广州买房怎么买?外地人避坑指南

房地产高手拿铁 2024-02-26 12:07:41

从去年底广州陆续放松限购限贷开始,就接到很多外地的买家来咨询广州购房的情况。

一种是外地父母出资给小孩在广州买房的,这种情况长期存在,只不过购买力开始提升了。

另一种是北方过来养老的用户,喜欢广州的南粤文化,以前都喜欢去海南过冬,现在广州放开了,来广州过冬或生活都挺好的。

还有一种是从二三线城市过来就业找机会的,他们本来就有一定的条件和基础,也是原来打算回归老家或二线,再回流一线的人员。

今天我们主要讲一下广州买房的基本框架,老粉们应该都不用看了,主要给外地过来不熟悉广州楼市的买家看的,避免他们踩坑。

广州2023年GDP30355.73亿元,同比增长4.6%,经济总量仅次于上海、北京、深圳,位居全国第四,2022年末统计的广州人口是1873万,实际管理人口超过了2200万,以下是广州各区GDP。

接下来介绍广州每个区的基本情况,看看你能买得起的房子在哪里。

先说老大哥天河,珠江新城是国家三大CBD之一,也是广州房价最贵的地方,另外还有一个是位于海珠的琶洲CBD,以及位于天河东的国际金融城,这三大CBD构成了广州核心金三角,而这三大CBD都是政府重点打造的,又是一线临江,周边资源非常稀缺。

除了珠江新城、金融城之外,天河还有两个产业非常密集的区域,一个是科韵路,另一个是智慧城,主打的是科技互联网产业,像网易小鹏酷狗三七互娱等互联网公司都诞生在这里。

天河的房子值得买的都在400万起,也只能买到个两房,需要学位的可以关注天河北的华阳龙口西,需要自住配套加学位的就关注天河公园,在意楼龄户型加学位的就去智慧城牛奶厂大观路板块,刚需就关注金融城车陂东圃一带。

豪宅买家就关注珠江新城东区中区,以及金融城东边的一些沿江豪宅,论保值能力,还是天河比较强。

GDP排名第二的是黄埔,黄埔的上市公司在广州排名第一,纳税也是广州第一。

黄埔的主要产业集中在科学城和知识城,知识城离主城区太远,很难辐射到,一般也只有总价200-300万的买家才考虑。

科学城的城市面貌很新,也很吸引新广,遍地的写字楼,被称为小南山,买房主流区间在300-600万,当然很多老板们喜欢住别墅。

另外黄埔还有一个重点打造的地方是临港CBD,由于靠近天河,又是一线临江,也是难得的一块宝地,但是由于早期原因,有很多码头工厂仓库老破小城中村占得较多,拆迁旧改需要时间。

黄埔还有两个特点是,一是人口较少,才130万人不到,其次,这几年旧改大盘较多,供应量较大,能选择的地方很少,尽量别踩坑。

再来说一下两个老城区:越秀和荔湾,是广州广府文化的所在地。

优质的教育、医疗、文化、旅游等产业都在老城区,这两个区面积不大,加起来也不到广州的十分之一,但是人口密度很大,由于没有新增供应,房价也是挺贵的,特别是越秀区,好一点的总价都要千万起了。

省市属机关事业单位,以及广州本地国企所在地,居住和就业人口是挺多的,有非常多的大型商圈,东风路、中山路、环市路是越秀区重要的三条产业带,写字楼多集中在这一片,但这也是上一个年代的辉煌了,现在很多有实力的企业会选择往东去发展。

越秀值得买的房子不会特别多,选择非常少,跟其他城市的老城区类似,越秀区的房子大多比较旧,自住肯定没有那么好,但是对于看中教育的买家还是会把越秀作为首选。

而荔湾基本就只有本地购买力了,外来人口很难会选这里,这几年比较火的白鹅潭、广钢新城、花地湾、广船等板块在老荔湾的对面:芳村,这里有规划太古里、万象城等高端商业,但也是在开发过程中,未来会兑现成什么样子,现在还不好说,但是房子已经盖了一大堆。

荔湾的江景房是非常贵的,单价十万左右,总价千万起,也只有本地做传统生意的老板们能买得起,比如像芳村的茶叶市场、黄沙的水产市场,十三行批发市场,珠宝玉器批发等都在荔湾。

