以下文章来源于卓见财经 ，作者卓见财经
撰 稿：南岂珵
编 辑：何 许
西安市高新区丈八街道，相距不远的五六家房地产中介门店里，以往忙着带客户看房的中介们，此刻正无所事事地玩着手机，等待顾客上门。有些门店甚至已经上锁，贴上了“出租转让”的字样。
业务不景气，却另类“出圈”。
前不久，一则《西安两家房产中介员工路边互殴，目击者：疑因带客户看房发生纠纷》的视频，在网络平台上引发网友感慨，“看来中介日子不好过啊！”
日子的确不好过，一些中介纷纷转行。
张鹏仍在观望，近三个月没能成交一单，他不知道还能坚持多久？
陕西本土机构天正顾问的数据显示，7月份以来，西安二手房销量加速下降，10月成交套数仅2880套，为今年最低值；国家统计局11月15日公布的数据显示，西安10月二手住宅价格环比下跌0.2%，结束了此前10个月连涨态势。
国家统计局数据公布当日，词条“10月西安二手房价格降了”，登上微博热搜……
1张鹏干了三四年房产中介，在这个流动性比较高的行业，他已经称得上前辈。
以前一天光是带客户看房就已经忙得团团转，尤其是18点以后的下班时间，往往是客户要求看房的高峰期。
但是现在，风向变了，张鹏总会在下班时段准时出现在地铁口。“7月份以后市场成交体量比较小”，据他透露，“（以前）高峰时期一个月能成交三四套，现在能开单就不错了，只能去地铁口碰碰运气。”
张鹏的情况并非个例，他所在的西安市高新区丈八街道，沿街五六家中介门店，同行们几乎都无所事事，要么浏览电脑等待客户咨询，要么玩手机等待客户上门。
“门前冷落鞍马稀。”张鹏自嘲。
数据来源：国家统计局
成交量下降，部分房产中介也开始出走。
张鹏所在门店100余米处，一家某品牌连锁地产门店的玻璃门上，张贴一纸转租公告，大门上锁，早已人去房空。
五个月前，张鹏促成一单生意不算艰难。其所在片区紧靠高新区核心商圈，又紧邻西安高新第五小学、西安高新第四小学等学校及多所幼儿园，“还是很有吸引力的”。
让市场陷入冰点的是，2021年7月，西安紧随深、蓉建立了二手住房成交参考价格发布机制，目前已发布两份清单，覆盖全市205个住宅小区。
参考价是一方面，这份通知中还提到，“房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。”
调控加码，市场情绪转变，西安二手房价持续上涨的局面被终结。
11月15日，国家统计局发布70个大中城市10月商品住宅销售价格指数，西安10月二手住宅价格环比下跌0.2%，结束了此前10个月连涨态势。
事实上，从2021年7月起，西安二手房市场就呈现降温趋势。
《中国新闻周刊》此前报道，新政落地两周后，西安16个城区中，首批重点调控的雁塔、高新、浐灞、曲江二手房市场均价下跌幅度均超2.17%，高新区跌幅居首，下跌3.67%。
此外，中指研究院数据显示，西安2021年1月至6月（政策出台前）二手房住宅价格月均环比增长1.28%，其中5、6月涨幅均居百城前5位，7月政策出台后，当月价格环比收窄，一直持续至10月。
2陈明一直密切关注市场变动，他买房的态度也逐渐转为观望。“上半年房价一直上涨，看到二手房价有所下降，想着自己也能‘捡漏’买一套。”
位于高新区锦业路与丈八五路交汇处的高科尚都小区，房子户型、面积，以及教育、商业等配套，颇符合陈明的购房需求，就是卡在了价格上，“一套精装修三室房子，售价416万，房东愿意降到405万，但还是远高于心里预期的价格”。
这套158平方米的房子，按照西安市住建局10月发布的第二批二手房参考价清单中19351元/平方米的参考单价，总价也不到306万。
陈明表示，打着“低于参考价”名头的房源，大多只是吸引人看房的噱头，真正降价的也多是老破旧。
多名房产中介透露，目前下调价格的业主大多是因为急于换房或者急等用钱，愿意以低价促成交，更多人还是以原来的价格，不着急卖。
中指研究院数据统计，第二批103个楼盘的多个项目，政府划定的参考价多数是前期市场价七五折。卖家愿意按指导价大幅降价的仍是少数，诸葛找房网数据显示，11月29日西安有16733套新上二手房源，降价房源仅694套。
一位从业多年的资深中介表示，近期咨询市场行情的客户较多，除了刚需，即使有意购买的客户，也很少能接受高于指导价的房源。
而且，二手房放盘量的波动也对买方心理有影响。新政以来，西安二手房放盘量不断提升，至11月29日，持续上升100491套。
断断续续看房一个多月后，陈明和许多买房人一样，决定在“继续观察观察后续情况，看会不会再降些。”
他的想法反映了市场冷热对买家心态的影响。
3其实，政策对卖方的心理预期也造成了影响。
虽然不少房主并不愿意按照指导价定价，但不乏心态松动者。
有中介透露，上述高科尚都小区，一套132平米精装修的三室二厅，今年5月的报价为380万元，当时有人出价365万元购买，业主惜售没同意。目前报价已降低至340万元，业主仍能接受小范围降价。
第一批二手房参考价名单上的高新区中铁缤纷南郡小区，目前中介给到的消息是市场成交价为2.2万元/平米左右，比之价格高点下降20%左右，已经接近指导价1.8万元/平方米。
也有部分小区出现按参考价放盘的房源，引得众买家纷纷打电话咨询。
业内人士指出，政策出台对市场产生真正影响需要一定周期，西安二手房市场已进入了买卖相持阶段，后期市场博弈可能还会持续较长时间。
只不过，令外界倍感好奇的是，这场博弈会持续多长时间？以及二手房价连涨10个月后迎来首降，这个情况是否会持续？
不同此前调控聚焦于需求端，参考价制度结合信贷调控，是其威力所在——贷款额度与指导价联动，指导价打折，贷款额度也会相应降低，参考价和实际市场价差距越大，买家实际支付的首付比例越高。
譬如，2月指导价执行后，深圳房地产市场降温明显，成交量大跌。
与深圳类似，西安亦要求“涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据”。
业内人士指出，这相当于控制了二手房的贷款额度，部分借助房贷杠杆维持的高房价，未来的生存空间或将越来越小。
也有声音认为，二手房市场量缩，尚不能简单地归为市场热度下降。短期来看二手房市场量缩并不意味着市场的实质性降温，更有可能是卖方惜售导致的成交量下滑。
不过总的来讲，二手房参考价格机制的建立，从土地市场、新房市场到二手房市场，全链条的房地产市场调控机制，将对西安稳房价有立竿见影的效果。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房价降温符合预期，降温肯定是大方向。总体上来讲，房价降温能够看出来，市场的调整，政策的效应发挥都使价格能够下跌，或者说周期步入降温通道，也使得一些房价泡沫减少。
（应采访者要求，张鹏、陈明为化名）
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