如果你是刚需，预算是300-800万，肯定是绕不开这里的，甚至1000万以上的都有对应的小区。

为什么这两个地方总拿一起比较呢？

都是受到外溢的板块，房价也差不多，比较适合刚需。

但这两个板块也有很大的不同，一个是有老城区的气息，交通配套好，但是房子密小区旧，另一个是有发展有未来，但是配套差，城市界面一般，特别是交通让人诟病。

今天我们分别来聊一下这两个板块到底该怎么选，哪个更胜一筹？到底是选一手还是二手呢，今天都讲明白。

海珠西是东晓南高架往西的板块，板块的整体性比较强的，因为有几个条地铁串连在一起，刚需选择面非常广。

比如，300万的可以选东晓南江泰路，500万的可以选昌岗江南西，七八百万的可以选沙园。

海珠西目前有2/8/广佛线，未来还有10/11号线，商业主要集中在沙园，光大花园赢麻了。

天河东是在环城高速以东，甚至把老黄埔也包围进去了。

天河东的配套完全集中在了东圃和三溪，城中村较多，学位也没有海珠西的好。

交通上，天河东主要是5/13/7号线，未来十年预计也不会有什么地铁开通。

海珠西要往珠城琶洲方向比较依赖新港东路和新滘东路，而天河东往西边走也是依赖两条主干道：中山大道和黄埔大道，大家彼此彼此。

天河东这边主要依赖金融城和鱼珠的预期，而且天河东没有什么拿得出手的小区，二手小区楼龄也是比较旧的，值得买的二手小区没有海珠西的多。

从房价上来看，海珠西因为新盘供应较少，价格相对稳定，二手选择面较多，过去涨幅虽然不是特别明显，但是回调也不是特别明显。

天河东由于黄埔之前预期较高，某大V甚至说鱼珠才是未来，把兰亭和美林这些刚需盘吹上了风口浪尖，这两年潮水退去才发现泡沫过大，现在还在挤泡沫的过程中。

天河东主要供应在广园路以北，比如现在的珠花和润府，甚至是老黄埔的一众旧改，而广园路以南被城中村霸占，暂时不会有供应，也不会有大的改观。

天河东的二手由于楼龄小区品质等问题，也被新盘吊打了，现在天河东的新盘都是大盘，供应也比较多，而且还带了名校。

海珠西由于密度高，供应的都是小盘，而且海珠西的次新小区多，新盘太小众撼动不了二手的地位，二手由于配套好交通方便反而更受欢迎。

上面说的是现在，但买房买的是未来，如果我们要知道未来会怎么样，就得要知道现在该怎么选。

海珠西卖的是成熟的配套，卖的是现在，预期也就只有两条地铁开通。

而天河东卖的是未来，卖的是更大的预期，比如金融城和鱼珠的建成会直接辐射到天河东去。

海珠西相对天河东来说是一个更加成熟的二手市场，不管是一手还是二手，选筹都非常明朗。

我把具体逻辑讲一遍，选筹的时候可以作为参考。

如果总价是450万以内的话，大概率只有20年楼的二手，关注学位的话就选翠城或光大的两房，不需要学位的话就是保利花园、保利百合、保利海棠、星汇海珠湾这些热门二手两房或小三房了。

一手在这个范围不太好选，都是些比较鸡肋的，不太下得了手的。

超过550以上的话，就有一些比较次新的或者新盘可以选了，上一篇文章也说了，就不再重复了。

这里的逻辑是，超过这个总价一定要带学位，一定要有地铁，海珠西就这两个大的优势，没有了会打很大折扣。超过800万就是些江景豪宅了，不属于刚需要考虑的范围了。

天河东这边呢，分界线是非常清晰明了。

比如你要学位就必须去广园路以北或者去老黄埔，如果你要新盘也是这样选。

核心地段都只有二手可以选，而且只能选择刚需盘，目前广园路以南的二手里均不适合买豪宅和改善盘。

记住上面的几个逻辑。

之所以有这么多的纠结，就是两边在不同程度上对比，对于既要又要还要的刚改们来说，必须要舍弃一些东西。

比如你选天河东，就要舍弃暂时的交通和配套，等着将来发生蜕变，如果你选海珠西，你要接受老城区未来没有太大的增量。

未来的规划会不会对将来的房价有影响呢？

我觉得这个规划影响不大，心理的预期会更大一些，第一是要看供需，供需才是影响价格的关键，第二是看兑现的效率，天河东这边城中村旧改能不能动，鱼珠第二CBD是不是实打实的在推进，产业和人口是不是持续引入，这个是不确定的。

另外，天河东再往东就是老黄埔了，老黄埔未来还有很多的旧改，而海珠西往西就是庞大的芳村广钢了，年底11号开通，多坐一个站性价比就高很多了。

其实这个逻辑有点类似于，往南或往北之间的价差，断裂带越明显，价差就越大，断裂带不明显，价差就会缩小。

当下，我认为这个预算之间差别不是太大，各有千秋，天河东的压力会比海珠西更大一些。

你要结合自己的需求来选筹，在小区、学位、户型、楼龄、交通、商业这六个维度上进行综合考虑，哪个是你最在意的，才是值得你去选的。

如果你还不明白，欢迎后台咨询。

以上

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