不管什么时候房地产都是热门话题，价格上涨的时候探讨家里的房子涨了多少钱，要不要再买一套投资。价格下跌的时候又在讨论刚需入手是不是好时机或者是价格还会不会下跌，甚至还有哭爹骂脸的说我家的房子都亏了多少钱了，怎么还卖不掉！

开年以来房地产的政策不断的利好，这时候只要不断的骂楼，是我流量就真正的来，当然我就没选择这样说，毕竟对于很多真正想要刚需购房的人群来说，何时下手买房是关键，或者是自己买到的房子，真的称心如意！

去年我在抖音上说了很多看刚需、看预算、看城市、看地段、等等各种，大家都没有耐心的去看，永远只有一个真心的道理，看这么多有什么用？你还不如说他价格还能再降500，这样反而更多的人看。

去年20%的首付都很低的了，对于很多想要购买二手房的人群来说，完全是可以做零首付的，高评、高贷，加上开发商的高杠杆完全没有问题，甚至在去年很多人利用这个低首付去套钱出来。

如果真的是差那么首付钱去买房的，去年能上车的都上车了，今年给出了中国内地市场史无前例的低首付15%，真的能推动购房者的购房欲望吗？答案是NO。

降低首付就是增加银行贷款，也就是进一步的加大杠杆，在当前经济环境不好，工作不稳定，房价还不涨的情况下，真的有多少人愿意翘起这么大的杠杆去买房，也不用多说，肯定就是没几个了，现如今买房的绝大部分都是真正刚需购房的人群或者是看到自己的房子不够住了，需要置换房产的。

再看看几个大城市的政策，上海五改三，北京也快乐，广州已经全面的放开了，效果可以参考，香港全面的放开一线带二线二线在带三线的逻辑，很难再复制得了了。

如果从需求的老三家去看待房地产市场根本起不了什么效果了，限购、首付、利率拿可以很肯定的说房子稳了才有时间去稳住市场。

为什么这样说？

首付、利率、限购、限贷、限售之所以没用，这些只不过是时代的产物，并不是引起大家不买房的最重要原因。

回想一下在七八年前房价上涨的时候，那些条件陷得死死的，他们想要买房的，还不是想尽各种办法，比如假离婚、挂靠社保、养房票，反正诠释了什么叫道高一尺，魔高一丈。

又或者说只要你想买，总会有破解的办法出现

对于当前的市场来说，要使房地产市场稳下来，更多的是有两大关键要素。

1、稳住开发商，近两年房地产开发商给不到购房者足够安稳的信心一方面，过高的负债率，另外一方面集体出现爆雷。

房地产界暴雷，最出名的是恒大，一方面导致众多购房者没办法收楼或者是延迟收楼，另外一方面牵引到整个产业链房地产是指100多个行业，房地产作为头部出现爆雷后，下面的产业会陷入到“黑暗”。

最简单的供应了这么多材料给到房地产这边钱只收了1/3或者是一半，剩下的钱找谁收去这，任何行业没有现金流，那就是等于赶尽杀绝！

2、稳住市场，现在不少人都出现了恐慌性的抛售，2021年下半年市场只不过是没有这么热，大家对于房价的走势更多倾向于一个字稳，2022年的时候，市场的价格出现了轻微波动，但在大家的眼中更多的都是技术性调整，2023年好像不对劲了，全国多个城市平均房价回落都达到了20%以上，2024年开年到现在，急销售房子的人群不在少数，价格更是一个比一个低。

作为一个想购房的人群来说，在这样的情况下愿意出手买房吗？肯定是少之又少的，比如1万块钱的房子，入手买房三个月之后变成了9000元，在三个月之后就变成了8000元，总体回落达到20%，这还是在1万元的情况下，如果2、3万，100平米的房子亏个大几十万，谁愿意啊！

稳住开发商和稳住业主们后，市场才会倾向于稳定，不然人心惶惶的，谁敢去买房！

稳定市场之后，当然就是让市场回暖 ，这样老百姓的信心就能回来。

先从新房进行慢慢的去库存，再到二手房的去库存，当市面上可选择的房源越来越少的时候才会实现供需逆转。

根据民生宏观数据观测，2019~2021期房房全部在2022~2024进行交付（烂尾除外），2024年测算的竣工面积约为20亿平方米竣工增速达到了惊人的39%。

根据前面的数据推算，基本上在2026年进行全面的交付，然后再转化到二手房交易，一年时间已经是最短的了，也正如高盛之前所推测的一样，起码到2027年下半年之后才会有相对回暖的迹象。

回暖的迹象而已，至于什么时候能建立信心，一年两年，三年5年，可能甚至需要更长的时间，毕竟国内的房地产已经完成一轮大的改革了。

如今自媒体盛行很多人都说现在不买房就后悔了，或者是明年是下手买房的好时机，对于真正想要购房的人群来说，或者是真的急需用房的人群来说，当下买房是最好的选择！

如果真的不是特别急需买房的，真的可以看看市场再作出决定，毕竟市场回暖不是一时半会就可以的，有足够的时间观望，有足够的时间下手买房。

今天就聊这么多了，下次再聊聊其他的！