥、江河汇。

第二阶梯：奥体、钱江世纪城、申花

……

而今，一切都变了。

如果说，限价时代杭州最大的操盘手是官方的话，那么此时此刻，杭州最大的操盘手就是各大开发商。

定价权从官方到开发商，杭州新房市场的价格体系再也不以限价为准，而是取决于——

开发商想赚多少钱。

此情况下，神奇的事情发生了。

以滨江兴耀南项目为例，

其高层放风售价是80000元/㎡，售价与楼面价之差（忽略建设、营销等成本的利润空间）超出了3万/㎡，价差占售价比重（粗略的利润率）为40%。

其中，叠墅产品售价更是高达120000元/㎡，利差占比高达60%。

相比此前奥体26%的利润率，新项目的利润大幅提高。

显然，

价格上，滨江兴耀南项目已经超过了第一阶梯南星桥、江河汇的新房限价，甚至超过了板块内部分二手房售价

这还不是特例！

城东新城安琪儿项目比绿城东新项目贵了5000元/㎡，而在限价时代，东新板块可要比城东新城板块贵500元/㎡。

丰收湖湖栖云庐售价41648元/㎡，丰收湖从刚需板块升级成了改善板块。

放在过去，

谁也不会相信，奥体房价能超过江河汇；

谁在不会相信，丰收湖居然能定位成改善。

而随着开发商拿到市场的定价权，杭州板块的价格体系彻底崩塌。

于是，

各个板块，谁也不服谁。

板块的价值再也不取决于限价，而是开发商的胆子有多大，操盘能力有多高！

杭州的产品体系，正在崩塌。

限价体系的时代，杭州产品是怎么样的？

标准化的高层产品！

原因有二。

一、这些年来，杭州主力供应的容积率均在2.5左右。

2.5的容积率，常规来说，只适合建造高层类产品。

二、这些年来，杭州限价限的都是全盘均价。

注意，这里大碗要给大家科普一个小公式。

一个项目总货值=可售面积*全盘均价。

已知容积率的情况下，可售面积是固定值，同时，杭州的每个楼盘的全盘均价也是固定值，那么杭州每个项目的总货值也是个固定值。

以及，

杭州每个项目的精装修标准，也在土拍阶段被明文限定，亦是个固定值。

也就是说，

开发商在每个项目上的毛利润是固定的。

如此一来，

提高利润的各个渠道全部被堵死，开发商自然断了做产品利润的心思。

由此，限价时代的杭州，

是个比“快”的时代。

为了获得更多的利润，开发商进入高周期模式。

于是，开发商上午拍地，施工队下午就要进场；

为了获得更多的利率，开发商做套娃产品。

于是，出现了标准化的高层产品。清一色的灰色系外立面、雷同的户型、风格统一的装修标准，甚至是让人难以分清的项目名……

而今，一切又不一样了。

你看，

那丰收湖的湖栖云庐，竟然是叠墅类产品。

这就是第一个变化！

郊区供应低密地块。

2024年杭州十区一共出让了23宗容积率在1.8及以下的低密地，占比达到了32%。

其中，大部分地块在临平乔司、丰收湖，钱塘区下沙、大江东。

这是土拍供应端的调整——

郊区普通宅地卖不动，那就卖低密产品。

你看，

奥体、城东新城，也出现了叠墅产品。

这是第二个变化！

高低配成为了市场主流。

随着限价放开，开发商追逐利润的渠道被打通，那么骚操作就要开始了。

不用怀疑，没有开发商不愿意做高低配！

所谓高低配，就是同个项目内既有高层产品，也有低密类的叠墅产品。

做高低配的原因很简单。

首先，叠墅产品足够稀缺。

尤其是核心地段，基本全是高层产品，突然来了几套叠墅产品自然是被要哄抢。

你看奥体兴耀南项目中，孤零零的两幢叠墅，方圆五里全是高层，你就说稀缺不稀缺？

其次，叠墅产品足够贵。

叠墅产品更改善，更稀缺，那么装修自然可以装得更奢华一下，户型可以做得更阔绰一些，车位可以多配几个，那么价格就要比高层卖得贵地多。

如此一来，整个项目的利润就更多了。

可以预见：

今后的杭州，会出现大量的叠墅产品。核心区、郊区都会出现它们的身影。

杭州的价值评判体系，正在崩塌！

随着价格体系与产品体系的崩塌，杭州的价值判断体系自然也随之崩塌。

过去，杭州买房价值评判的核心在于限价。

更准确地说，是二手房价与新房限价的倒挂差。