由于广州一路向东发展,荔湾区虽然也在进步,但是进展太慢,招商引资乏力,全部需要靠卖地来维持,供应量居高不下,投资的话还是需要谨慎一些。

再来说一下海珠,海珠是一个江心岛,江心岛的土地资源是限定的,以广州大道为界,往西就是海珠西,老城区也主要集中在这里。

豪宅全部集中在沿江一带,老派豪宅滨江东,新派豪宅海珠西,不同的年代,不同的产品。

但最值得期待和关注的是海珠东的琶洲CBD附近,这里全是写字楼,大部分互联网公司的总部都在这里,像阿里、腾迅、唯品会等。

小区较少,豪宅为主,价格也贵,去年曾刷新了广州最贵地价7.5万一平。刚需改善豪宅买家都可以关注一下海珠,未来会有不小的惊喜。

白云区是广州人口最多的区,总人口超过了300万,白云区的面积很大,南边靠着天河,东边靠近黄埔,西边挨着佛山。

房价最贵的地方是在白云新城CBD,白云老板们有信仰的地方,大型的市政工程也在这里,比如广州体育馆,国际会议中心,规划展览馆等重大设施。

白云这几年打造了设计之都、白云湖,接下来还会重点打造白云站周边,以及罗冲围,由于西边这几年有几条地铁在建,白云站也花了几百亿,周边城中村开发之后,才能看到更好的前景,所以拆迁也需要时间,预期会不会成为现实,至少现在十年内还看不到。

另外白云还有两个刚需非常集中扎堆,也是成交量非常大的两个板块,一个是在嘉禾望岗附近的岭南新世界,另一个是在罗冲围的富力桃园。

接着说一下番禺,番禺打造了十余年的万埔CBD基本成型了,接着还有南站商务区、国际创新城需要开发。

番禺主要是以生态大盘为主,一二手成交都非常活跃,人口也仅次于白云区,而且番禺是在广州向南发展的趋势上。

番禺最值钱的是它的别墅,华南板块有非常多的别墅,现在城市建设差不多了,但把别墅给包进来了,所以别墅占的位置好,稀缺性很强,其次是番禺的江景房,卖得跟海珠西的差不多价了,有钱人随意。

刚需还是建议关注一下万博或番禺广场板块,18/22号线这种快线都经过番禺,番禺的出行通达性是比黄埔白云都要好,房子选择也多,但要谨惕一下大盘,像亚云城、祈福新村、丽江花园等这些大盘。

再就是南沙了,南沙是国家级新区、自贸区,南沙的地理位置处在珠江入海口,又是珠三角的心脏位置,是广州连接中山珠海东莞深圳的重要关口,所以,广州一直在南沙加大投入,现在去看南沙,也是非常漂亮的,人也越来越多了。

南沙目前在打造灵山岛和横沥岛,以及万顷沙,这些板块规划是很高大上,但是发展时间太长了,离主城区太远,现在也没有什么人气,自住的话还是非常不方便的。

2021年也被炒了一波,现在已经回撤了不少,有些比五年前还要低,如果是外地人来投资的话还是不太建议的,需要长持,要有耐心。

如果你要养老,可以买一套,也不贵,才两百万,待春暖花开的时候 ,望着大海,晒着太阳,那就是另一番心境了。

最后说一下投资不建议,自住请随意的三个区。

花都是广州的北大门,坐飞机就要去花都,花都的汽车产业也是挺强的,主要需求还是本土需求,房价不贵,没有过多炒作,也没啥泡沫。

增城过去几年一直在挤泡沫,由于黄埔放开了,增城就没有吸引力了,增城和番禺很像,大盘太多,除了新塘人口密度较大之外,其他地方是房多人少,买进容易卖出难。

这几年新塘作为广州东的交通枢纽地位一直在提升,一般刚需们会选择13号线的新塘或21号线的凤岗,能够直达天河就是很大的吸引力了,坐个1个多小时的地铁,挺不容易的,但要是加点预算选择黄埔会更好。

从化就是只适合自住了,外地人千万不要碰。

最后,如果你还想要知道广州具体怎么买,私信我,免费领取一份详细的干货。

拿铁房产观,专注广州楼市咨询与全流程买房服务,关注我,让你买房路上少走弯路少踩城市。

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评论列表
  • 2024-02-26 14:00

    萝岗区早已并入黄埔区了,这个图片是哪年的啊,都过期了

  • 2024-02-26 21:45

    大利好来了。房贩子已经是热锅上的蚂蚱蚂蚁,大家要顺天而行,让房贩子得到应有的惩罚。顺天而行,既是为社会造福也是为自己造福.