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如果有人问对于中国的家庭而言最重要的事情是什么，答案可能有很多，但房子一定在所有的可能性中占到一个非常大的比重。

不说房子本身的高价值，就我们平常看到的一所房屋很可能凝聚着住在里面的一家人大部分的财富，就说房子本身其实也是一个重要的生活载体。

我们形容一个城镇或人们生活的好时经常会用万家灯火这个词，毫无疑问这个万家灯火背后就代表着千家万户，这里面藏着不知道多少家庭关于现在和未来的故事。

正是因为如此一直以来关于房子的事都是大家讨论的焦点，不仅咱们中国人自己关心，连外资也是始终关注。

你看这几年楼市动荡，国内哪个专家说一说这里面的事必然会引起轩然大波，就连国际知名的投资机构高盛那也是一再的预测。

仅只2024年高盛就不止一次的放出了关于中国楼市的预测报告，4月的那次预测楼市要想见底要到至少2027年，这个结果可是几家欢喜几家愁了。

然而他们又发出了一个新的预测报告，内容跟之前的差别那可是有点大。

这次他们又说了什么呢？我们今天一起来看看。

与之前的悲观情绪不大一样，其实高盛这一次的报告中对于未来中国的楼市相对而言还是比较看好的，之前预测的2027年见底也变成了有望在2025年就完成。

这个看好主要是基于目前一系列的救市政策。

在高盛看来无论是各种购房的便利还是重要会议的频繁提及，以及各项新政策的出台，这都说明了关于楼市的问题已经空前的得到了关注，从这些事实中可以看到我们提振楼市的决心很大。

那么这一系列的动作是否真的起到了相应的作用呢？在高盛看来这个答案是肯定的。

在刚刚过去的11月，因为政策频繁而密集的刺激，中国的楼市已经发生的回暖的迹象。

关于这一点，有兴趣的朋友可以看下克尔瑞研究中心发布的相关数据。根据数据中的表现，跟以往一路下行不一样，在11月重点监测的30个城市新房的成交量有了一个上升的趋势。

其实这个回暖趋势并不是11月才出现的，10月份就已经有了这样的态势，但当时更多的人是在怀疑这样的上行会不会是因为政策刺激叠加金九银十的短暂效果，到底能不能够继续保持下去。

