这两天大家肯定都被什么深圳看房团来广州买房的图片给惊讶到了吧，还有万博华润开盘摇号的场面。

除了这些，还有一堆的看房团可能在路上，那些看房团会去哪里呢，肯定会去亚运城、知识城，还有可能会去南沙，南沙虽然是限购区，但其实买房很简单，只不过不允许多套而已。

看到这里是不是就很着急了，感觉广州的房子要被外地人抢走了。

先冷静一下，上面这些信一半就好了，人家卖的不是城光，而是黄埔新城，华润卖了四栋楼，未来还有8栋楼，还有二期。

为什么番禺黄埔会放开？其实就是放开了可能也不会怎么涨，因为地大物博，未来还有更多房子可以卖，不怕你买不到。

这次同时放开番禺和黄埔其实也是别有用意，这两个区的价格非常相似，大盘也特别多，如果只放开一个地方，可能不够吸纳这些购买力，但如果两个地方同时放开，那盘子就大了，即便一下子有大量购买力冲进来，也被稀释掉了，价格一下子也难上去。

如果番禺贵了，可以去黄埔，黄埔有产业这个卖点，还离天河也不远。

确实，购买力进来了，可以更好的去化，旧改也能更快推动。

目前来说，大家可能并没有感受到市场有多高涨，大概率是因为手上的房子不好卖，而且挂盘量在增加。

除了刚需和外地客会对番禺黄埔有兴趣之外，置换客以及高总价买家还是会回流核心区。

此外，是不是有人在等深圳放开呢，那些外地投资客在深圳和广州之间纠结，因为传闻深圳月底要放开了。

在2021年之后被限购伤过的一波黄埔南沙买家，以及在番禺错失红利的卖家，肯定还会卖房走得更坚决。

比如万科欧泊的业主们，以及可能明后年就能卖房的黄埔一手房业主们。

并非说番禺黄埔没有价值，万博老黄埔科学城还是有价值的，要是一点价值都没有，放开也吸不到客，肯定是要放一些有价值的地方才能吸引到人呀。

只不过，横盘博弈的时间越久其实对外围是好事，刚需可以用不贵的价格上车，始终都有得选，何尝不是好事。

总之，不管你选择的是广州非限购区，还是等深圳非限购区，其实价值差别不大，差别在于你有没有选到次核心的地段上。

面对外地客的饥不择食，那我们广州本土买家要做的是什么呢？

1、如果你的房子在番禺黄埔南沙，想要置换的就要更坚决，放盘就要一次性降到位，即使房价还没有涨，你也要卖了尽快回到核心区，如果是本地工作就业的，就没必要换了，也不需要关心涨跌。

2、如果你的房子是不带学位的老破小，且不在天河越秀，该卖还是要卖，分化还是会继续的，外围大量的新盘对没有溢价的老破小是有冲击的。

3、如果你的房子是非核心地段的超豪宅老房子，也是建议置换了，这种虽然不能叫老破大，但属于它的时代也过了，例如汇景新城的大平层，骏景花园的顶复等。

4、核心区的一房一厅，单体楼，户型有缺陷的，比如没阳台，有暗卫的小户型，记住这几个关键词，也是要置换的，留着只能出租，但是机会成本巨大。

我们要做的这些，一是尽快避开放开初期外地客的狂热，二是在置换客大量进场前上车，你要做的是先把名额留在核心区，将来外面大把房子，现在增值税五改二了，进入二手市场也很快了，随时可以挑可以拣了。

所有总价超过600万的，如果能选到限购区肯定是优先限购区了，并不是户型问题，也不是使用率的问题，而是流通性的问题，当然，自住的除外，自住大过天。

以上

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