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不可思议！

在郑州大多数楼盘还在卷价格，卷产品，二手房成交价格腰斩破新低的时候。

居然有一类房子，走出了独立行情，率先涨价了！

最近调研二手房市场，发现了一个很反常的现象：

数码公寓的小户型涨价了！

正弘数码公寓，一直都是金水区非常热门的学区房。

2023年，正弘数码公寓一共成交了223套，今年截止11月份也已经成交了189套，成交量一直都非常稳定。

但是自从今年以来，房东的挂牌价出现了一些微妙的变化。

23平左右的标间，去年11月份的时候房东挂牌总价普遍是在50万左右，谈谈价格，49万就能成交。

而现在挂牌总价最低的一套也得54万，上涨4万，涨幅8.2%。

也就是说，去年不到50万的标间，现在已经能稳定在50万以上了。

数码公寓，23平的标间，开始有越卖越贵的趋势了！

所以说，能硬气起来的房东还是有的。

正弘数码公寓凭什么卖得这么好？这么自信？

简单来说，主要原因就以下2个：

1、优质学区

数码公寓属于半开放式，全部都是一室、两室的小户型，大部分都是用来出租的，文化路二小+省实验的双学区属性远大于居住属性。

2、低总价、低门槛

文博板块能上省实验的小户型，除了数码公寓，就只有鑫苑世家、文博公寓这两个小区，但是总价都比数码公寓高。

鑫苑世家，最小户型46平，总价最低也得90万以上。

如果是为了省实验的学区，数码公寓面积小，总价最低，在整个文博板块是没有对手的。

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不止是正弘数码公寓，东区的小户型学区房也开始越卖越贵了。

东区的热门学区主要有两个，一个是CBD附近的郑东新区外国语，另一个就是高铁站板块的康平路小学+九十六中。

而东方港湾，作为东区高铁站板块的热门学区房之一，划片康平路小学和九十六中。

之前32平的价格在60万左右，但是现在挂牌价普遍要比之前高得多，总价都在68万以上。

但是要说涨价了吗？其实也算不上真正意义上的涨价。

东方港湾本身的挂牌量就少，再加上最近90天成交了25套，有10套都是32平和40平小户型，价格低的房源最近几个月都已经被清掉了。

再比如说旭日龙园。

同样是康平路小学和九十六中，旭日龙园单价低、门槛低，一直都是东区的入门级学区房。

45平的小户型一室，历史成交价一直在51-54万之间，最近一个月新上的房源，挂牌价格普遍都在58万以上。

挂牌价没怎么涨，但是现在业主比之前硬气多了，价格普遍不那么好谈，议价空间减少了。

另外，东区外国语的小户型学区房，价格也很稳定，没有继续往下跌的趋势。

能上东区外国语的小户型学区房，其实就只有三个：金成阳光世纪、未来国际、海逸名门。

位置非常好，都在CBD内环，周边都是商业办公楼，居住氛围差一些。

而且这几个小区的小户型单价高，总价高，门槛偏高，不是东区的二手房主流，二手房成交量一般。

那这几个小区的小户型价格为什么相对稳定？

一方面就是小区挂牌的房源少，没有业主砸价，另一方面是有学区加持。

这几年，二手房价格一直在腰斩。

但优质学区房的溢价一直都是存在的，有学区加持的小户型，往往流通性也更好。

就比如说金水老城一些没有顶级学区加持的老破小，房龄超过20年，有些单价甚至还不到1万，非常不好脱手。

接下来，郑州还有大量的保障房入市，这些保障房对市场上现有的小户型将是一次狠狠打击。

拥有优质学区加持，这些小户型才能维持住价格和流通性。

而那些没有学区加持的小户型，尤其是老破小，未来只有一条出路：持续降价。

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9月份之后，各种政策利好叠加，一二线城市核心区域的部分二手次新房，确实出现了价格回暖的迹象。

根据中指研究院的数据：

11月份，深圳、成都、乌鲁木齐、东营共4城二手房价格环比止跌转涨，打破百城连续7个月全跌局面。

9.29新政后，深圳二手房成交量迅速回升，市场需求加速释放带动业主预期修复，11月份深圳二手房价格环比上涨0.21%。

另外北京、上海和广州等一线城市的二手房房价跌幅相较之前也明显收窄，连续两个月都只是微跌。

把目光放到郑州，要说二手房涨价了吗？

只能说，一线城市的楼市热度还没有传导到郑州。

但是呢，最近的郑州二手房市场也确实发生了一些微妙变化。

从去年开始，郑州的二手房成交量一直都领先于新房。

与其说是二手房涨价了，不如说是之前价格低的房源被消化掉，而剩下的业主也不愿意降价。

这就导致市场上的低价二手房源一下子就开始缺货了。

尤其是数码公寓、东方港湾、旭日龙园这些成交量领跑的小户型学区房，有学区加持，流通性好，价格自然就能稳住。

而且小户型的总价低，本身泡沫小，可降价空间就少，该降价的基本都早就已经降到位了。

现在郑州成交比较火爆的，主要集中在低总价的房子。

郑州不缺刚需，缺的是愿意降价的业主。

刚需都盯着低价房源，以最低的价格为锚，业主稍微涨价，买家就放弃购买转为观望了。

不过一旦市场上再次出现低价房源，或者是位置好性价比高的房源，大家还是愿意上车的。

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之前出现的恐慌性降价太凶猛，现在的市场情绪明显好了很多，恐慌性大降价的情况减少，甚至议价空间也变小了。

正常房东挂牌价都很高，最后的成交价格关键还是看议价空间的大小。

议价空间议的是什么？

直白点说，就是业主对自己房子的信心以及房源本身的稀缺性。

当市场利好出现，业主的信心回暖，或者房子具备一定的稀缺性，没有可替代的产品，议价空间都会变小。

从结果来看，议价空间变小，也就意味着变相涨房价。

只不过，也不是所有二手房都能变相涨价。

接下来，二手房的分化将更加明显。

地段配套优质，品质次新、有学区加持的二手房价格依旧能保持坚挺，流通性也会更好。

而相对区域差或者价值稍差的二手房，大概率还是会跌的。

整体来看，最近两个月的郑州二手房市场，跌幅没有那么大了，但全面涨价恐怕还得再等等。

毕竟之前需求透支、信心缺失等因素还没有消除，市场要慢慢回暖，彻底走出寒冬尚且需要一段时日。