哪里的倒挂差大，哪里就更有价值。

因此，杭州板块的价值排序，是标准而明确的，是具备市场每一个购房者共识的。

比如，

钱江世纪城和城东新城。

前者限价46000元/㎡，后者限价46500元/㎡。

你不会以外这两个板块的价值不分伯仲吧？

错！

杭州买房人眼中，

如果你买的46500元/㎡的城东新城，那么你大概会得到一个“还不错”的评价。

但，

如果你摇到的是46000元/㎡的钱江世纪城，那么你能听到的大概是“挖槽！天选之子！”之类的声音。

钱江世纪城，能把城东新城甩出一条街。

其中奥妙就在倒挂差。

城东新城目前品质较好的次新，单价大约在5-6万/㎡；

钱江世纪城的次新，单价在7万/㎡上下。

钱江世纪城的新房，比城东新城的更能赚钱。

这就是限价时代的杭州。

一场有标准答案的开卷考试。

大家都明白，在倒挂差之下，区位、户型、得房率等等一切其它的要素都变得不那么重要了。

巨大的倒挂差之下，容错率无限提高。

那时候，杭州市场有一句名言：

只要有倒挂，盖个猪圈也有人抢。

而今，一切又不一样了。

你看，

奥体兴耀南项目，高层要卖80000元/㎡，叠墅产品要卖高达120000元/㎡。

从奥体价格天花板来看，奥体确实有12万/㎡的购买力。

不过，这是奥体最核心的标杆产品属壹号院的实力，其实普遍成交单价10-12万/㎡。

壹号院区位明显优于此项目。

离该项目最近的次新是嘉品，成交单价7-8万/㎡。

壹号院与兴耀南项目城市界面对比

你看，

丰收湖的叠墅项目湖栖云庐，单价要卖40000元/㎡出头。

二手房平台中，能看到丰收湖高层挂牌价格基本在300万左右。

说白了，这就是个刚需板块。

看一眼城市界面，项目所在小环境长这样。

丰收湖，从来就没有卖过这么贵的房子。

面对这些新产品时，过去的那一套“倒挂论”毫无作用可言。

杭州买房人，正在面临巨大的挑战。

该怎么去形容现在杭州买房人的处境？

大概是温室里的花朵，即将要面临疾风骤雨的大自然。

因为，

过去在杭州买房的逻辑是单一。

奥体限价46000元/㎡，周边二手房卖70000元/㎡。

有2万多倒挂！

买！

未科限价才36100元/㎡，周边二手房都五六万了！

买！

滨江区新房限价才不到50000元/㎡？

买！

如今，

新房售价已经追平甚至超过二手房价。

这时候，该考虑的因素可就多了去了。

品牌、户型、区位、小环境、小区园林会所等等各个方面，应该纳入到评估标准中。

于是，一元一次方程式变成了高阶方程式。

咱们还是举那两个例子。

奥体兴耀南项目的叠墅要买12万/㎡，放眼望去杭州还能够买哪里？

从距离出发，隔壁的壹号院能坐拥杭州顶级城市视野。

这就是兴耀南叠墅项目不能比至优势。

从产品类型出发，滨江区政府板块的金茂府叠墅，也卖这个价。

滨江金茂府区位比兴耀南项目更好。

丰收湖叠墅湖栖云庐，总价起步690万，高一些需要1000万。

这个总价预算，别说是丰收湖，奥体、申花、钱江世纪城均可选择。

那么再把视野放大一些呢？

要知道，过去的杭州有倒挂差这个独步全国的优势。

如今，杭州做的可是全国卷！

奥体兴耀南的叠墅，总价大约要好几千万。

这个预算，在一线城市也犹有余力。

看丰收湖湖栖云庐，那就更清晰了。

1000万的预算，选杭州刚需板块，还是选深圳？

注意，

说了这么多，咱们讨论的可不是12万的奥体兴耀南叠墅不值得买，或者丰收湖的叠墅没有前景。

用客观的态度来评价，

12万的奥体叠墅，以及丰收湖的叠墅，不确定性更高了。

随着杭州混乱纪元的到来，买房的坑注定越来越多！

这些坑，其它城市的买房人大概早已踩过。

他们经过了血与泪的教训，得到了排除不确定性的方法论。

而在这点上，杭州买房人才刚开始起步。

在此，大碗要说句杭州买房人不爱听的：

如果你仍沉浸在杭州限价时期的荣光中，那真的要遭老罪了。

目前的杭州市场，已经逐步进入开盲盒模式。

买奥体的新房不一定有收益，买在刚需板块也不一定会踩坑。

此时此刻的杭州，更考验买房人的选筹能力。