就今天来看，至少在11月这个上行是稳住了，11月的成交量不仅是优于10月的，甚至达到了2024年的年内新高。

跟新房一样，这些被观测城市的二手房的成交也呈现出了上升的趋势，20个代表城市二手房住宅成交套数环比增长了超过百分之十，同比更是超过了百分之二十。

这当然是高盛做出中国楼市可能会逐步见底回暖判断的重要依据。

但大家也不要一看到要回暖就激动，在高盛的预测中回暖这个动作还有一个漫长的前摇施法时间。

虽然高盛认为在2025年末，我们的楼市会企稳回暖，但并不是说市场上的买卖双方马上就能感受到，在此之前下跌的过程很可能还要持续，并且这个跌幅还不算小。

这主要是因为高盛认为我们目前还有一个非常大体量的闲置住房和未开发土地问题。

中国楼市的下行发生的可谓是突如其来，对前两年房地产市场有印象的人应该还记得，从2015年的再一次狂欢式上涨之后，楼市一直处在一个莺歌燕舞的上升态势中。

卖房的人生怕自己的土地储备不够，错过了财富红利期，于是拿地积极地王频出。

相应的买房人也怕今天不买明天更买不起，抢购热情十分高，这才导致很多地方出现了各种限购条例甚至摇号的全新购房方式，这无疑又反过来推高了房企的抢地热情。

所以在下行市场到来的时候，我们的楼市存在一个供应量严重过剩又去化不掉的问题。

高盛基于这个现状进行了一个统计，预计如果把闲置待出售的住房以及2024年底建成的加在一起，这个库存的货值能够达到非常惊人的93万亿。

但是我们预期的2025年GDP并不是特别的高，这个数字占了预期GDP的将近百分之七十。

这一年创造的GDP显然不能都用以买房，所以库存过剩的问题也大概率没有可能很快的解决掉。

这一点可以用2024年度的市场去化情况来进行佐证，从前期的真实情况加上合理的后续去化来预测，高盛认为整个2024年中国楼市的销售很可能达不到9万亿。

90多亿的存量对上9万亿的实际售出，显然这个缺口有点大了，这样产生的连锁反应是房企承压负债的问题没有办法被很快被消化。

所以高盛预测，在真正的回暖上升到来之前，楼市很可能还要经历一个20%-25%左右的跌幅，也不排除直接跌到巅峰时期的一半。

可以这么说吧，黎明快要到了，但现在并不是光明的时刻。

在高盛的预测中还有两项是比较重要的，第一个就是楼市整体回到上升通道的时间。

高盛认为按照目前的情况来看，财政对于楼市的输血还不会停止，但到底能够有多少预算进入这个领域，目前没有办法去进行准确的预测。

于是在这里他们做出了一个假设，如果有关部门继续投入8万亿财政进行救市的话，那么房价将在2025年末探底之后稳定，并且缓慢的进入到上升通道。

到了2027年大概市场就能够看出明显的变化，因为平均售价会有一个同比2%左右的涨幅。

但在我们重点关注的城市中一些二线城市可能会首先达到房价稳定的状态。

这是因为在财政救市的同时，判断还会有相关的政策入市。

这段时间各种楼市新政接连出台，各位购房人体会到最真切的利好就是房贷有所下降。

那么之后的政策很可能还会继续针对存量房贷，通俗的说就是无论是现有的贷款还是新购入的房贷都会继续呈现下降的趋势。

当房贷低到一定程度，对于很多二线城市而言，租房这件事情本身就不会有太高的性价比了，因为购房的平均月供很可能是低于平均房贷的，到那个时候生活在这些城市的人大概率会选择买房。

关于高盛对于国内一些情况的预测到底是不是可信，一直都是呈现出两极分化的态度。

选择相信的人觉得作为一个拥有丰富经验的境外投资机构，高盛是跳出局外来看基本盘，这可能会更加的客观。

而且横向对比世界各国的房价收入比例以及房贷的真实利率，国内的楼市确实是有进一步下降的基础。

高盛的预测又是把曾经美国、日本的各种前车之鉴当成了范本，这是一种基于结果的倒推。

而也有一部分人觉得从整体来看，高盛的预测基本就是以不准闻名。就说中国楼市，这不是高盛第一次预测，甚至并不是2024年的第一次预测。

今年的4月份高盛也曾经针对这个问题给出了预测报告，结果跟这一次就有很大的不同。

再说报告中给出的93万亿待售面积，这个数据的来源就比较成谜。

在目前各方给出的数据盘点中根本就没有这么高，不仅没有这么高，甚至还有一个很大的差距，某些信息渠道得出的全部待售面积，大概只有不到4亿平方米，显然这部分的货值没有办法到达93万亿。

即便有时候数据会得到一定粉饰，但也不是这么个玩法，所以高盛的预测中很有可能是把我们所有需要开发的土地都包了进去。

另外他们的参照物日本找的也不见得是合理的，日本经济和中国经济发展道路有很大的不同。

众所周知，日本是个没有自己独立经济体系的国家，很大程度上他们的发展依附于美国。

而当年的广场协定等也让世人都看到了，这个国家经济各方面的衰退，有时候更多的是美国的需求。

那么美国的经验是否适用呢？仔细想想也有一定的问题。

大家都知道我们的房地产发展经历了一条很特殊的道路，所有人在分析这个过程的时候都脱不开一个观点，那就是相对来说中国人的购房情节会更加浓重。

这也是北上广等很多一线城市，大家甚至把房子买到了距离工作地点非常远的地方，每天几个小时的通勤时间，也不愿意就近租房的原因，高盛基于国外的经验推测，显然没有考虑这个问题。

国内的一些经济学家就基于此给出了跟高盛不大相同的结果。

经济学家马光远就认为，目前国内的楼市已经达到了一个新的平衡点，难言有快速的修复上涨，但想要大规模的下跌也是不具备基础的。

而经济学家任泽平则认为，中国目前的城镇化率在66.2%，还要叠加部分人群的改善需求，无论从哪方面来说，未来都还具备一定的发展空间。

那些认为房地产受城镇化率以及人口下降所限的主流观点，显然是没有把改善性需求以及城市的整体更新考虑在内。

说未来市场需求下降，这可能是确定的事，但在此之前，地产作为国内非常重要的产业，中长期仍然是存在发展空间的。

那么大家觉得，哪个说法才是符合未来的大概率事件呢？

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参考信息：

经济学者任泽平：房子能买了吗？拐点到了吗？——泽平宏观——2024-12-04

（经济观察）多城二手房价“转涨” 11月中国楼市延续回稳——人民资讯——2024-12-03

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