面对加州长期以来房源紧缺、房价高昂的问题，加州政府近年来采取了一系列措施，试图通过新法律支持屋主加建附属住宅单元（Accessory Dwelling Unit, ADU）以缓解住房压力。

根据2022年1月生效的SB9法案，单户住宅房主可以将其地块分割成两块，并在同一地块上建设至多两个ADU。然而，ADU作为主住宅的附属单元，在过去通常无法在房产交易中与主住宅分开出售。

然而，这一情况将在2024年1月1日发生变化。加州的新法律AB1033允许各城市选择加入，并授权房主将其ADU单独出售。圣何塞市（San Jose）成为首个加入并实施AB1033的城市。圣何塞市长马汉（Matt Mahan）在7月19日的新闻发布会上宣布，这一政策为提供可负担住房开辟了新的途径。

马汉在记者会上表示：「对于圣何塞和整个加州的许多居民来说，拥有住房已经变得遥不可及。」他强调需要将创新精神融入住房政策，以维持美国梦的活力，而这项新法令正是朝这个方向迈出的一步。马汉希望看到更多加州城市效仿这一做法。

孙斯陶注意到，ADU在加州越来越受欢迎。许多人已经看到邻居改建车库或为家族成员建造额外的客房。ADU，通常是指位于独户住宅同一块土地上的第二个房产。为了帮助房主了解如何利用这项新法令，圣何塞市将在未来几周内举办一系列研讨会。

在过去的五年里，圣何塞已经建造了近1400个新的ADU，还有数千个正在建设中，这一数字约占同期新建房屋总量的23%。现在，圣何塞的屋主可以单独出售他们的ADU，就像出售公寓一样。尽管AB1033已经在2024年生效，但各城市需要采取额外措施并选择加入这项法律。

圣何塞是圣塔克拉拉县（Santa Clara County）的县府所在地。根据圣塔克拉拉县评估师办公室的最新报告，圣何塞的房产价值上升了5%，虽然低于整个南湾地区的增幅，但仍接近圣塔克拉拉县的整体水平。圣塔克拉拉县的最新总评估价值达到历史最高水平，但南湾地区房产年增长率5.4%却是三年来的最低值。2021-2022财政年度，由于疫情导致的经济问题，圣塔克拉拉县的房产评估值仅上升了4.6%。目前，房产估值增长速度放缓，可能与工作场所复苏不均衡、科技行业裁员以及科技公司对办公空间需求减少有关。

评估师报告还指出，南湾各城市的房产价值变化显著。其中，估值上升最快的城市是山景城（Mountain View）7.7%、圣塔克拉拉（Santa Clara）7.3%和桑尼维尔（Sunnyvale）6.1%，这些地区都是住宅开发的热点。相反，增值最缓慢的城市是密尔比达（Milpitas）3.8%、洛斯盖图（Los Gatos）4.2%和库比蒂诺（Cupertino）4.4%。

圣塔克拉拉县评估师Larry Stone指出，由于远程工作导致的办公室空置率上升，以及住宅交易量下降，圣塔克拉拉县的房产市场波动和不可预测性引起了人们对未来房地产价值的担忧。报告还显示，圣塔克拉拉县商业房产和住宅房产的价值呈现鲜明对比。住宅房产价值在2023年下降，但在2024年反弹，现为美国最高；而商业房产则波动较大，部分新建商业房产已经停止建设。

未来，如果开发商在圣何塞市中心进行建设项目，商业和住宅房产价值可能会大幅上升。圣何塞市中心的高层住宅和Google交通枢纽社区项目均可能显著提升当地房产价值。Google正在评估在圣何塞市中心西部、靠近迪里登（Diridon）火车站和SAP中心的交通枢纽社区的建设时程表。Google计划在“Downtown West”交通枢纽社区进行住宅开发，其开发合作伙伴最近与圣何塞市政官员就该项目进行了讨论，这一开发项目可能推动附近地区的房产价值上升。

尽管AB1033法案为一些屋主提供了单独出售ADU的机会，增加了收入，但也引发了对市场和居住环境的担忧。社区规划和房产所在区域的规划非常重要。在法律允许的情况下，合法、安全的加建ADU可以增加房产的整体价值，因为它们都归属于同一屋主。新的法律允许将ADU单独出售，就像将一块地分割成两块，可能会带来一些问题。例如，如何处理单独出售ADU的交易？地块的产权如何分配？如何划分地界？这些都可能引起混乱，甚至在共享空间维护等问题上，可能引发邻里之间的纠纷。

孙斯陶认为，尽管存在这些潜在的问题，圣何塞市选择实施AB1033对于增加该地区的住房供应量具有积极意义。对于加州的广大房主来说，ADU不仅能提高房产的潜在价值，还可以带来额外的租金收入。